Estremação de imóveis: quando ela pode ser a solução para individualizar uma área em condomínio

É bastante comum encontrar imóveis registrados em nome de duas ou mais pessoas, cada uma titular de uma fração ideal, embora, na realidade, cada proprietário já ocupe há anos uma área certa, delimitada e reconhecida pelos demais.

No Registro de Imóveis existe um único imóvel e diversos coproprietários. Na realidade física, porém, cada um utiliza exclusivamente uma parcela determinada.

É justamente nesse descompasso entre a realidade registral e a situação consolidada no imóvel que surge a importância da estremação de imóveis.

Mas nem todo imóvel em condomínio pode ser regularizado por esse procedimento. Antes de escolher o instrumento jurídico adequado, é necessário compreender a natureza do condomínio existente e distinguir a estremação de outros institutos, especialmente a divisão ou extinção do condomínio e o desmembramento.

Neste artigo, você vai entender o que é a estremação de imóvel, em quais situações ela pode ser utilizada, quais requisitos e documentos devem ser analisados e como escolher o instrumento adequado para individualizar uma área em condomínio.

O que é condomínio geral?

O condomínio geral ocorre quando duas ou mais pessoas são proprietárias simultaneamente do mesmo bem.

Nessa situação, cada coproprietário possui uma fração ideal do imóvel. Isso significa que, juridicamente, não é proprietário exclusivo de uma área fisicamente determinada apenas porque possui determinado percentual registrado.

O Código Civil estabelece, em seu art. 1.314, que cada condômino pode usar a coisa conforme sua destinação e exercer sobre ela os direitos compatíveis com a indivisão.

É importante não confundir esse regime com o condomínio edilício, característico, por exemplo, dos edifícios de apartamentos, no qual existem unidades imobiliárias autônomas e partes comuns. Aqui estamos tratando do chamado condomínio geral.

Exemplo: condomínio geral
Uma matrícula, três coproprietários, frações ideais sobre o mesmo imóvel.

P1 1/3 ideal

P2 1/3 ideal

P3 1/3 ideal

A fração ideal não significa, por si só, que cada proprietário seja dono exclusivo de um terço fisicamente localizado.

Condomínio pro indiviso e condomínio pro diviso

Condomínio pro indiviso

No condomínio pro indiviso, a copropriedade existe tanto juridicamente quanto na realidade física. Os condôminos possuem frações ideais, mas não há uma parcela específica do terreno reconhecida como sendo de uso exclusivo de cada um.

Imagine um imóvel de 1.500 m² pertencente a três pessoas, cada uma com 1/3. Se não existe divisão física consolidada entre elas, cada coproprietário possui uma fração ideal correspondente a 1/3, e não necessariamente 500 m² localizados em determinado ponto do terreno.

Condomínio pro diviso

No condomínio pro diviso, a situação fática é diferente. Embora o registro continue indicando frações ideais sobre um único imóvel, na realidade cada condômino exerce posse exclusiva e localizada sobre uma parcela determinada.

Existem limites reconhecidos, ocupação individualizada e, muitas vezes, construções, cercas, acessos e outras características que demonstram que aquela divisão já se consolidou no tempo.

Afinal, o que é estremação de imóvel?

Estremar significa delimitar, demarcar, separar por limites. No Direito Imobiliário, a estremação é um instrumento de regularização destinado a adequar o registro imobiliário a uma situação fática consolidada de condomínio pro diviso.

Em termos práticos, busca-se individualizar registralmente uma parcela que já se encontra localizada de fato dentro de um imóvel maior mantido formalmente em condomínio.

A lógica da estremação não é criar uma nova divisão física entre os coproprietários, mas reconhecer e formalizar registralmente uma situação localizada que já existe, desde que preenchidos os requisitos legais e registrais aplicáveis.

Exemplo: estremação da área B
Antes: uma matrícula; ocupações A, B e C já delimitadas de fato.

Área A

Área B A SER ESTREMADA

Área C

Depois: a área B pode ser individualizada registralmente, enquanto o remanescente permanece submetido à situação registral correspondente.

Um exemplo prático de estremação

Imagine uma matrícula com três coproprietários: João, Maria e Carlos. Formalmente, cada um possui determinada fração ideal do imóvel inteiro.

Na prática, entretanto, há muitos anos João ocupa exclusivamente a área A, Maria ocupa a área B e Carlos ocupa a área C. As áreas possuem limites conhecidos e a ocupação individualizada é reconhecida pelos envolvidos.

Maria pretende regularizar sua situação. Dependendo das características concretas do imóvel e do preenchimento dos requisitos aplicáveis, pode ser possível estremar a área B. Com isso, a parcela ocupada por Maria é individualizada registralmente, enquanto as áreas que não forem objeto do procedimento permanecem vinculadas à situação registral remanescente.

Estremação não é a mesma coisa que extinção de condomínio

Embora os institutos possam produzir resultados que, à primeira vista, parecem semelhantes, juridicamente não são equivalentes.

Na divisão do imóvel comum, busca-se extinguir a copropriedade mediante atribuição de quinhões individualizados aos condôminos. O Código Civil assegura ao condômino o direito de exigir a divisão da coisa comum (art. 1.320) e disciplina também a situação do bem indivisível.

• Imóvel divisível e com consenso: a solução pode ser formalizada pelos instrumentos juridicamente adequados.
• Havendo conflito: a divisão poderá demandar atuação judicial.
• Bem indivisível: quando não houver adjudicação a um dos coproprietários com indenização dos demais, o art. 1.322 do Código Civil prevê a venda do bem e a repartição do valor apurado.

Estremação também não se confunde com desmembramento

O desmembramento é uma modalidade de parcelamento do solo urbano. Nos termos do art. 2º, § 2º, da Lei nº 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), consiste na subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, aproveitando-se o sistema viário existente, sem abertura, prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

O ponto fundamental é que o desmembramento, isoladamente, não resolve necessariamente a copropriedade.

Se três pessoas são coproprietárias do imóvel em determinados percentuais e simplesmente promovem o desmembramento em três lotes, a criação de três lotes não significa automaticamente que cada lote passará a pertencer exclusivamente a uma delas.

Quais são os principais requisitos da estremação de imóvel?

A estremação em Minas Gerais

Em Minas Gerais, a estremação encontra disciplina específica no Código de Normas das Serventias Extrajudiciais, instituído pelo Provimento Conjunto nº 93/2020 do TJMG e da Corregedoria-Geral de Justiça, observadas suas alterações posteriores.

O que deve ser verificado na análise de viabilidade

A análise de viabilidade não deve se limitar à existência de uma fração ideal na matrícula. É necessário verificar, entre outros aspectos:

• a efetiva configuração de condomínio pro diviso;
• a localização da parcela;
• o tempo e as características da posse;
• os limites e confrontações;
• a documentação técnica;
• a situação da matrícula;
• as exigências urbanísticas ou rurais incidentes sobre o imóvel.

Estremação de imóvel rural

Nos imóveis rurais, a análise deve considerar também a Fração Mínima de Parcelamento e as demais exigências agrárias e registrais pertinentes. A documentação técnica deve guardar correspondência suficiente com a realidade registral.

Quais documentos devem ser analisados na estremação?

A documentação necessária varia conforme o imóvel e o caso concreto, mas a primeira etapa normalmente envolve:

• a obtenção da matrícula atualizada;
• os documentos que permitam compreender a origem da copropriedade;
• os elementos capazes de demonstrar a localização e a consolidação da posse;
• a documentação técnica da área, como planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado, quando exigíveis;
• em imóveis rurais, os documentos cadastrais e agrários pertinentes e as exigências específicas de identificação do imóvel.

Quando a estremação pode ser uma boa alternativa?

A estremação merece ser analisada especialmente quando há um imóvel registrado em condomínio, mas os coproprietários já exercem, há tempo relevante, posse exclusiva sobre áreas determinadas.

Situações em que a estremação costuma ser analisada

É uma situação recorrente em:

• imóveis rurais;
• propriedades familiares;
• imóveis transmitidos ao longo de gerações;
• áreas nas quais a divisão física ocorreu na prática, mas nunca foi adequadamente refletida no Registro de Imóveis.

Situações que podem impedir a via extrajudicial

Isso não significa, contudo, que toda posse localizada autorize automaticamente a estremação. Podem impedir a utilização da via extrajudicial ou exigir providências prévias:

• a existência de conflitos sobre limites;
• divergências relevantes de área;
• problemas na cadeia registral;
• desrespeito às dimensões mínimas legalmente exigidas;
• ausência dos requisitos específicos do procedimento.

Estremação, divisão ou desmembramento: como saber qual instrumento utilizar?

Diante de um imóvel em condomínio, a primeira pergunta não deve ser “como faço a estremação?”. A pergunta correta é: qual é a situação jurídica e fática deste imóvel e qual resultado se pretende alcançar?

A importância da análise jurídica antes de iniciar a regularização

A regularização imobiliária exige uma leitura conjunta da situação física, dominial, urbanística e registral do imóvel. Antes de iniciar qualquer procedimento, é recomendável analisar:

• a matrícula atualizada;
• a origem da copropriedade;
• a forma como a posse é exercida e o histórico da ocupação;
• as dimensões da parcela e os confrontantes;
• a legislação municipal ou rural aplicável;
• os documentos técnicos disponíveis.

A partir desse diagnóstico é possível definir se o caminho juridicamente adequado é a estremação, a divisão ou extinção do condomínio, o desmembramento ou outro instrumento de regularização.

No Direito Imobiliário, procedimentos aparentemente semelhantes podem produzir efeitos jurídicos completamente diferentes. Por isso, a escolha do instrumento adequado deve preceder a elaboração da escritura, da planta ou do requerimento registral.

A análise preventiva reduz o risco de exigências, retrabalho e custos e permite que a regularização seja conduzida de forma compatível com a realidade do imóvel e com o resultado pretendido pelo proprietário.

Em resumo, a estremação de imóvel pode ser a solução quando a divisão já existe na prática, mas ainda não está refletida na matrícula. Se você é coproprietário de um imóvel nessa situação, uma avaliação jurídica individualizada ajuda a confirmar se a estremação é viável ou se outro caminho é mais seguro. Para analisar o seu caso, entre em contato com o escritório.

Perguntas frequentes sobre estremação de imóvel

O que é estremação de imóvel?

É um instrumento de regularização que adequa o registro imobiliário a uma situação de condomínio pro diviso já consolidada. Permite individualizar na matrícula uma parcela que um coproprietário já ocupa de forma exclusiva e delimitada dentro de um imóvel maior mantido formalmente em condomínio.

Qual a diferença entre condomínio pro indiviso e pro diviso?

No condomínio pro indiviso, não há localização física consolidada das frações: cada condômino tem apenas uma fração ideal do todo. No pro diviso, a matrícula ainda registra frações ideais, mas cada condômino já exerce posse exclusiva e localizada sobre uma parcela determinada.

Estremação é o mesmo que extinção de condomínio?

Não. Na divisão ou extinção de condomínio, a copropriedade é encerrada e cada quinhão passa a ter titularidade exclusiva. Na estremação, o ponto de partida é uma situação pro diviso já consolidada, que se pretende adequar ao registro.

Qual a diferença entre estremação e desmembramento?

O desmembramento é uma modalidade de parcelamento do solo urbano prevista na Lei nº 6.766/1979 e não extingue, por si só, a copropriedade: os mesmos coproprietários podem permanecer em todos os lotes resultantes. A estremação individualiza registralmente uma parcela já ocupada de forma exclusiva.

Quais são os requisitos da estremação em Minas Gerais?

Em Minas Gerais, a estremação é disciplinada pelo Código de Normas instituído pelo Provimento Conjunto nº 93/2020 do TJMG e da Corregedoria-Geral de Justiça. A análise envolve, entre outros pontos, a configuração do condomínio pro diviso, a localização da parcela, o tempo e as características da posse, os limites e confrontações, a documentação técnica, a situação da matrícula e as exigências urbanísticas ou rurais.

Quais documentos são necessários para a estremação?

Variam conforme o caso, mas normalmente incluem a matrícula atualizada, documentos sobre a origem da copropriedade, elementos que demonstrem a localização e a consolidação da posse e documentação técnica, como planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado, quando exigíveis. Em imóveis rurais, também são examinados os documentos cadastrais e agrários pertinentes.

É possível fazer estremação de imóvel rural?

Sim. A estremação é recorrente em imóveis rurais, mas a análise deve considerar a Fração Mínima de Parcelamento e as demais exigências agrárias e registrais pertinentes.

Toda posse localizada permite a estremação?

Não. Conflitos sobre limites, divergências relevantes de área, problemas na cadeia registral, desrespeito às dimensões mínimas legalmente exigidas ou ausência dos requisitos específicos podem impedir a via extrajudicial ou exigir providências prévias.