Adjudicação compulsória inversa: quando o comprador não regulariza a transferência do imóvel

Dúvida prática: Vendi meu imóvel, mas o comprador não transferiu a propriedade para o nome dele. O que fazer?

Entenda os riscos de manter um imóvel vendido em seu nome e saiba como a adjudicação compulsória inversa pode permitir a regularização da propriedade, mesmo sem a colaboração do comprador.

A venda de um imóvel não se encerra, necessariamente, com a assinatura do contrato, o recebimento do preço e a entrega das chaves. Para que a propriedade seja efetivamente transferida ao comprador, é necessário formalizar o negócio por meio de título juridicamente adequado, geralmente a escritura pública de compra e venda, e realizar seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Entretanto, não são raras as situações em que o vendedor cumpre integralmente suas obrigações, recebe o valor negociado e entrega a posse do imóvel, mas o comprador deixa de providenciar a lavratura da escritura definitiva e o registro da transferência, mantendo o bem em nome do antigo proprietário.

Essa situação pode se prolongar por anos, expondo o vendedor a riscos jurídicos e financeiros, como cobranças de IPTU, despesas condominiais e outras obrigações relacionadas a um imóvel que já foi negociado.

Diante desse cenário, surge uma dúvida importante: o vendedor pode exigir que o comprador transfira o imóvel para o próprio nome?

A resposta é sim, desde que preenchidos os requisitos legais. A legislação brasileira oferece mecanismos para que o vendedor busque a regularização da propriedade, inclusive por meio da adjudicação compulsória inversa, procedimento que permite, nas hipóteses legalmente admitidas, promover a transferência do imóvel mesmo sem a colaboração do comprador.

Vendi o imóvel, mas ele continua em meu nome. Quais são os riscos?

Mesmo após o pagamento integral do preço e a entrega da posse ao comprador, o imóvel continuará registrado em nome do vendedor enquanto não for formalizada a transferência da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Isso ocorre porque, conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária somente é transferida, por ato entre vivos, mediante o registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel. Assim, a assinatura do contrato, o recebimento do preço e a entrega das chaves não são suficientes, por si só, para concluir a transferência da propriedade.

A ausência dessa regularização pode gerar consequências jurídicas e financeiras para o vendedor, que permanece identificado como proprietário registral de um imóvel que já não está sob sua posse.

Entre os principais riscos estão:

• cobranças de IPTU;
• despesas condominiais;
• notificações administrativas;
• eventuais demandas judiciais relacionadas ao imóvel.

No caso do IPTU, por exemplo, o artigo 34 do Código Tributário Nacional admite como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel. Dessa forma, dependendo da legislação municipal e das circunstâncias da negociação, o vendedor poderá continuar sujeito a cobranças tributárias, mesmo após a entrega da posse ao comprador.

Em relação às despesas condominiais, a situação também exige atenção. A ausência de registro da transferência pode gerar discussões sobre a responsabilidade pelas cotas condominiais, especialmente quando o condomínio não possui conhecimento formal da alienação e da imissão do comprador na posse. A definição dessa responsabilidade depende das circunstâncias do caso e dos critérios estabelecidos pela legislação e pela jurisprudência.

Além disso, a permanência do imóvel em nome do vendedor pode ocasionar dificuldades em procedimentos administrativos, disputas judiciais e até mesmo em questões sucessórias, caso o antigo proprietário venha a falecer antes da regularização.

É importante destacar que a existência de um contrato particular de compra e venda não afasta automaticamente a responsabilidade do vendedor perante terceiros, ainda que o comprador tenha assumido contratualmente o pagamento dos encargos relacionados ao imóvel.

Portanto, a efetiva transferência da propriedade não constitui apenas uma formalidade documental, mas uma medida essencial para proporcionar segurança jurídica à negociação e reduzir os riscos patrimoniais de quem já vendeu o imóvel.

O comprador é obrigado a providenciar a escritura e o registro do imóvel?

Em regra, sim. Após a conclusão da negociação e o cumprimento das obrigações assumidas pelo vendedor, cabe ao comprador adotar as providências que lhe competem para formalizar a aquisição e promover o registro da transferência da propriedade.

O artigo 490 do Código Civil estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, as despesas com a escritura pública e o registro imobiliário são de responsabilidade do comprador. Isso significa que, normalmente, compete ao adquirente arcar com os custos necessários à formalização da transferência, incluindo os emolumentos cartorários e os tributos legalmente atribuídos a ele, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Entretanto, é importante distinguir a responsabilidade pelo pagamento dessas despesas da obrigação de efetivamente concluir a transferência. A lavratura da escritura pública, quando exigida, depende da participação das partes ou de seus representantes, enquanto o registro do título aquisitivo é indispensável para que a propriedade seja transferida ao comprador.

Assim, quando o vendedor já cumpriu suas obrigações e está apto a formalizar a transferência, a recusa injustificada do comprador em receber a escritura ou praticar os atos que lhe competem poderá caracterizar inadimplemento contratual.

Essa situação ocorre, por exemplo, quando o comprador quita integralmente o imóvel, recebe as chaves e passa a exercer a posse, mas deixa de comparecer ao cartório, não providencia a documentação necessária ou simplesmente não demonstra interesse em concluir a regularização.

Nessas circunstâncias, o vendedor não precisa permanecer indefinidamente vinculado à titularidade registral de um imóvel que já foi negociado. A legislação oferece mecanismos para exigir o cumprimento das obrigações contratuais e buscar a efetiva transferência da propriedade, inclusive por meio da adjudicação compulsória inversa, desde que preenchidos os requisitos legais.

O que é adjudicação compulsória inversa ou reversa?

A adjudicação compulsória é um instrumento jurídico que permite viabilizar a transferência da propriedade imobiliária quando uma das partes deixa de cumprir a obrigação de formalizar o negócio, desde que preenchidos os requisitos legais.

Tradicionalmente, esse procedimento é utilizado pelo comprador que, mesmo após cumprir suas obrigações contratuais, especialmente o pagamento integral do imóvel, não consegue obter a escritura definitiva em razão da recusa ou omissão do vendedor.

Entretanto, a adjudicação compulsória também pode ser requerida pelo vendedor quando é o comprador quem se recusa ou deixa de adotar as providências necessárias à formalização da transferência da propriedade.

Essa modalidade é conhecida como adjudicação compulsória inversa ou reversa e tem como finalidade permitir que o vendedor busque a transferência do imóvel para o nome do adquirente, mesmo sem a colaboração voluntária deste.

Na prática, o procedimento pode ser utilizado, por exemplo, quando o comprador já quitou integralmente o preço, recebeu a posse do imóvel, mas não comparece ao cartório para receber a escritura definitiva ou deixa de cumprir as providências necessárias à conclusão da transferência.

A possibilidade de utilização da adjudicação compulsória pelo vendedor possui previsão expressa no artigo 216-B, § 1º, da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que reconhece a legitimidade do promitente vendedor para requerer a adjudicação compulsória pela via extrajudicial.

Essa possibilidade também está contemplada no artigo 440-C do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, introduzido pelo Provimento CNJ nº 150/2023, que reconhece a legitimidade dos transmitentes para requerer o procedimento.

Assim, desde que comprovados o negócio jurídico, o cumprimento das obrigações exigíveis e o inadimplemento da obrigação de receber o título de propriedade, o vendedor poderá buscar a adjudicação compulsória inversa, observados os demais requisitos legais e registrais.

Portanto, a adjudicação compulsória não é um instrumento de proteção exclusivo do comprador. Ela também pode ser utilizada pelo vendedor para buscar a efetiva transferência de um imóvel já negociado, evitando que a ausência de colaboração do adquirente impeça indefinidamente sua regularização registral.

A adjudicação compulsória inversa pode ser realizada diretamente no cartório?

Sim. A adjudicação compulsória inversa pode ser realizada pela via extrajudicial, diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, sem necessidade de ajuizamento de ação judicial, desde que preenchidos os requisitos legais.

Essa possibilidade foi introduzida pela Lei nº 14.382/2022, que acrescentou o artigo 216-B à Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), permitindo que a adjudicação compulsória seja requerida não apenas pelo comprador, mas também pelo vendedor que enfrenta dificuldades para concluir a transferência da propriedade.

O procedimento foi regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), por meio do Provimento nº 150/2023, que estabeleceu regras específicas para a adjudicação compulsória extrajudicial. Entre elas, destaca-se o artigo 440-C do Código Nacional de Normas, que reconhece expressamente a legitimidade dos transmitentes para requerer a regularização.

Na prática, quando o comprador deixa de receber a escritura definitiva ou de cumprir as providências necessárias à transferência do imóvel, o vendedor poderá requerer a adjudicação compulsória inversa diretamente no Registro de Imóveis, buscando a regularização da propriedade mesmo sem a colaboração do adquirente.

Entretanto, o procedimento não é automático. É necessário comprovar a existência do negócio jurídico, o cumprimento das obrigações contratuais exigíveis e o inadimplemento da obrigação de receber o título de propriedade, além de apresentar a documentação prevista na legislação e observar as exigências registrais.

O procedimento exige a assistência de advogado ou defensor público e será submetido à análise do oficial de registro de imóveis, responsável por verificar o atendimento dos requisitos legais e a viabilidade da transferência.

Uma vez deferido o pedido e cumpridas as exigências legais, a adjudicação compulsória extrajudicial poderá resultar no registro da propriedade em nome do comprador, independentemente de sua colaboração voluntária.

Caso existam impedimentos jurídicos ou registrais que inviabilizem a solução extrajudicial, deverá ser avaliada a adoção das medidas judiciais cabíveis.

Quais documentos são necessários para a adjudicação compulsória inversa?

A documentação necessária para a adjudicação compulsória inversa depende das características da negociação, da situação registral do imóvel e dos motivos que impediram a formalização da transferência da propriedade.

Documentos que o vendedor deve reunir

Em regra, o vendedor deverá reunir:

• contrato de promessa de compra e venda;
• comprovantes de pagamento e quitação do preço;
• documentos de identificação das partes;
• matrícula atualizada do imóvel.

Também é importante apresentar documentos que comprovem o cumprimento das obrigações assumidas pelo vendedor e demonstrem que o comprador deixou de adotar as providências necessárias à formalização da transferência, como notificações extrajudiciais, correspondências e outros registros das tentativas de regularização.

Ata notarial, notificação extrajudicial e ITBI

Na via extrajudicial, o artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973 estabelece requisitos específicos, entre eles a apresentação de ata notarial, instrumento que fundamenta a aquisição pretendida, prova do inadimplemento da obrigação de receber o título de propriedade e demais documentos exigidos para o processamento do pedido.

A legislação também prevê a notificação extrajudicial da parte responsável pelo cumprimento da obrigação, com prazo de quinze dias para a celebração do título de transmissão. A ausência de manifestação no prazo legal poderá caracterizar o inadimplemento para fins do procedimento, observadas as exigências aplicáveis.

A ata notarial, lavrada por tabelião de notas, é um documento essencial nesse procedimento. Por meio dela, são registrados elementos relevantes da negociação, como a identificação das partes, a descrição do imóvel, o histórico contratual, a comprovação do cumprimento das obrigações e as circunstâncias que demonstram a impossibilidade de conclusão voluntária da transferência.

Além disso, deverão ser observadas as exigências relativas à comprovação do recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), à apresentação das certidões legalmente exigidas e à regularidade dos documentos necessários ao registro imobiliário.

É importante destacar que a documentação exigida poderá variar conforme as particularidades do imóvel e da negociação, sendo possível que o oficial de registro solicite documentos complementares ou esclarecimentos durante a análise do pedido.

Por isso, a análise jurídica prévia da documentação é fundamental para identificar eventuais pendências, verificar a viabilidade da adjudicação compulsória inversa pela via extrajudicial e evitar exigências que possam atrasar ou impedir a regularização da propriedade.

O que acontece se o comprador não for localizado ou se recusar a receber a escritura?

A recusa do comprador em receber a escritura definitiva ou a dificuldade de localizá-lo não impede, necessariamente, a regularização da propriedade. A legislação prevê mecanismos que permitem ao vendedor buscar a transferência do imóvel mesmo sem a colaboração voluntária do adquirente.

No procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, a notificação do comprador é uma etapa importante para demonstrar o inadimplemento da obrigação de receber o título de propriedade.

Quando o comprador é regularmente notificado e, mesmo assim, deixa de comparecer para formalizar a transferência, sua omissão poderá caracterizar o inadimplemento necessário ao prosseguimento do procedimento, observados os demais requisitos legais.

E se o comprador não for localizado?

Nessa hipótese, a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça prevê modalidades específicas de notificação, inclusive por edital, quando cabível e após a observância das diligências exigidas para a localização do destinatário.

É importante esclarecer que a ausência de resposta à notificação não significa que a transferência será realizada automaticamente. O pedido continuará sujeito à comprovação do negócio jurídico, do cumprimento das obrigações exigíveis e dos demais requisitos necessários ao registro.

Da mesma forma, eventual oposição apresentada pelo comprador deverá ser analisada conforme seus fundamentos e as regras aplicáveis ao procedimento, podendo exigir a adoção de medidas adicionais ou, em determinadas circunstâncias, o recurso à via judicial.

Portanto, o vendedor não precisa permanecer indefinidamente vinculado à titularidade registral de um imóvel já vendido apenas porque o comprador não é localizado ou se recusa a formalizar a transferência. A adjudicação compulsória inversa poderá constituir uma alternativa para solucionar essa situação e promover a regularização da propriedade.

O vendedor pode ser cobrado por IPTU e condomínio depois da venda?

Sim. Mesmo após a venda, o recebimento integral do preço e a entrega das chaves, o vendedor poderá enfrentar cobranças de IPTU e despesas condominiais enquanto o imóvel permanecer registrado em seu nome. Entretanto, a responsabilidade por essas obrigações depende da legislação aplicável e das circunstâncias de cada caso.

Cobrança de IPTU após a venda

Em relação ao IPTU, o artigo 34 do Código Tributário Nacional estabelece que o contribuinte pode ser o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil ou o possuidor a qualquer título.

Dessa forma, ainda que o comprador já esteja na posse do imóvel, o vendedor poderá continuar sujeito à cobrança do imposto, especialmente quando a transferência da propriedade não foi registrada. A definição da responsabilidade tributária deverá considerar a legislação municipal e os critérios estabelecidos pela jurisprudência.

Cobrança de despesas condominiais após a venda

Quanto às despesas condominiais, a situação também exige atenção. Embora essas obrigações estejam vinculadas ao imóvel, a definição de quem deve responder pelo pagamento não depende exclusivamente da existência de um contrato de compra e venda.

É importante destacar que a previsão contratual de que o comprador assumirá o pagamento do IPTU e das cotas condominiais não impede, necessariamente, que o vendedor seja cobrado por terceiros. Isso porque os efeitos do contrato entre as partes não se confundem com as regras legais que disciplinam a responsabilidade perante o Município e o condomínio.

Assim, mesmo quando o vendedor possui fundamentos para exigir que o comprador suporte essas despesas, a ausência de regularização pode resultar em cobranças, despesas adicionais e disputas judiciais.

Por isso, concluir a transferência da propriedade é uma medida essencial para reduzir os riscos de responsabilização do vendedor por obrigações relacionadas a um imóvel que já foi negociado.

O que fazer quando o comprador não transfere o imóvel para o nome dele?

Quando o comprador deixa de providenciar a transferência do imóvel, o vendedor deve adotar medidas para regularizar a situação e evitar que a propriedade permaneça indefinidamente registrada em seu nome.

Passo a passo para regularizar a transferência

1. Analisar o contrato de compra e venda e verificar se todas as obrigações assumidas pelo vendedor foram cumpridas, especialmente quanto à quitação do negócio, à entrega da posse e à disponibilização dos documentos necessários à formalização da transferência.
2. Obter a matrícula atualizada do imóvel para verificar sua situação registral e identificar eventuais restrições, pendências ou irregularidades que possam dificultar o registro.
3. Notificar formalmente o comprador, solicitando que cumpra as obrigações que lhe competem e adote as providências necessárias à lavratura da escritura definitiva, quando exigida, e ao registro da transferência.
4. Avaliar a adjudicação compulsória inversa, pela via extrajudicial ou judicial, conforme as particularidades do caso, se o comprador permanecer inerte ou se recusar injustificadamente a concluir a transferência.

A notificação é importante não apenas para buscar uma solução amigável, mas também para documentar a resistência ou omissão do comprador, podendo servir como elemento de prova em eventual procedimento de regularização.

A escolha da medida adequada dependerá da natureza do contrato, da documentação disponível, da comprovação do inadimplemento e das condições jurídicas e registrais do imóvel.

Em determinadas situações, poderão ser necessárias providências complementares, como a regularização de divergências na matrícula, a solução de pendências documentais ou o cumprimento de obrigações contratuais ainda existentes.

Portanto, quanto antes o vendedor buscar a regularização, menores tendem a ser os riscos de enfrentar cobranças, conflitos e dificuldades decorrentes da manutenção do imóvel em seu nome.

A importância da assessoria jurídica na adjudicação compulsória inversa

A ausência de transferência de um imóvel já vendido pode gerar consequências jurídicas e financeiras relevantes para o antigo proprietário.

Embora muitas pessoas associem a regularização imobiliária apenas à proteção dos direitos do comprador, o vendedor também possui interesse legítimo em concluir a transferência da propriedade e encerrar as obrigações decorrentes da negociação.

Nesse contexto, a assessoria jurídica especializada permite analisar o contrato, verificar o cumprimento das obrigações pelas partes, identificar os riscos decorrentes da manutenção do imóvel em nome do vendedor e definir as medidas adequadas para solucionar a situação.

A atuação do advogado também é essencial para avaliar a viabilidade da adjudicação compulsória inversa, preparar a documentação necessária e acompanhar o procedimento perante os serviços notariais e registrais ou o Poder Judiciário.

A venda de um imóvel deve ser acompanhada da efetiva regularização da propriedade, evitando que o antigo proprietário permaneça sujeito a riscos e obrigações relacionados a um bem que já foi negociado.

Em resumo, o vendedor que cumpriu suas obrigações e continua como proprietário registral não precisa aguardar indefinidamente a iniciativa do comprador: a adjudicação compulsória inversa, inclusive pela via extrajudicial, é uma alternativa para regularizar a situação. Se você vendeu um imóvel que ainda está em seu nome, nosso escritório pode analisar o seu caso e orientar sobre a medida mais adequada. Entre em contato.

Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória inversa

O que é adjudicação compulsória inversa?

É a adjudicação compulsória requerida pelo vendedor, e não pelo comprador, quando este se recusa ou deixa de adotar as providências necessárias para formalizar a transferência do imóvel. Ela permite buscar a regularização da propriedade, nas hipóteses legalmente admitidas, mesmo sem a colaboração voluntária do comprador.

O contrato de compra e venda e a entrega das chaves bastam para transferir a propriedade?

Não. Conforme o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária, por ato entre vivos, somente é transferida mediante o registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente.

A adjudicação compulsória inversa pode ser feita diretamente no cartório?

Sim, desde que preenchidos os requisitos legais. A via extrajudicial foi introduzida pela Lei nº 14.382/2022, que acrescentou o artigo 216-B à Lei nº 6.015/1973, e regulamentada pelo Provimento CNJ nº 150/2023. O procedimento exige a assistência de advogado ou defensor público e a análise do oficial de registro de imóveis.

Quais documentos são necessários para a adjudicação compulsória inversa?

Em regra, o contrato de promessa de compra e venda, os comprovantes de pagamento e quitação do preço, os documentos de identificação das partes e a matrícula atualizada do imóvel. Na via extrajudicial, exigem-se ainda a ata notarial, a prova do inadimplemento, a comprovação do recolhimento do ITBI e as certidões legalmente exigidas, podendo o oficial de registro solicitar documentos complementares.

O vendedor pode ser cobrado por IPTU e condomínio depois da venda?

Sim, enquanto o imóvel permanecer registrado em seu nome. O artigo 34 do Código Tributário Nacional admite como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor, e a previsão contratual de que o comprador pagará os encargos não impede, necessariamente, a cobrança por terceiros. A responsabilidade depende da legislação aplicável e das circunstâncias de cada caso.

O que fazer quando o comprador não transfere o imóvel para o nome dele?

Analisar o contrato e verificar se o vendedor cumpriu suas obrigações, obter a matrícula atualizada, notificar formalmente o comprador e, se ele permanecer inerte, avaliar a adjudicação compulsória inversa pela via extrajudicial ou judicial, conforme as particularidades do caso.

E se o comprador não for localizado?

A regulamentação do Conselho Nacional de Justiça prevê modalidades específicas de notificação, inclusive por edital, quando cabível e após as diligências exigidas para localizar o destinatário. A ausência de resposta, contudo, não significa que a transferência será realizada automaticamente: o pedido continua sujeito à comprovação dos requisitos legais.

É necessário advogado para a adjudicação compulsória inversa?

Sim. O procedimento extrajudicial exige a assistência de advogado ou defensor público. O advogado avalia a viabilidade do pedido, prepara a documentação e acompanha o procedimento perante o cartório ou o Poder Judiciário.

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