Infiltrações que aparecem depois de alguns meses, mofo recorrente, problemas na rede elétrica, vazamentos internos, falhas de impermeabilização ou defeitos estruturais são situações que podem surgir durante uma locação, mesmo quando, aparentemente, o imóvel estava em boas condições no momento da entrega das chaves.
Quando o problema já existia, mas não podia ser facilmente identificado no início da locação, é possível estar diante de um vício oculto no imóvel locado.
Nessas situações, uma das principais dúvidas é saber quem deve arcar com o reparo: o proprietário ou o inquilino?
A resposta depende principalmente da origem do problema, do momento em que ele surgiu, da causa do dano e das obrigações estabelecidas pela legislação e pelo contrato de locação.
O QUE É VÍCIO OCULTO EM IMÓVEL ALUGADO?
No contexto das locações imobiliárias, pode ser compreendido como vício oculto aquele defeito preexistente que não era perceptível em uma vistoria ordinária no momento da entrada do locatário e que somente se manifesta posteriormente, comprometendo, em maior ou menor grau, o uso adequado do imóvel.
São exemplos possíveis:
- infiltração decorrente de falha antiga de impermeabilização;
- vazamentos provenientes de tubulações embutidas;
- problemas estruturais;
- defeitos relevantes nas instalações elétricas ou hidráulicas preexistentes;
- umidade ou mofo decorrentes de problemas construtivos;
- falhas em telhados, lajes ou sistemas de drenagem que somente se revelam em períodos de chuva.
É importante destacar que nem todo defeito surgido durante a locação será considerado responsabilidade do locador.
É necessário identificar a causa.
Um problema decorrente da estrutura do imóvel ou de defeito anterior à locação possui tratamento diferente de um dano provocado pelo mau uso do próprio locatário.
O QUE A LEI DO INQUILINATO DETERMINA?
A Lei nº 8.245/1991 estabelece expressamente uma série de obrigações ao proprietário que coloca um imóvel em locação.
Segundo o artigo 22, incisos I a IV, cabe ao locador entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina, garantir seu uso durante a locação, manter sua forma e destinação e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
Portanto, o fato de um determinado problema somente ter se tornado visível alguns meses depois do início do contrato não significa, automaticamente, que a responsabilidade seja do inquilino.
Se ficar demonstrado que a causa do problema já existia anteriormente, ainda que suas consequências tenham aparecido depois, poderá haver responsabilidade do locador.
O Código Civil também determina que o locador deve entregar a coisa em estado adequado ao uso e mantê-la nessas condições durante o contrato. Se houver deterioração sem culpa do locatário, o artigo 567 admite, conforme a situação, a redução proporcional do aluguel ou até mesmo a resolução do contrato quando o imóvel deixar de servir à finalidade para a qual foi alugado.
A VISTORIA DE ENTRADA AFASTA A RESPONSABILIDADE POR VÍCIO OCULTO?
Não necessariamente.
A vistoria de entrada é extremamente importante porque registra o estado aparente do imóvel no momento em que o locatário recebe as chaves.
Entretanto, por definição, determinados defeitos podem não ser identificáveis por uma inspeção visual comum.
Uma infiltração proveniente de falha de impermeabilização, por exemplo, pode não apresentar qualquer sinal durante um período de estiagem e somente se manifestar posteriormente.
Da mesma forma, um problema em tubulação embutida ou em parte da instalação elétrica pode não estar aparente quando realizada a vistoria inicial.
Assim, a ausência do defeito no laudo de entrada não significa, isoladamente, que ele tenha sido provocado pelo locatário.
Em caso de controvérsia, pode ser necessária análise técnica para determinar a origem e a provável antiguidade do problema.
QUAIS REPAROS SÃO DE RESPONSABILIDADE DO LOCADOR?
De forma geral, são de responsabilidade do locador os reparos relacionados a defeitos anteriores à locação e aqueles necessários para preservar a aptidão do imóvel para a finalidade contratada, desde que o problema não tenha sido causado pelo locatário.
Além disso, a própria Lei do Inquilinato estabelece que compete ao proprietário suportar as despesas extraordinárias de condomínio, incluindo obras destinadas à estrutura integral do imóvel e aquelas destinadas a restabelecer as condições de habitabilidade do edifício.
A análise, contudo, deve considerar a origem do dano.
Em uma infiltração, por exemplo, não basta verificar que existe água entrando no apartamento. É preciso descobrir de onde ela vem.
O problema pode decorrer da fachada do edifício, da impermeabilização, da cobertura, de tubulação interna da unidade, de tubulação comum do condomínio ou até mesmo de uma intervenção realizada pelo próprio ocupante.
A identificação da causa é o que permitirá definir corretamente o responsável pelo reparo.
E QUAIS REPAROS SÃO DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO?
A Lei do Inquilinato também impõe deveres ao inquilino.
O artigo 23 determina que o locatário deve utilizar o imóvel adequadamente e realizar a reparação dos danos provocados por ele próprio, por seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
Assim, não são de responsabilidade do proprietário os danos decorrentes, por exemplo, de uso inadequado das instalações, quebra de equipamentos pelo ocupante ou intervenções realizadas no imóvel sem os cuidados necessários.
Também devem ser diferenciadas as deteriorações decorrentes do uso normal daquelas provocadas por utilização inadequada.
O Superior Tribunal de Justiça já destacou que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal, respondendo pelas deteriorações anormais que lhe sejam imputáveis.
O QUE O LOCATÁRIO DEVE FAZER AO DESCOBRIR UM VÍCIO OCULTO?
Ao identificar um problema que aparentemente não foi causado pelo uso do imóvel, o locatário deve agir rapidamente e, principalmente, produzir prova da ocorrência.
O primeiro passo é registrar o defeito por meio de fotografias, vídeos e documentos.
Dependendo da gravidade da situação, também pode ser recomendável obter avaliação de profissional habilitado, relatório técnico, orçamento ou laudo que permita identificar a origem do problema.
Em seguida, o locador ou a administradora do imóvel deve ser comunicado formalmente.
Essa comunicação não é apenas uma cautela. Trata-se de uma obrigação legal do próprio locatário.
O artigo 23, inciso IV, da Lei do Inquilinato determina que o locatário deve levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação lhe incumba.
Por isso, a comunicação deve preferencialmente ocorrer por meio que permita sua comprovação, como e-mail, aplicativo da administradora, notificação escrita ou outro canal que produza registro inequívoco.
É recomendável informar:
- qual é o problema identificado;
- quando ele começou a se manifestar;
- quais ambientes foram atingidos;
- se há risco de agravamento;
- se o defeito está impedindo ou limitando a utilização do imóvel;
- quais providências já foram adotadas;
- a solicitação para vistoria e reparação.
Essa documentação poderá ser fundamental caso posteriormente exista discussão sobre responsabilidade, redução do aluguel, rescisão ou indenização.
O LOCATÁRIO DEVE PERMITIR QUE O LOCADOR REALIZE OS REPAROS?
Sim. Se o problema demandar reparos urgentes cuja responsabilidade seja do proprietário, o locatário deve permitir a realização das obras.
O artigo 26 da Lei nº 8.245/1991 estabelece expressamente essa obrigação.
Ao mesmo tempo, a lei protege o locatário caso a intervenção se prolongue excessivamente.
Se os reparos urgentes durarem mais de 10 dias, o locatário terá direito ao abatimento proporcional do aluguel relativamente ao período excedente.
Se durarem mais de 30 dias, a legislação permite ao locatário resilir o contrato.
A aplicação desses direitos dependerá, naturalmente, das circunstâncias concretas da locação e da natureza dos reparos.
O LOCATÁRIO PODE SIMPLESMENTE PARAR DE PAGAR O ALUGUEL?
Esse é um dos pontos que exige maior cautela.
A existência de infiltração, mofo ou outro defeito no imóvel não autoriza automaticamente o locatário a deixar de pagar o aluguel ou escolher unilateralmente o percentual que entende devido.
O caminho juridicamente mais seguro é buscar um acordo formal com o locador ou, inexistindo solução consensual, recorrer ao Poder Judiciário para obter a medida adequada.
Em julgamento recente, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais analisou justamente uma situação envolvendo imóvel residencial com infiltrações estruturais e mofo. O Tribunal entendeu que a existência dos vícios, por si só, não autorizava a suspensão unilateral ou o pagamento parcial dos aluguéis sem ajuste entre as partes ou prévia autorização judicial, quando não comprovada a perda integral da utilidade do imóvel.
Portanto, deixar simplesmente de pagar o aluguel como forma de pressionar o proprietário a realizar as obras pode colocar o locatário em situação de inadimplência e até fundamentar ação de despejo.
O LOCATÁRIO PODE FAZER O REPARO E COBRAR DO PROPRIETÁRIO DEPOIS?
Essa possibilidade exige análise cuidadosa.
O artigo 35 da Lei do Inquilinato estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário podem ser indenizáveis, ainda que não tenham sido previamente autorizadas.
Entretanto, contratos de locação frequentemente possuem cláusulas específicas sobre benfeitorias e reembolso de despesas.
Além disso, o Superior Tribunal de Justiça consolidou na Súmula 335 o entendimento de que é válida, nos contratos de locação, cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Por esse motivo, salvo situações realmente emergenciais, não é recomendável realizar obras relevantes por conta própria e simplesmente apresentar posteriormente a conta ao proprietário.
O ideal é comunicar previamente o problema, solicitar autorização para a intervenção e definir por escrito quem suportará os custos.
Nas situações de emergência, em que a demora possa agravar substancialmente os danos ou representar risco às pessoas ou ao próprio imóvel, o caso deverá ser analisado conforme suas circunstâncias específicas, preservando-se toda a documentação, notas fiscais, orçamentos e provas da urgência.
QUANDO O LOCATÁRIO PODE PEDIR REDUÇÃO DO ALUGUEL?
A redução pode ser discutida quando o defeito compromete efetivamente a utilização do imóvel.
O Código Civil estabelece que, se a coisa locada se deteriorar sem culpa do locatário, poderá ser pleiteada a redução proporcional do aluguel. Se o imóvel deixar de servir à finalidade para a qual foi locado, poderá ser postulada a resolução do contrato.
Além disso, para reparos urgentes de responsabilidade do locador que durem mais de dez dias, a própria Lei do Inquilinato assegura o abatimento proporcional previsto em seu artigo 26.
É importante compreender que não existe um percentual único de desconto aplicável a todos os casos.
A proporcionalidade dependerá da extensão da limitação sofrida pelo locatário.
Se apenas uma pequena área secundária do imóvel ficou temporariamente indisponível, a situação será diferente daquela em que quartos, banheiros, cozinha ou grande parte da residência deixaram de poder ser utilizados.
Por isso, a prova da extensão e da duração do problema é particularmente importante.
O LOCATÁRIO PODE RESCINDIR O CONTRATO SEM PAGAR MULTA?
Dependendo da gravidade da situação, sim.
Se o imóvel deixar de apresentar condições adequadas para a finalidade contratada em razão de problema cuja responsabilidade não seja do locatário, pode existir fundamento jurídico para o encerramento da relação locatícia.
O Código Civil permite a resolução quando a deterioração não imputável ao locatário torna o imóvel inadequado à finalidade da locação.
A Lei do Inquilinato também estabelece regra específica para reparos urgentes de responsabilidade do locador que se prolonguem por mais de 30 dias, hipótese em que o locatário pode resilir o contrato.
Isso não significa, porém, que seja recomendável simplesmente abandonar o imóvel e deixar de cumprir as formalidades contratuais.
A causa da saída, as comunicações realizadas ao locador, as provas do defeito, eventual laudo técnico e a entrega formal das chaves são elementos relevantes para evitar posterior cobrança de multa, aluguéis ou encargos.
O LOCADOR PODE SER CONDENADO A INDENIZAR O LOCATÁRIO?
Pode, desde que estejam presentes os pressupostos jurídicos da responsabilidade.
Se o proprietário, mesmo devidamente comunicado, deixar injustificadamente de solucionar problema de sua responsabilidade e essa omissão causar prejuízos comprovados ao locatário, poderá haver discussão sobre ressarcimento de danos materiais.
Imagine, por exemplo, uma infiltração estrutural devidamente comunicada que, pela demora injustificada na reparação, cause danos a móveis ou outros bens do ocupante.
A responsabilização dependerá da comprovação das circunstâncias concretas, inclusive da origem do problema, da ciência do locador, de eventual omissão, dos prejuízos e do nexo causal.
Quanto ao dano moral, ele não deve ser tratado como consequência automática de qualquer defeito existente no imóvel.
Existem, entretanto, situações de maior gravidade nas quais as condições de habitabilidade são significativamente comprometidas.
Em precedente publicado em junho de 2026, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconheceu a possibilidade de indenização diante de problemas estruturais prolongados envolvendo infiltrações, mofo, queda de gesso e limitação relevante do uso da residência.
A análise é necessariamente casuística.
UMIDADE E MOFO SÃO SEMPRE RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO?
Não.
Esse é um exemplo clássico em que a causa precisa ser tecnicamente identificada.
O mofo pode decorrer de infiltração externa, falha de impermeabilização, vazamento de tubulação ou outro defeito construtivo, situações que podem atrair a responsabilidade do proprietário ou até do condomínio, dependendo da origem.
Por outro lado, também pode estar relacionado a questões de ventilação, condensação ou outras circunstâncias relacionadas à utilização do ambiente.
Por isso, antes de atribuir responsabilidade a qualquer das partes, é recomendável identificar tecnicamente a causa do problema.
A IMPORTÂNCIA DO LAUDO DE VISTORIA
Uma locação bem documentada protege tanto o proprietário quanto o inquilino.
O laudo de vistoria inicial deve ser detalhado e, preferencialmente, acompanhado de fotografias.
A própria Lei do Inquilinato assegura ao locatário o direito de solicitar descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da entrega, com referência aos defeitos eventualmente existentes.
Também é recomendável que, logo após receber as chaves, o locatário confira cuidadosamente o laudo e comunique eventuais divergências dentro do prazo previsto contratualmente.
Essa providência reduz significativamente discussões futuras sobre quais problemas já estavam presentes e quais surgiram posteriormente.
QUAL É A MELHOR FORMA DE EVITAR CONFLITOS?
Nos casos envolvendo defeitos em imóveis alugados, três elementos são especialmente importantes: comunicação, documentação e identificação da causa.
Para o locatário, ignorar o problema ou simplesmente deixar de pagar os aluguéis pode agravar a situação jurídica.
Para o proprietário, ignorar uma comunicação sobre possível defeito estrutural ou vício anterior à locação também pode resultar em agravamento dos danos e aumento de sua responsabilidade.
Assim, diante da identificação de um possível vício oculto, é recomendável:
- registrar imediatamente o defeito;
- comunicar formalmente o locador ou a administradora;
- possibilitar a vistoria do imóvel;
- identificar tecnicamente a origem do problema quando houver dúvida;
- documentar todas as solicitações e respostas;
- não suspender unilateralmente o pagamento do aluguel;
- formalizar qualquer acordo sobre reparos, descontos ou ressarcimentos;
- procurar orientação jurídica quando o defeito comprometer significativamente o uso do imóvel ou quando não houver solução consensual.
CONCLUSÃO
A responsabilidade por defeitos em imóvel locado não pode ser definida simplesmente pela pergunta sobre quem estava utilizando o imóvel quando o problema apareceu.
O ponto fundamental é identificar a origem do defeito e a quem compete juridicamente sua reparação.
A Lei do Inquilinato impõe ao locador o dever de entregar o imóvel adequado ao seu uso e de responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Ao mesmo tempo, impõe ao locatário o dever de conservar adequadamente o bem, reparar os danos que provocar e comunicar imediatamente ao proprietário os problemas cuja solução não seja de sua responsabilidade.
Quando surgem infiltrações, problemas estruturais, falhas hidráulicas, elétricas ou outras anomalias relevantes, agir rapidamente, produzir provas e formalizar as comunicações pode ser determinante para solucionar o problema e resguardar os direitos de ambas as partes.
Em situações de conflito, especialmente quando houver comprometimento da habitabilidade, recusa na realização dos reparos, discussão sobre redução de aluguel, rescisão contratual ou indenização, a análise jurídica individualizada é recomendável.
ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Advogada especializada na área imobiliária e condominial
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
E-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
