Contrato Built to Suit: entenda como funciona a locação sob medida para empresas

O contrato Built to Suit é uma modalidade de locação comercial em que um imóvel é adquirido, construído ou substancialmente reformado para atender às necessidades específicas da empresa que irá ocupá-lo.

Também conhecida como locação sob medida, essa estrutura pode ser utilizada por empresas que precisam de imóveis com características específicas para suas atividades, mas não pretendem adquirir o terreno e investir diretamente na construção de uma nova unidade.

A operação permite que o investimento imobiliário seja realizado pelo proprietário ou por um investidor, enquanto a empresa utiliza o imóvel mediante um contrato de locação de longo prazo.

No Brasil, o Built to Suit é expressamente disciplinado pelo art. 54-A da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, que reconhece características próprias dessa modalidade contratual e confere maior liberdade para que as partes estabeleçam as condições econômicas e jurídicas da operação.

Mas como funciona um contrato Built to Suit? Quais são suas vantagens? Como é definido o aluguel? E o que acontece se o locatário quiser encerrar o contrato antes do prazo?

Neste artigo, você vai entender os principais pontos jurídicos da locação Built to Suit — do fundamento legal às cláusulas essenciais, riscos e cuidados de due diligence — para negociar e estruturar a operação com mais segurança, seja como empresa locatária, seja como proprietário ou investidor.

O que é Built to Suit?

A expressão Built to Suit pode ser traduzida como “construído sob medida” ou “construído para servir”.

Na prática, a empresa interessada em ocupar o imóvel estabelece previamente as características necessárias para o desenvolvimento de sua atividade. O proprietário ou investidor, por sua vez, adquire o terreno, quando necessário, e promove a construção ou a reforma substancial do imóvel de acordo com essas especificações.

Após a conclusão do empreendimento, o imóvel é disponibilizado à empresa por meio de um contrato de locação Built to Suit, normalmente celebrado por prazo determinado e de longa duração.

A própria Lei do Inquilinato define essa operação no art. 54-A ao tratar da locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador realiza a prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel especificado pelo futuro locatário para posterior locação por prazo determinado.

Essa estrutura pode ser utilizada, por exemplo, para a implantação de:

• centros de distribuição;
• galpões logísticos;
• unidades industriais;
• supermercados;
• hospitais;
• estabelecimentos educacionais;
• sedes administrativas.

As especificações do imóvel podem envolver localização, proximidade de rodovias, área construída, topografia do terreno, quantidade e dimensão de docas, câmaras frias, mezaninos, distribuição interna dos espaços, capacidade elétrica e diversas outras características relacionadas à operação da empresa.

Como funciona uma operação Built to Suit?

O Built to Suit não deve ser compreendido simplesmente como um contrato de locação comercial com prazo mais longo. A operação pode envolver diferentes negócios jurídicos interligados.

Em uma estrutura típica, o investidor pode adquirir o terreno, contratar projetos de engenharia e arquitetura, executar a construção ou reforma e, posteriormente, disponibilizar o imóvel ao futuro locatário.

Na prática, portanto, podem coexistir três frentes principais:

1. aquisição imobiliária;
2. construção;
3. locação.

É justamente essa integração que torna a operação mais complexa do ponto de vista jurídico. Um problema na aquisição do terreno, no licenciamento do empreendimento ou na execução da obra pode afetar diretamente a futura locação.

Por isso, a assessoria jurídica em uma operação Built to Suit não deve se limitar à elaboração do contrato de locação. É necessário compreender toda a estrutura imobiliária e empresarial do negócio e identificar os riscos existentes em cada uma de suas etapas.

Qual é a diferença entre Built to Suit e locação comercial tradicional?

Na locação comercial tradicional, normalmente o imóvel já existe e é oferecido ao mercado. O locatário analisa se aquele espaço atende às suas necessidades e negocia com o proprietário condições como aluguel, prazo, reajuste e garantias.

No Built to Suit, ocorre uma lógica diferente, pois o imóvel é adquirido, construído ou substancialmente reformado para atender às necessidades previamente apresentadas pelo futuro locatário.

Existe, portanto, um investimento imobiliário diretamente relacionado à celebração daquele contrato. Essa característica influencia a definição do prazo, do valor da locação, das garantias e, principalmente, das consequências decorrentes da saída antecipada do locatário.

É também por essa razão que a Lei do Inquilinato estabelece um regime específico para essa modalidade.

Como é calculado o aluguel no Built to Suit?

O valor pago pelo locatário em uma operação Built to Suit possui uma lógica econômica própria.

Na locação convencional, o aluguel normalmente é definido a partir do valor de mercado de imóveis semelhantes.

No Built to Suit, o fluxo financeiro da operação pode considerar diversos elementos relacionados ao investimento realizado para viabilizar o empreendimento. Entre eles estão:

• o custo do terreno;
• o custo da construção ou reforma;
• o capital empregado;
• a remuneração econômica esperada pelo investidor.

Por isso, a análise do contrato não deve considerar apenas se o valor mensal está compatível com o aluguel de outros imóveis existentes na região. É necessário compreender a equação econômico-financeira da operação como um todo.

Essa característica também ajuda a explicar por que os contratos Built to Suit normalmente possuem prazos mais extensos e regras mais rigorosas para a saída antecipada do locatário.

Qual é o prazo de um contrato Built to Suit?

A Lei nº 8.245/1991 não estabelece um prazo único obrigatório para todos os contratos Built to Suit. O prazo deve ser definido pelas partes de acordo com as características e a viabilidade econômica da operação.

Na prática, entretanto, trata-se de uma estrutura vocacionada a relações de longo prazo, justamente porque o proprietário ou investidor realiza um investimento relevante para disponibilizar um imóvel adaptado às necessidades do locatário.

Quanto maior o investimento inicial necessário para aquisição, construção ou adaptação do imóvel, maior tende a ser a importância da estabilidade e da previsibilidade do fluxo contratual.

Por essa razão, o prazo deve ser negociado em conjunto com as demais condições econômicas da operação, e não analisado isoladamente.

O locatário pode rescindir antecipadamente um contrato Built to Suit?

A possibilidade de rescisão antecipada do Built to Suit merece atenção especial durante a negociação.

Regra geral nas locações tradicionais: art. 4º da Lei do Inquilinato

Nas locações tradicionais, o art. 4º da Lei nº 8.245/1991 estabelece como regra que o locatário poderá devolver o imóvel durante o prazo determinado mediante pagamento da multa contratualmente prevista, proporcional ao período de cumprimento do contrato.

Regra específica do Built to Suit: § 2º do art. 54-A

No Built to Suit existe uma regra específica, prevista no § 2º do art. 54-A da Lei do Inquilinato, que permite que seja convencionada multa a ser paga pelo locatário em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício, limitada à soma dos valores dos aluguéis que seriam recebidos até o término da locação.

A diferença está relacionada à própria natureza econômica do negócio. O investidor pode ter adquirido um terreno e construído um imóvel específico em razão das necessidades daquele locatário. A duração da relação contratual, portanto, integra a equação econômica utilizada para justificar o investimento.

Consequentemente, antes de assinar um contrato dessa natureza, a empresa deve avaliar não apenas o valor mensal da locação, mas também o impacto financeiro de uma eventual necessidade futura de encerramento antecipado da operação.

É possível renunciar à ação revisional de aluguel no Built to Suit?

Sim. O § 1º do art. 54-A da Lei do Inquilinato estabelece expressamente que as partes podem convencionar a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação Built to Suit.

Essa é outra diferença importante em relação às locações comerciais convencionais.

A possibilidade está relacionada à preservação da equação econômico-financeira estabelecida no início da operação. Se o valor contratado foi estruturado considerando o capital investido na aquisição do terreno, na construção ou reforma e a remuneração projetada para determinado período, uma alteração posterior do aluguel pode afetar a lógica financeira utilizada para estruturar o investimento.

A existência e a extensão dessa renúncia devem, portanto, ser analisadas cuidadosamente antes da assinatura.

Quais são as vantagens do Built to Suit para a empresa?

Uma das principais vantagens da locação Built to Suit é permitir que a empresa utilize um imóvel desenvolvido especificamente para suas necessidades sem precisar, necessariamente, destinar recursos próprios à compra do terreno e à construção.

Isso pode reduzir a necessidade de imobilização de capital em ativos imobiliários. Os recursos que seriam destinados à aquisição e construção podem permanecer disponíveis para atividades diretamente relacionadas ao negócio, como:

• aquisição de equipamentos;
• tecnologia;
• estoque;
• contratação de profissionais;
• abertura de novas unidades;
• expansão da capacidade produtiva.

Outra vantagem é a possibilidade de parametrização do imóvel, pois, em vez de adaptar sua operação às limitações de um imóvel existente, a empresa participa previamente da definição das características necessárias ao empreendimento.

Quais são as vantagens para o proprietário ou investidor?

Para o investidor, o Built to Suit pode permitir a estruturação de um investimento imobiliário associado a um locatário previamente definido e a um contrato de longo prazo.

A previsibilidade do fluxo financeiro pode ser uma característica relevante da operação, pois, dependendo da estrutura adotada, os recebíveis decorrentes do contrato também podem integrar operações de cessão ou securitização, permitindo a antecipação de determinados fluxos financeiros.

O contrato ainda pode estabelecer mecanismos específicos para o encerramento da relação, como direito de preferência, opção de compra ou condições previamente definidas para eventual renovação.

Essas possibilidades, entretanto, dependem da negociação realizada entre as partes e devem ser expressamente disciplinadas no instrumento contratual.

Quais são os principais riscos de um contrato Built to Suit?

Apesar das vantagens, uma operação Built to Suit envolve riscos relevantes tanto para o locatário quanto para o investidor.

Riscos na implantação do empreendimento

Um primeiro grupo de riscos está relacionado à própria implantação do empreendimento. Podem comprometer o cronograma previsto para o início das atividades empresariais:

• atrasos na obra;
• aumento dos custos de construção;
• alterações de projeto;
• dificuldades no licenciamento;
• problemas urbanísticos;
• descumprimento das especificações técnicas.

Também devem ser claramente definidas as responsabilidades relacionadas aos projetos, licenças, execução da obra, fiscalização, obtenção do habite-se, regularização do empreendimento e adequações posteriores.

Risco relacionado à capacidade financeira do locatário

Do ponto de vista do investidor, também existe o risco relacionado à capacidade financeira do futuro locatário.

Como a operação pode envolver investimento significativo baseado em uma relação contratual de longo prazo, situações como inadimplemento, recuperação judicial ou falência podem afetar substancialmente o retorno esperado.

É por isso que a análise econômico-financeira da contraparte e a definição das garantias contratuais possuem especial importância nesse tipo de negócio.

Quais cláusulas são importantes em um contrato Built to Suit?

Não existe um modelo contratual único que possa ser utilizado indistintamente em todas as operações. O contrato deve refletir as características específicas do empreendimento e a distribuição de riscos negociada entre as partes.

Entre os temas que merecem disciplina detalhada estão:

• especificações técnicas do imóvel;
• responsabilidades pela elaboração e aprovação dos projetos;
• cronograma da obra;
• critérios para entrega e aceite;
• consequências decorrentes de atrasos;
• prazo da locação;
• início da cobrança dos aluguéis;
• reajustes;
• garantias;
• seguros;
• manutenção;
• benfeitorias;
• tributos e encargos.

Também devem ser cuidadosamente reguladas as hipóteses de inadimplemento, rescisão ou denúncia antecipada e seus respectivos efeitos econômicos.

Dependendo da operação, podem ser previstas ainda opção de compra, direito de preferência, condições para renovação e mecanismos relacionados à cessão ou securitização dos recebíveis.

A due diligence imobiliária é necessária no Built to Suit?

Considerando o volume de investimento e a duração normalmente associados ao negócio, a due diligence imobiliária assume papel relevante na estruturação do Built to Suit.

Antes da aquisição do terreno ou da formalização definitiva da operação, é recomendável analisar a situação jurídica do imóvel.

O que a due diligence do imóvel pode envolver

• matrícula no Registro de Imóveis e cadeia dominial;
• titularidade;
• ônus e gravames;
• ações judiciais;
• regularidade fiscal;
• limitações urbanísticas;
• conforme as características do empreendimento, questões ambientais.

Também deve ser verificada a viabilidade jurídica de implantação da atividade pretendida naquele imóvel.

Não basta, portanto, que o terreno possua dimensões adequadas ao projeto. É necessário verificar se o empreendimento pretendido poderá ser efetivamente aprovado, construído, regularizado e utilizado para aquela finalidade.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre Built to Suit?

O principal fundamento legal do contrato Built to Suit está no art. 54-A da Lei nº 8.245/1991, introduzido pela Lei nº 12.744/2012.

A legislação reconheceu expressamente a locação não residencial em que o locador realiza prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel especificado pelo futuro locatário.

O dispositivo estabelece que, nessa modalidade, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato e as disposições procedimentais previstas na Lei do Inquilinato.

A lei também autoriza expressamente a renúncia ao direito de revisão dos aluguéis durante a vigência contratual e disciplina a multa convencionada para a denúncia antecipada promovida pelo locatário.

Por que o contrato Built to Suit exige assessoria jurídica especializada?

O Built to Suit reúne elementos de diferentes áreas do Direito e não deve ser analisado exclusivamente sob a perspectiva de uma locação convencional.

A estruturação pode envolver Direito Imobiliário, Direito Contratual, Direito Registral, questões societárias, financiamento, construção, licenciamento urbanístico e, dependendo do empreendimento, aspectos ambientais.

Além disso, são contratos normalmente celebrados por longos períodos e que podem envolver investimentos expressivos.

A assessoria jurídica deve começar, preferencialmente, antes da aquisição do terreno e da execução da obra. Isso permite:

• realizar a due diligence do imóvel;
• analisar a viabilidade jurídica do empreendimento;
• estruturar a matriz de riscos;
• definir responsabilidades;
• negociar adequadamente as condições econômicas e jurídicas do contrato.

Conclusão

O contrato Built to Suit é uma modalidade de locação comercial sob medida que pode ser utilizada como instrumento de expansão e planejamento imobiliário empresarial.

Para a empresa locatária, permite ocupar um imóvel desenvolvido especificamente para sua atividade sem necessariamente imobilizar capital na aquisição do terreno e na construção.

Para o proprietário ou investidor, possibilita estruturar um investimento imobiliário vinculado a uma relação contratual de longo prazo.

A complexidade da operação, entretanto, exige planejamento jurídico desde suas etapas iniciais.

Mais do que elaborar um contrato de locação, estruturar juridicamente um Built to Suit significa avaliar a viabilidade imobiliária do empreendimento, compreender sua equação econômica e distribuir adequadamente os riscos entre proprietário, investidor, construtor e empresa locatária.

Uma estruturação jurídica adequada reduz riscos de conflitos futuros e contribui para preservar a segurança e a viabilidade econômica da operação durante todo o período contratual.

Se a sua empresa ou o seu investimento envolve uma operação Built to Suit, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário desde a fase de negociação ajuda a identificar os riscos e a estruturar o contrato com segurança. Entre em contato para uma análise do seu caso.

Perguntas frequentes sobre contrato Built to Suit

O que é um contrato Built to Suit?

É uma locação não residencial de imóvel urbano em que o locador adquire, constrói ou reforma substancialmente o imóvel conforme as especificações do futuro locatário, para posterior locação por prazo determinado, normalmente de longa duração.

Qual lei regula o Built to Suit no Brasil?

O art. 54-A da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), incluído pela Lei nº 12.744/2012. Nessa modalidade, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato e as disposições procedimentais da Lei do Inquilinato.

Qual é a diferença entre Built to Suit e locação comercial comum?

Na locação comercial tradicional, o imóvel já existe e é oferecido ao mercado. No Built to Suit, o imóvel é adquirido, construído ou substancialmente reformado para atender às necessidades do futuro locatário, o que envolve um investimento vinculado àquele contrato.

Existe prazo mínimo para o contrato Built to Suit?

Não. A Lei nº 8.245/1991 não estabelece prazo único obrigatório. O prazo é definido pelas partes conforme a viabilidade econômica da operação, mas, na prática, trata-se de contratos de longo prazo.

Qual é a multa por rescisão antecipada no Built to Suit?

O § 2º do art. 54-A permite convencionar multa para a denúncia antecipada pelo locatário, limitada à soma dos aluguéis que seriam recebidos até o término da locação. Nas locações tradicionais, aplica-se como regra a multa proporcional do art. 4º da mesma lei.

O locatário pode entrar com ação revisional de aluguel no Built to Suit?

As partes podem convencionar a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante a vigência do contrato, conforme o § 1º do art. 54-A. Por isso, a existência e a extensão dessa renúncia devem ser analisadas antes da assinatura.

Como é definido o aluguel no Built to Suit?

O valor pode considerar o custo do terreno, o custo da construção ou reforma, o capital empregado e a remuneração esperada pelo investidor — e não apenas o aluguel de imóveis semelhantes na região.

É necessário fazer due diligence antes de um Built to Suit?

É recomendável. A análise pode envolver matrícula e cadeia dominial, ônus e gravames, ações judiciais, regularidade fiscal, limitações urbanísticas e questões ambientais, além da viabilidade jurídica da atividade pretendida no imóvel.

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ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Advogada especializada na área cível e imobiliária.
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
E-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409