DISTRATO IMOBILIÁRIO: QUANTO O COMPRADOR PODE PERDER E QUAIS SÃO OS SEUS DIREITOS?

Desistiu da compra de um imóvel na planta, perdeu a renda ou recebeu da incorporadora uma proposta de distrato imobiliário? Antes de assinar qualquer documento, é importante saber que o valor a ser devolvido não segue uma regra única.

A compra de um imóvel normalmente envolve planejamento de longo prazo e compromissos financeiros relevantes. No entanto, situações como perda de renda, mudança de planejamento familiar, dificuldade de obtenção de financiamento, desistência do investimento ou até mesmo descumprimento contratual pela incorporadora podem fazer com que uma das partes pretenda encerrar o negócio antes de sua conclusão.

É nesse contexto que surge o chamado distrato imobiliário, tema que voltou a despertar grande interesse no mercado imobiliário brasileiro.

Mas uma questão precisa ser esclarecida desde o início: não existe uma única regra aplicável a todo e qualquer distrato imobiliário.

O valor que será devolvido ao comprador, o percentual que poderá ser retido pela incorporadora ou loteadora, o prazo para restituição e até mesmo a legislação aplicável dependem de diversos fatores, entre eles:

• a data da assinatura do contrato;
• o tipo de empreendimento;
• a existência de patrimônio de afetação;
• a transmissão da posse;
• a causa do encerramento do negócio;
• e a eventual existência de alienação fiduciária.

Por isso, antes de assinar um instrumento de distrato, é fundamental compreender qual regime jurídico efetivamente incide sobre aquele contrato. Neste artigo, você vai entender o que diz a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), quanto a incorporadora ou loteadora pode reter, quais são os prazos de devolução e o que muda em casos de atraso na obra, contratos antigos e alienação fiduciária.

Índice

1. O que é distrato imobiliário?
2. O comprador pode desistir da compra do imóvel?
3. Quanto a incorporadora pode reter no distrato?
4. E se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação?
5. Além da multa, outros valores podem ser descontados?
6. E no caso de compra de lote?
7. Qual é o prazo para receber o dinheiro de volta?
8. E se a construtora atrasar a entrega do imóvel?
9. Existe direito de arrependimento de sete dias?
10. A Lei do Distrato vale para contratos antigos?
11. E se houver alienação fiduciária?
12. Antes de assinar o distrato, faça uma análise do contrato
13. Afinal, quanto o comprador recebe de volta em um distrato imobiliário?
14. Importância da assessoria jurídica no distrato imobiliário
15. Perguntas frequentes sobre distrato imobiliário

1. O que é distrato imobiliário?

Tecnicamente, o distrato é o acordo celebrado entre as partes para extinguir uma relação contratual anteriormente constituída.

Na prática do mercado imobiliário, entretanto, a expressão “distrato” passou a ser utilizada de maneira mais ampla para se referir ao desfazimento do contrato de aquisição de imóvel, inclusive nas hipóteses em que a resolução decorre do inadimplemento ou da desistência do comprador.

A distinção é importante porque as consequências jurídicas não são necessariamente as mesmas.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, alterou a Lei nº 4.591/1964, relativa às incorporações imobiliárias, e a Lei nº 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano, estabelecendo regras específicas para o desfazimento desses contratos.

Assim, a primeira pergunta que deve ser feita não é simplesmente “quanto vou receber de volta?”, mas sim: qual é o tipo de contrato e qual é a causa do seu encerramento?

2. O comprador pode desistir da compra do imóvel?

Em determinadas situações, sim. Contudo, a possibilidade de desfazimento do negócio não significa que o comprador necessariamente receberá de volta tudo o que pagou.

Quando o encerramento decorre de iniciativa ou inadimplemento do próprio adquirente, a legislação permite determinadas retenções destinadas a compensar o vendedor pelos custos e consequências do rompimento contratual.

Por outro lado, quando o desfazimento ocorre por culpa da incorporadora ou do vendedor, o regime é significativamente diferente.

Essa distinção já era reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) por meio da Súmula 543, segundo a qual, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição deve ser:

• integral, quando a resolução decorrer de culpa exclusiva do vendedor ou construtor;
• parcial, quando o comprador tiver dado causa ao desfazimento.

3. Quanto a incorporadora pode reter no distrato?

Nos contratos de incorporação imobiliária sujeitos à Lei nº 13.786/2018, quando o negócio é desfeito por iniciativa ou inadimplemento do adquirente, o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 estabelece que o comprador terá direito à restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas pelo índice contratual, admitindo algumas deduções.

Entre elas estão:

• a integralidade da comissão de corretagem;
• a pena convencional, que, em regra, não pode ultrapassar 25% das quantias pagas pelo adquirente.

Isso significa que não é juridicamente correto afirmar que todo comprador que desiste de um imóvel “perde 25%”.

O percentual de 25% constitui limite legal para a penalidade nessa hipótese, e a análise concreta deve considerar o contrato celebrado e as circunstâncias do desfazimento.

Além disso, podem existir outros valores legalmente dedutíveis, especialmente quando o adquirente já recebeu a posse da unidade.

4. E se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação?

Aqui existe uma diferença importante.

Quando a incorporação estiver submetida ao chamado patrimônio de afetação, a Lei nº 4.591/1964 admite que a pena convencional seja estabelecida em até 50% das quantias pagas pelo adquirente.

O patrimônio de afetação é um regime jurídico pelo qual o terreno, as acessões e determinados direitos e obrigações relacionados à incorporação ficam separados do patrimônio geral do incorporador e destinados à conclusão daquele empreendimento.

Tema Repetitivo 1.466 do STJ

Entretanto, o tema exige atenção atualmente.

Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça afetou o Tema Repetitivo 1.466, justamente para definir se, nos contratos celebrados após a Lei nº 13.786/2018 e submetidos ao patrimônio de afetação, a resolução por inadimplemento do comprador autoriza a retenção de até 50% das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.

Portanto, trata-se de matéria que merece acompanhamento jurisprudencial e análise individualizada, especialmente em contratos que prevejam retenções elevadas.

5. Além da multa, outros valores podem ser descontados?

Sim. Quando o adquirente teve a unidade imobiliária disponibilizada para sua utilização, a Lei nº 4.591/1964 admite, além das demais deduções, a cobrança de determinados encargos relativos ao período em que o imóvel permaneceu à disposição do comprador.

A legislação menciona:

• impostos reais incidentes sobre o imóvel;
• cotas condominiais e contribuições de associações de moradores;
• demais encargos incidentes sobre o imóvel previstos contratualmente;
• valor correspondente à fruição do imóvel (taxa de fruição), calculado à razão de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcionalmente ao período de utilização ou disponibilização, nos termos da legislação.

Por isso, a simples aplicação de um percentual sobre o total pago não é suficiente para calcular corretamente quanto será restituído.

É necessário examinar separadamente cada rubrica que a incorporadora pretende descontar.

6. E no caso de compra de lote?

Nos loteamentos, as regras são diferentes das aplicáveis às incorporações imobiliárias.

O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 prevê, em caso de resolução contratual imputável ao adquirente, a possibilidade de descontar, entre outros valores, cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, observando o limite legal estabelecido no dispositivo.

A legislação também prevê a possibilidade de cobrança de valor correspondente à fruição do imóvel, de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, calculado a partir da transmissão da posse até a restituição do imóvel ao loteador.

Taxa de fruição em lote não edificado: divergência no STJ

Um ponto extremamente relevante é saber se essa taxa pode ser cobrada quando o lote permanece vazio e sem construção.

A matéria apresenta discussão jurisprudencial recente:

• Quarta Turma do STJ (2025): entendeu que, nos contratos submetidos à Lei nº 13.786/2018, a taxa de fruição pode incidir mesmo sobre lote não edificado, porque, uma vez transmitida a posse, o comprador passou a ter disponibilidade sobre o bem, independentemente de ter optado por construir ou utilizá-lo efetivamente.
• Terceira Turma do STJ (junho de 2026): decidiu que a mera posse de terreno vazio não demonstraria, por si só, fruição econômica suficiente para justificar automaticamente a cobrança, exigindo a demonstração do respectivo fato gerador.

Portanto, a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado merece especial análise jurídica, pois existem decisões recentes em sentidos distintos no próprio STJ.

7. Qual é o prazo para receber o dinheiro de volta?

Outro equívoco comum é imaginar que todo distrato gera devolução imediata.

Nos contratos sujeitos à Lei do Distrato, os prazos dependem do regime jurídico aplicável.

Incorporação com patrimônio de afetação

Nas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, a lei prevê restituição dos valores remanescentes, após as deduções cabíveis, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente.

Incorporação sem patrimônio de afetação

Quando a incorporação não estiver submetida ao patrimônio de afetação, a legislação prevê, em regra, pagamento do valor remanescente em parcela única após o prazo de 180 dias contado do desfazimento.

Caso a unidade seja revendida antes do término desses prazos, o saldo devido ao adquirente deverá ser pago em até 30 dias da revenda.

Loteamentos

Nos loteamentos, o regime é diferente. A Lei nº 6.766/1979 permite que a restituição ocorra em até 12 parcelas mensais, observados os períodos de carência previstos na própria legislação, que variam conforme as obras do empreendimento estejam em andamento ou já tenham sido concluídas.

Por isso, é necessário cuidado ao utilizar decisões judiciais ou informações encontradas na internet sem verificar previamente qual legislação é aplicável ao contrato concreto.

8. E se a construtora atrasar a entrega do imóvel?

Nesse caso, a análise muda substancialmente, pois a Lei nº 4.591/1964 admite que o contrato estabeleça prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega, desde que essa previsão esteja expressamente pactuada de maneira clara e destacada.

Ultrapassado esse período, sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, ele poderá optar pela resolução contratual, com devolução integral dos valores pagos e incidência da penalidade legal ou contratual cabível, observadas as circunstâncias do caso.

A legislação estabelece que, nessa hipótese, a restituição deverá ocorrer em até 60 dias corridos contados da resolução.

Se o comprador preferir manter o contrato e aguardar o imóvel, a lei prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias de atraso, na forma prevista pelo art. 43-A.

Assim, não se deve confundir a desistência do comprador com a resolução provocada pelo inadimplemento da incorporadora. As consequências financeiras podem ser completamente diferentes.

Leia também: Atraso na entrega de imóvel na planta: quais são os direitos do comprador.

9. Existe direito de arrependimento de sete dias?

Em algumas situações, sim.

A Lei do Distrato estabelece que os contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador permitem ao adquirente exercer o direito de arrependimento dentro do prazo improrrogável de sete dias.

Exercido tempestivamente esse direito, todos os valores antecipados devem ser devolvidos, inclusive a comissão de corretagem.

A própria lei estabelece forma específica de comprovação do exercício tempestivo desse direito, razão pela qual é recomendável que o consumidor formalize sua manifestação de maneira documentalmente comprovável.

10. A Lei do Distrato vale para contratos antigos?

Esse é outro ponto fundamental.

A Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor em dezembro de 2018 e, segundo a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, suas regras materiais não retroagem para atingir contratos celebrados anteriormente à sua vigência.

Em decisões recentes, o STJ continua reafirmando que contratos anteriores devem ser analisados segundo o regime jurídico existente na época da contratação, inclusive quanto aos percentuais de retenção e às formas de restituição.

Para esses contratos, a jurisprudência construída anteriormente à Lei do Distrato continua tendo especial relevância, inclusive a Súmula 543 do STJ.

Portanto, a data em que o compromisso de compra e venda foi celebrado é uma das primeiras informações que devem ser verificadas em qualquer análise de distrato.

11. E se houver alienação fiduciária?

A existência de alienação fiduciária pode alterar completamente a solução jurídica.

Tema Repetitivo 1.095 do STJ

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.095, decidiu que, nos contratos de compra e venda garantidos por alienação fiduciária devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, havendo inadimplemento do devedor e regular constituição em mora, deve ser observado o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, afastando-se o regime geral de resolução contratual do Código de Defesa do Consumidor.

Temas pendentes de uniformização no STJ

Além disso, existem atualmente outras controvérsias relevantes pendentes de uniformização pelo STJ:

• Tema 1.348 – discute qual legislação deve ser aplicada quando o comprador pretende desistir de contrato garantido por alienação fiduciária sem ter sido constituído em mora.
• Tema 1.420 – afetado em 2026, discute se a Lei nº 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor deve ser aplicado quando a alienação fiduciária prevista no contrato não foi levada a registro.

Essas discussões demonstram por que não é recomendável aplicar automaticamente as regras da Lei do Distrato a contratos que contenham garantia fiduciária.

12. Antes de assinar o distrato, faça uma análise do contrato

Na prática, um dos maiores problemas ocorre quando o comprador recebe da incorporadora ou loteadora um instrumento de distrato pronto e o assina sem conferir os critérios utilizados para calcular o valor da restituição.

A assinatura de um distrato produz consequências jurídicas relevantes e pode conter renúncias, quitações, reconhecimento de valores e condições que posteriormente serão difíceis de discutir.

Checklist: o que verificar antes de assinar o distrato

Antes da assinatura, é recomendável verificar, entre outros pontos:

• a data em que o contrato foi celebrado;
• se o imóvel integra incorporação imobiliária ou loteamento;
• se existe patrimônio de afetação;
• qual foi a causa do desfazimento;
• quanto foi efetivamente pago pelo adquirente;
• quanto está sendo retido e qual o fundamento de cada desconto;
• se houve pagamento de comissão de corretagem;
• se o comprador recebeu a posse do imóvel;
• se existe cobrança de taxa de fruição;
• qual o prazo estabelecido para restituição;
• se existe alienação fiduciária e se ela foi registrada na matrícula;
• e se houve algum inadimplemento anterior da incorporadora, construtora ou loteadora.

Somente a partir desse conjunto de informações é possível determinar se a proposta de distrato está de acordo com a legislação e com a jurisprudência aplicáveis ao caso.

Veja também: Cuidados essenciais no contrato de compra e venda de imóvel.

13. Afinal, quanto o comprador recebe de volta em um distrato imobiliário?

Não existe um percentual universal e a resposta depende das cláusulas pactuadas em contrato.

• Um comprador de unidade em incorporação imobiliária não necessariamente estará submetido às mesmas regras de quem adquiriu um lote.
• Um empreendimento com patrimônio de afetação possui regras distintas daquele que não adotou esse regime.
• Um contrato firmado antes de dezembro de 2018 pode seguir critérios diferentes de outro celebrado após a Lei do Distrato.
• Um imóvel adquirido mediante alienação fiduciária pode estar submetido a um regime jurídico completamente diferente.

Também é essencial identificar quem deu causa ao encerramento do contrato.

Quadro-resumo das regras do distrato imobiliário

O quadro tem caráter informativo e não substitui a análise do contrato concreto.

A análise correta de um distrato imobiliário não começa pelo percentual de retenção. Ela começa pela identificação do regime jurídico aplicável ao negócio.

Por essa razão, diante da intenção de desistir da compra de um imóvel, de uma cobrança por inadimplemento ou de uma proposta de distrato apresentada pela incorporadora ou loteadora, a orientação jurídica prévia pode evitar retenções indevidas, perda de direitos ou a assinatura de condições mais gravosas do que aquelas efetivamente autorizadas pela legislação.

14. Importância da assessoria jurídica no distrato imobiliário

O distrato imobiliário não deve ser tratado como uma simples operação matemática de devolução dos valores pagos.

Como demonstrado ao longo deste artigo, as consequências do desfazimento do contrato dependem de diversos elementos, como a data da contratação, a natureza do empreendimento, a existência de patrimônio de afetação, a causa da resolução contratual, a transmissão ou não da posse do imóvel, as cláusulas pactuadas e a eventual existência de alienação fiduciária.

Por essa razão, a análise jurídica deve ocorrer, preferencialmente, antes da assinatura do instrumento de distrato ou da formalização de qualquer acordo com a incorporadora ou loteadora.

A assessoria de um advogado especializado em Direito Imobiliário permite verificar:

• se as retenções pretendidas possuem fundamento legal e contratual;
• se os percentuais aplicados estão corretos;
• se existem cobranças indevidas;
• qual é o prazo adequado para restituição dos valores;
• e, principalmente, se o regime jurídico indicado pela outra parte é efetivamente aplicável ao contrato.

Também é importante avaliar se o caso é realmente de desistência ou inadimplemento do comprador ou se existem circunstâncias atribuíveis à incorporadora, construtora ou loteadora capazes de alterar substancialmente as consequências do desfazimento do negócio, como atraso na entrega, descumprimento de obrigações contratuais ou irregularidades no próprio empreendimento.

Em determinadas situações, uma diferença aparentemente pequena na qualificação jurídica do caso pode representar impacto financeiro significativo para o adquirente.

Por isso, antes de aceitar valores, percentuais de retenção, condições de pagamento ou cláusulas de quitação propostas em um distrato, recomenda-se uma análise individualizada do contrato e de toda a documentação relacionada ao negócio.

No Direito Imobiliário, o distrato deve ser analisado caso a caso. Uma orientação jurídica prévia pode evitar prejuízos financeiros, renúncias indevidas e a perda de direitos que poderiam ser preservados.

Se você recebeu uma proposta de distrato imobiliário ou pretende desistir da compra de um imóvel, a equipe da Navarro Novaes Advocacia, com sede em Belo Horizonte (MG) e atuação em todo o país, pode analisar o seu contrato e esclarecer quais regras se aplicam ao seu caso. Entre em contato com o escritório.

Perguntas frequentes sobre distrato imobiliário

O que é distrato imobiliário?

É o acordo para extinguir o contrato de compra de um imóvel. No mercado, o termo também é usado para o desfazimento do contrato por desistência ou inadimplemento do comprador, hipóteses reguladas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

Quanto o comprador perde no distrato de imóvel na planta?

Não há percentual único. Nas incorporações sujeitas à Lei do Distrato, podem ser retidas a comissão de corretagem e a pena convencional, em regra de até 25% das quantias pagas, ou até 50% com patrimônio de afetação (ponto em discussão no STJ, Tema 1.466). Se houve posse, outros encargos podem ser descontados.

Quem desiste de comprar um imóvel tem direito à devolução do dinheiro?

Sim, em regra. Segundo a Súmula 543 do STJ, a restituição é parcial quando o comprador dá causa ao desfazimento e integral quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor.

Qual é o prazo para a devolução dos valores no distrato?

Depende do regime: até 30 dias após o habite-se em incorporações com patrimônio de afetação; parcela única após 180 dias do desfazimento nas demais incorporações; até 30 dias da revenda, se a unidade for revendida antes; e até 12 parcelas mensais em loteamentos.

A construtora atrasou a obra. Posso pedir o distrato?

Sim. Ultrapassado o prazo de tolerância de até 180 dias, sem culpa do comprador, ele pode pedir a resolução com devolução integral dos valores pagos em até 60 dias corridos, ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.

Existe prazo de arrependimento na compra de imóvel na planta?

Sim. Nos contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador, o comprador pode se arrepender em até sete dias, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

A Lei do Distrato vale para contratos assinados antes de 2018?

Não. Segundo a jurisprudência do STJ, as regras materiais da Lei nº 13.786/2018 não retroagem. Contratos anteriores a dezembro de 2018 seguem o regime da época, com destaque para a Súmula 543 do STJ.

A loteadora pode cobrar taxa de fruição de lote vazio?

A questão é controvertida. Em 2025, a Quarta Turma do STJ admitiu a cobrança sobre lote não edificado; em junho de 2026, a Terceira Turma exigiu a demonstração do fato gerador. O caso exige análise jurídica específica.

O distrato muda se o imóvel tiver alienação fiduciária?

Sim. Pelo Tema Repetitivo 1.095 do STJ, havendo alienação fiduciária registrada, inadimplemento e constituição em mora, aplica-se o procedimento da Lei nº 9.514/1997, e não o regime geral do Código de Defesa do Consumidor.

---