A aquisição de imóvel na planta é uma das formas mais comuns de investimento imobiliário no Brasil, especialmente pela vantagem do preço reduzido em relação ao imóvel pronto.
Entretanto, essa modalidade de compra envolve encargos contratuais que, se não observados com rigor técnico, geram prejuízo financeiro relevante ao consumidor. Entre eles, destaca-se a chamada taxa de evolução de obra, também referida como juros de obra ou juros de evolução da obra.
Este artigo aborda a natureza jurídica dessa cobrança, os limites fixados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e as hipóteses em que sua exigência se torna abusiva, com recomendações práticas para compradores e para a análise contratual prévia.
O que é a taxa de evolução de obra
A taxa de evolução de obra é um encargo cobrado do adquirente durante o período de construção do empreendimento, nos casos em que a aquisição é financiada por instituição financeira antes da conclusão da obra. Ela corresponde, em regra, aos juros incidentes sobre o capital que o banco libera à incorporadora de forma parcelada, conforme o avanço físico da construção, e que ainda não foi amortizado no saldo devedor do comprador.
Em termos práticos, enquanto a obra não é concluída e o financiamento não é integralmente repassado à incorporadora, o comprador paga um valor mensal a título de remuneração desse capital adiantado pelo banco, em adição às parcelas do preço do imóvel.
É importante distinguir essa cobrança da correção monetária do saldo devedor pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que tem finalidade distinta: atualizar o valor das parcelas conforme a variação do custo da construção civil, e não remunerar capital de terceiro.
Natureza jurídica da cobrança e origem contratual
A taxa de evolução de obra decorre da relação de financiamento firmada entre a incorporadora e o agente financeiro, anterior ou concomitante à celebração da promessa de compra e venda com o consumidor. Trata-se, originalmente, de um custo da operação de crédito à produção, que é repassado ao adquirente por força de cláusula contratual específica.
Esse ponto é relevante do ponto de vista jurídico porque, embora a jurisprudência admita o repasse dessa cobrança dentro de determinados limites temporais, ela não se confunde com obrigação originária do comprador.
A validade da cláusula que autoriza o repasse depende de informação clara, prévia e inteligível ao consumidor, nos termos do artigo 6º, inciso III, e do artigo 46 do Código de Defesa do Consumidor, sob pena de ineficácia da cláusula por falha no dever de informação.
O marco temporal da licitude: Tema 996 do STJ
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP), fixou teses de observância obrigatória sobre contratos de aquisição de unidades autônomas em construção, com efeitos diretos sobre a taxa de evolução de obra. Em síntese, o entendimento consolidado estabelece que:
- O contrato deve fixar, de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para entrega do imóvel, o qual não pode ficar condicionado à concessão de financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, ressalvado o prazo de tolerância.
- O descumprimento do prazo de entrega, computado o período de tolerância contratual, faz cessar a incidência de correção monetária vinculada a índice setorial da construção civil, que deve ser substituído por índice geral, salvo se este for mais gravoso ao consumidor.
- É ilícita a cobrança de juros de obra, juros de evolução de obra, taxa de evolução de obra ou qualquer encargo equivalente após o prazo contratualmente ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância.
A leitura conjugada dessas teses permite concluir que a cobrança da taxa de evolução de obra é, em regra, lícita apenas durante o período regular de execução da obra, isto é, até o prazo contratual de entrega acrescido da tolerância. Ultrapassado esse marco, a manutenção da cobrança configura conduta ilícita, independentemente de a obra ainda estar em andamento ou de as chaves terem sido entregues antecipadamente em relação ao prazo fixado no contrato de financiamento.
Hipóteses de abusividade da cobrança
A partir da jurisprudência consolidada, é possível sistematizar as principais hipóteses em que a cobrança da taxa de evolução de obra se torna indevida:
- Cobrança após o prazo contratual de entrega, incluída a tolerância: uma vez expirado esse prazo, a manutenção da cobrança é ilícita, ainda que a obra não esteja concluída, por decorrer de mora imputável ao vendedor ou incorporador.
- Cobrança após a expedição do habite-se ou entrega das chaves: a obtenção do habite-se indica a conclusão física do empreendimento, o que retira o fundamento fático da cobrança, uma vez que esta se destina a remunerar o período de execução da obra, e não o saldo devedor propriamente dito.
- Ausência de informação prévia e clara sobre a existência, o valor estimado e a metodologia de cálculo da taxa: a falha no dever de informação, sobretudo quando a cobrança não consta do contrato firmado com a incorporadora e aparece apenas no contrato de financiamento bancário, compromete a validade da cláusula em face do consumidor.
- Repasse de encargo estranho à relação com o consumidor: há entendimento jurisprudencial no sentido de que os juros de obra decorrem de relação contratual entre a incorporadora e o agente financeiro, sendo custo da atividade econômica do empreendedor, o que reforça a tese de ilegitimidade do repasse em determinadas hipóteses, sobretudo no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, como reconhecido pelo STJ no julgamento de recurso especial voltado à tutela coletiva de mutuários.
Outros precedentes relevantes
Além do Tema 996, merecem destaque:
- A Súmula 308 do STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não produz efeitos perante o adquirente do imóvel, reforçando a lógica de que os custos e garantias da relação entre incorporadora e banco não podem ser opostos ao consumidor.
- A Súmula 543 do STJ, que trata da restituição de valores pagos em caso de resolução do contrato por culpa do vendedor, com devolução integral, ou por culpa do comprador, com devolução parcial, tese aplicável também à eventual repetição de valores pagos indevidamente a título de taxa de evolução de obra.
Consequências da cobrança indevida
Reconhecida a ilicitude da cobrança, as principais consequências jurídicas para o adquirente são:
- Cessação imediata da exigência da taxa a partir do reconhecimento da ilegalidade.
- Restituição dos valores pagos indevidamente, podendo ser postulada a repetição em dobro quando caracterizada a hipótese do artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, ressalvada a análise do elemento subjetivo do fornecedor conforme a jurisprudência aplicável ao caso concreto.
- Eventual indenização por danos morais, a depender das circunstâncias fáticas que demonstrem abalo à esfera extrapatrimonial do consumidor, não decorrendo automaticamente do mero inadimplemento contratual.
Cabe ponderar, na análise de cada caso, que a simples cobrança indevida de valores, isoladamente considerada, nem sempre é suficiente para caracterizar dano moral indenizável, exigindo-se a demonstração de circunstância que extrapole o mero aborrecimento contratual, conforme entendimento reiterado dos tribunais.
Orientações práticas para o comprador
Para o adquirente de imóvel na planta, recomenda-se:
- Analisar, antes da assinatura, se o contrato de promessa de compra e venda menciona expressamente a existência, o valor estimado e a forma de cálculo da taxa de evolução de obra, evitando surpresas reveladas apenas no contrato de financiamento.
- Verificar o prazo contratual de entrega e o período de tolerância, documentando a data de expedição do habite-se e a data efetiva de entrega das chaves.
- Reunir toda a documentação relativa à contratação, incluindo material publicitário, contrato com a incorporadora, contrato de financiamento e comprovantes de pagamento, elementos essenciais para eventual discussão administrativa ou judicial da cobrança.
- Formalizar notificação extrajudicial com a reclamação por escrito tanto à incorporadora quanto à instituição financeira, quando identificada cobrança após o marco temporal de licitude fixado pelo STJ.
Recomendações para a análise contratual pelo advogado
Do ponto de vista da atuação técnica, a análise de contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta deve, no mínimo, contemplar:
- Verificação da compatibilidade da cláusula de repasse da taxa de evolução de obra com o dever de informação previsto nos artigos 6º, inciso III, e 46 do Código de Defesa do Consumidor.
- Conferência do prazo de entrega e do período de tolerância, com atenção a eventuais cláusulas que condicionem a entrega à concessão de financiamento, prática vedada pela tese fixada no Tema 996.
- Simulação do impacto financeiro da taxa ao longo do período estimado de obra, de modo a dimensionar previamente o custo total da operação para o cliente.
- Orientação ao cliente quanto à necessidade de documentar, ao longo da execução do contrato, o cronograma de obra, o habite-se e a data de entrega efetiva, elementos que serão determinantes em eventual discussão sobre a licitude da cobrança.
Conclusão
A taxa de evolução de obra é encargo lícito enquanto vigente o prazo contratual de execução da obra, incluído o período de tolerância, desde que previamente informada ao consumidor de forma clara e compreensível. Ultrapassado esse marco temporal, sua manutenção configura cobrança indevida, com respaldo expresso na tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 996.
A atuação preventiva, por meio da análise criteriosa do contrato antes da assinatura, é o instrumento mais eficaz para evitar litígios futuros. Quando a cobrança indevida já se consumou, a via judicial permanece como instrumento adequado para a cessação da exigência, a restituição dos valores pagos e, quando cabível, a reparação de danos.
Se você identificou a cobrança de taxa de evolução de obra após o prazo de entrega do seu imóvel, ou tem dúvidas sobre uma cláusula do seu contrato, entre em contato para uma análise jurídica especializada do seu caso.
ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Advogada especializada na área imobiliária e condominial
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
E-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
Perguntas frequentes sobre a taxa de evolução de obra
1. O que é taxa de evolução de obra?
É o encargo cobrado do comprador de imóvel na planta financiado, correspondente aos juros sobre o capital que o banco libera à incorporadora de forma parcelada, conforme o andamento da construção, enquanto esse valor ainda não é amortizado no saldo devedor do comprador.
2. A cobrança da taxa de evolução de obra é sempre ilegal?
Não. A cobrança é lícita durante o período regular de execução da obra, ou seja, até o prazo contratual de entrega somado ao período de tolerância. Torna-se ilícita quando mantida após esse marco temporal.
3. Até quando a construtora pode cobrar juros de obra?
Até o prazo de entrega fixado no contrato, incluído o período de tolerância (normalmente 180 dias). Após esse prazo, a cobrança de juros de obra ou taxa de evolução de obra é considerada ilícita pelo STJ.
4. O que diz o Tema 996 do STJ sobre a taxa de evolução de obra?
O Tema 996 fixou que é ilícita a cobrança de juros de obra, taxa de evolução de obra ou encargo equivalente após o prazo contratualmente ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância, ainda que a obra não esteja concluída.
5. É possível recuperar os valores pagos indevidamente a título de taxa de evolução de obra?
Sim. Reconhecida a ilegalidade da cobrança, o comprador pode pleitear a restituição dos valores pagos, podendo haver devolução em dobro quando caracterizada má-fé do fornecedor, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
6. Cobrança indevida de taxa de evolução de obra gera indenização por dano moral?
Não automaticamente. É necessário demonstrar circunstância que extrapole o mero aborrecimento contratual, já que a simples cobrança indevida, isoladamente, nem sempre configura dano moral indenizável.
7. Qual a diferença entre taxa de evolução de obra e correção pelo INCC?
A taxa de evolução de obra remunera o capital adiantado pelo banco à incorporadora. Já o INCC atualiza monetariamente o valor das parcelas conforme a variação do custo da construção civil — são encargos com finalidades distintas.
8. O que fazer se identificar cobrança indevida de taxa de evolução de obra?
Reunir a documentação do contrato, comprovantes de pagamento, data do habite-se e da entrega das chaves, formalizar notificação extrajudicial à incorporadora e à instituição financeira e, se necessário, buscar orientação jurídica especializada.
