Venda de Imóvel Durante o Inventário: É Possível Vender Antes da Partilha?

Uma das dúvidas mais comuns entre famílias que estão passando por um inventário é se a casa, o apartamento ou outro imóvel deixado pela pessoa falecida pode ser vendido antes da conclusão da partilha.

A questão se torna ainda mais relevante quando o espólio possui patrimônio, mas os herdeiros não dispõem de recursos financeiros imediatos para arcar com despesas do próprio inventário, como imposto de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos de cartório, custos registrais e outras obrigações necessárias à regularização da herança.

Durante muito tempo, a alienação de imóvel pertencente ao espólio esteve associada, em regra, à necessidade de autorização judicial. Isso frequentemente tornava a operação mais demorada, especialmente quando a venda era necessária justamente para gerar os recursos destinados ao pagamento das despesas do inventário.

Esse cenário sofreu uma importante alteração com a Resolução CNJ nº 571/2024, que modificou a regulamentação dos inventários extrajudiciais e passou a admitir, em determinadas situações, a venda de bens do espólio por escritura pública, sem necessidade de prévia autorização judicial.

Isso não significa, contudo, que qualquer imóvel deixado pelo falecido possa ser vendido livremente antes da partilha. A possibilidade, os requisitos e o procedimento adequado dependem, entre outros fatores, de o inventário tramitar judicialmente ou em cartório, da situação dos herdeiros e da finalidade da alienação.

Neste artigo, explicamos quando é possível vender um imóvel durante o inventário, quais são as diferenças entre o procedimento judicial e o extrajudicial e quais cuidados devem ser observados para que a operação seja realizada com segurança jurídica.

O imóvel pode ser vendido antes do término do inventário?

Sim, é possível vender um imóvel do falecido antes de a partilha ser concluída. O que não é possível é que um herdeiro, sozinho, decida vender esse imóvel por conta própria, sem observar o procedimento correto.

Isso acontece porque, enquanto o inventário não termina, a herança é tratada pela lei como um patrimônio unitário e indivisível, nos termos do art. 1.791 do Código Civil. Na prática, isso significa que cada herdeiro tem direito a uma fração da herança como um todo, mas nenhum deles é, ainda, dono exclusivo de determinado apartamento, casa, lote ou qualquer outro bem específico do espólio, mesmo que exista consenso informal entre a família sobre quem ficaria com o quê.

Por essa razão, mesmo quando todos os herdeiros concordam com a venda, é necessário seguir um caminho formal para que o negócio tenha validade e possa ser registrado no Registro de Imóveis. Esse caminho pode ser judicial, dentro do próprio processo de inventário, ou extrajudicial, por escritura pública em cartório, dependendo da forma como o inventário está tramitando.

Vale destacar, desde já, que vender o imóvel do espólio é diferente de o herdeiro ceder apenas o seu direito hereditário sobre aquele bem, hipótese tratada mais adiante neste artigo. Nos próximos tópicos, explicamos como funciona cada uma dessas duas formas de venda do imóvel antes da partilha.

Como funciona a venda no inventário judicial?

Quando o inventário tramita perante o Poder Judiciário, a venda de bens do espólio continua regida pelo art. 619, inciso I, do Código de Processo Civil. O dispositivo estabelece que cabe ao inventariante, ouvidos os interessados e mediante autorização do juiz, alienar bens de qualquer espécie, inclusive imóveis.

Isso significa que o imóvel pode, sim, ser vendido antes da partilha, mas não basta a concordância informal entre os herdeiros, tampouco a simples assinatura de um contrato de compra e venda com o interessado na aquisição. Sem alvará judicial autorizando a alienação, o negócio corre o risco de ser considerado ineficaz e de gerar conflitos futuros entre os herdeiros ou com o comprador.

Na prática, o pedido deve ser formulado dentro do próprio processo de inventário, demonstrando ao juiz as circunstâncias que justificam a venda e submetendo previamente o negócio à sua apreciação. Os demais herdeiros são ouvidos sobre o pedido, e é comum que o juiz condicione a autorização ao depósito do valor apurado com a venda em conta judicial vinculada ao inventário, até que se decida sobre sua destinação ou até a partilha final.

A venda costuma ser justificável, por exemplo, quando os recursos obtidos serão usados para quitar dívidas do espólio, pagar impostos, custear as despesas do próprio inventário ou arcar com a conservação de outros bens, quando o espólio não dispõe de outra fonte de liquidez imediata.

Cada processo, no entanto, tem particularidades que interferem diretamente na análise do pedido, como a existência de herdeiros menores ou incapazes, divergência entre os sucessores quanto à venda, credores habilitados no inventário, restrições registradas sobre o imóvel ou discussão sobre o valor de mercado do bem. Por isso, antes de formular o pedido ao juízo, é recomendável reunir a documentação e os elementos que sustentem a necessidade e a conveniência da alienação.

O que mudou para o inventário feito em cartório?

É comum que uma família precise vender um imóvel herdado justamente para custear o próprio inventário, como o pagamento do imposto de transmissão (ITCMD), dos honorários advocatícios e das taxas de cartório. Até pouco tempo, mesmo quando o inventário era feito extrajudicialmente, essa venda dependia, na prática, de um processo judicial à parte para obter autorização, o que podia levar meses e ia na contramão da própria lógica de agilidade do inventário em cartório.

Esse cenário mudou com a Resolução CNJ nº 571/2024, que acrescentou o art. 11-A à Resolução CNJ nº 35/2007. A nova regra passou a permitir que o inventariante seja autorizado, diretamente por escritura pública, a vender bens móveis ou imóveis do espólio, sem necessidade de autorização judicial, desde que o inventário esteja tramitando pela via extrajudicial.

Na prática, isso significa que, em determinadas situações, não é mais necessário ingressar no Judiciário apenas para conseguir autorização para vender um imóvel do espólio e usar os recursos para pagar as despesas do próprio inventário. Essa possibilidade representa uma mudança relevante para quem herda um imóvel de valor considerável, mas não tem dinheiro disponível para tocar a sucessão.

Ainda assim, essa venda não é automática nem irrestrita. A autorização extrajudicial prevista pelo CNJ está vinculada especificamente ao pagamento das despesas necessárias à realização do inventário e depende do cumprimento de requisitos formais específicos, detalhados a seguir.

Quais são os requisitos para vender o imóvel sem autorização judicial?

Para utilizar o procedimento previsto no art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007, a escritura pública de venda deverá reunir, de forma cumulativa, os seguintes requisitos:

• discriminar as despesas do inventário, incluindo impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais e demais tributos e despesas relacionados à escritura de inventário;
• vincular parte ou a totalidade do valor recebido com a venda ao pagamento dessas despesas;
• comprovar que não existe indisponibilidade de bens dos herdeiros ou do cônjuge ou companheiro sobrevivente;
• mencionar a apresentação das guias dos impostos de transmissão e seus respectivos valores;
• indicar os valores estimados dos emolumentos notariais e registrais e as serventias responsáveis pelos respectivos orçamentos;
• haver prestação de garantia, real ou fidejussória, pelo inventariante quanto à correta destinação do dinheiro obtido com a venda.

Esse último requisito merece atenção especial, pois é frequentemente o que mais exige planejamento prévio. A norma não autoriza simplesmente que o imóvel seja vendido e o dinheiro seja livremente distribuído aos herdeiros. Existe uma finalidade específica para a alienação, e o inventariante assume responsabilidade pessoal pela destinação correta dos recursos, respondendo com a garantia oferecida caso as despesas discriminadas não sejam efetivamente pagas.

Na prática, essa garantia pode ser real, como a oferta de outro bem em hipoteca, ou fidejussória, como uma fiança, e sua definição precisa ser negociada com antecedência junto ao tabelionato escolhido, já que cada cartório pode ter exigências próprias quanto à forma de comprová-la.

Por isso, antes de colocar o imóvel à venda ou assumir qualquer compromisso com um eventual comprador, é recomendável verificar previamente se o caso se enquadra nessa modalidade e reunir, desde o início, a documentação exigida para cada um dos requisitos acima.

Para que o dinheiro da venda pode ser utilizado?

A autorização extrajudicial foi criada especialmente para permitir que o próprio patrimônio do espólio seja utilizado no pagamento das despesas necessárias ao inventário, e não para qualquer finalidade que os herdeiros considerem conveniente.

É uma solução especialmente relevante para a família que herdou um imóvel de valor considerável, mas não possui liquidez suficiente para pagar ITCMD, honorários advocatícios, emolumentos de escritura e registro e demais custos necessários à conclusão da sucessão. Nesses casos, não faz sentido manter o inventário paralisado apenas porque os herdeiros não dispõem de recursos financeiros fora da própria herança.

Preenchidos os requisitos legais, a nova sistemática permite transformar parte do patrimônio imobiliário em recursos suficientes para viabilizar a regularização da sucessão, sem depender de recursos próprios dos herdeiros nem de decisão judicial.

Isso não significa, contudo, que qualquer venda realizada durante o inventário possa ser feita pela via simplificada do art. 11-A. A autorização extrajudicial pressupõe a destinação do dinheiro ao pagamento das despesas do próprio inventário, conforme discriminado na escritura, e não à distribuição livre entre os herdeiros.

Se a intenção for vender o imóvel por outro motivo, como antecipar a partilha do patrimônio entre os herdeiros, quitar dívida pessoal de um dos sucessores ou reinvestir o produto da venda fora do inventário, a operação não se enquadra nessa modalidade e a estratégia jurídica deve ser analisada separadamente, o que pode envolver a via judicial ou outra estrutura, conforme o caso.

Existe prazo para utilizar o dinheiro da venda?

Sim. A Resolução do CNJ estabelece que o prazo para o pagamento das despesas relacionadas ao inventário não pode ultrapassar um ano, contado da data da venda do bem, embora as próprias partes possam fixar prazo inferior na escritura.

Esse prazo não é meramente informativo: é o período durante o qual permanece vigente a garantia prestada pelo inventariante como condição para a venda. Somente depois de comprovado o efetivo pagamento das despesas discriminadas na escritura é que essa garantia se extingue.

Na prática, isso significa que o inventariante não pode vender o imóvel e deixar o pagamento das despesas em aberto por tempo indeterminado, nem usar o produto da venda para outra finalidade antes de quitar o que foi discriminado na escritura. Existe, portanto, um controle formal sobre a destinação do dinheiro, o que reforça a necessidade de planejar previamente o cronograma de pagamento dos tributos, honorários e emolumentos, para que o prazo de um ano seja cumprido sem sobressaltos.

O imóvel vendido deixa de fazer parte da herança?

Não no sentido de desaparecer da apuração sucessória. A própria regulamentação determina que o bem alienado continue sendo relacionado no acervo hereditário, justamente para fins de cálculo dos quinhões dos herdeiros, dos emolumentos e do imposto de transmissão causa mortis.

O que muda é que, como o imóvel já terá sido vendido antes da conclusão do inventário, ele não será posteriormente objeto de partilha em si. A alienação realizada antes da partilha deverá constar expressamente da escritura do inventário, com a indicação de que aquele bem específico já foi convertido em dinheiro e destinado ao pagamento das despesas discriminadas.

Esse mecanismo permite preservar a correta apuração patrimonial da sucessão, mesmo quando um dos bens é transformado em dinheiro durante o próprio procedimento. Na prática, o valor apurado com a venda, ou o saldo remanescente após o pagamento das despesas vinculadas, é o que efetivamente entra na divisão entre os herdeiros, no lugar do imóvel que deixou de existir fisicamente no acervo a ser partilhado.

E se houver herdeiro menor ou incapaz?

Esse ponto exige atenção especial e é um dos que mais gera dúvida na aplicação prática da nova regra.

A Resolução CNJ nº 571/2024 ampliou a possibilidade de realizar o inventário extrajudicial mesmo quando há interessado menor ou incapaz, desde que cumpridas exigências específicas: a participação desse herdeiro seja atribuída em parte ideal de cada bem inventariado, e haja manifestação favorável do Ministério Público (art. 12-A da Resolução CNJ nº 35/2007).

Por outro lado, a mesma Resolução, no parágrafo primeiro desse mesmo artigo, veda expressamente a prática de atos de disposição relativos aos bens ou direitos do herdeiro menor ou incapaz. Como a venda de um imóvel do espólio é, tecnicamente, um ato de disposição, essa vedação entra em tensão direta com a autorização de venda prevista no art. 11-A, e a norma não esclarece de forma explícita como conciliar as duas regras nesse cenário.

Na prática, isso significa que a simples possibilidade de fazer o inventário em cartório, mesmo havendo menor ou incapaz entre os herdeiros, não autoriza automaticamente a venda do imóvel do espólio pela via simplificada do art. 11-A. A existência desse tipo de herdeiro exige análise individualizada, caso a caso, antes de qualquer alienação, e, dependendo de como a venda puder atingir os direitos desse herdeiro, pode ser necessário buscar autorização pela via judicial, ainda que o inventário como um todo continue tramitando em cartório.

Diante dessa lacuna normativa, o caminho mais seguro, quando o tabelião também tiver dúvida sobre o cabimento da escritura, é submeter a questão previamente ao juízo competente em matéria de registros públicos, conforme prevê a própria Resolução para situações de dúvida do tabelião.

Cessão de direitos hereditários é a mesma coisa que venda do imóvel?

Não, e essa distinção é importante porque os dois negócios costumam ser confundidos, inclusive por quem pretende comprar.

Antes da partilha, o herdeiro pode, observados os requisitos legais, ceder seus direitos hereditários por escritura pública, nos termos do art. 1.793 do Código Civil. Nesse caso, ele não está vendendo um bem específico, mas negociando o seu quinhão sobre a herança como um todo, ou seja, a fração ideal que lhe cabe no conjunto de bens, direitos e obrigações deixados pelo falecido.

Isso não equivale à venda de um imóvel determinado pertencente ao espólio. Como visto no início deste artigo, a herança permanece indivisível até a partilha, e o próprio Código Civil prevê expressamente que é ineficaz a cessão feita por um coerdeiro sobre bem da herança considerado isoladamente, ou seja, sobre um imóvel específico tratado como se já fosse de propriedade exclusiva daquele herdeiro.

O comprador também deve ter cautela

Quem pretende comprar um imóvel pertencente a um espólio também precisa realizar uma análise jurídica adequada antes de fechar negócio. Não basta verificar se todos os herdeiros aparentemente concordam com a venda: a concordância informal da família, por si só, não garante que o negócio seja válido nem que o imóvel possa ser efetivamente registrado em nome do comprador.

Antes de assinar qualquer proposta ou contrato, é recomendável verificar, entre outros pontos:

• quem tem poderes para representar o espólio na venda, e se essa representação está formalmente comprovada;
• em que fase está o inventário, e se ele tramita pela via judicial ou extrajudicial;
• qual é a origem da autorização para a venda, ou seja, se decorre de alvará judicial (art. 619, I, do CPC) ou da escritura pública com os requisitos do art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007;
• se, cumprindo os requisitos daquela modalidade, a escritura discrimina corretamente as despesas do inventário e, quando exigida, a garantia prestada pelo inventariante;
• se existem restrições, penhoras, indisponibilidade ou outras averbações registradas sobre o imóvel;
• se há herdeiro menor ou incapaz entre os interessados e, em caso positivo, se essa circunstância foi adequadamente equacionada, conforme explicado no tópico anterior;
• se o título resultante da negociação reúne as condições para ser efetivamente levado ao Registro de Imóveis.

Essa verificação é importante porque, no sistema brasileiro, a propriedade imobiliária somente se transfere de forma definitiva com o registro do título na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis competente. Um contrato assinado, ou mesmo uma escritura lavrada sem observância desses requisitos, não garante, por si só, que o comprador conseguirá registrar o imóvel em seu nome.

Uma negociação mal estruturada pode, além de gerar dificuldades para o comprador registrar o imóvel, criar responsabilidade pessoal para o inventariante e originar conflitos entre os herdeiros, o que frequentemente resulta em disputa judicial sobre a validade da própria venda.

Preciso terminar o inventário para colocar o imóvel à venda?

Nem sempre. A legislação e a regulamentação atualmente em vigor oferecem instrumentos para que a venda ocorra antes da conclusão da partilha, desde que seguido o procedimento adequado ao caso concreto. A pergunta certa, portanto, não é simplesmente “posso vender”, mas “qual caminho devo seguir para vender com segurança”.

De forma resumida, a resposta depende de três variáveis: como o inventário está tramitando, qual é a finalidade da venda e quem são os interessados envolvidos.

Se o inventário é judicial, a venda depende, em regra, de autorização do juiz, nos termos do art. 619, inciso I, do CPC, mediante requerimento formulado nos próprios autos, conforme explicamos anteriormente.

Se o inventário pode ser realizado extrajudicialmente e a venda tem por finalidade específica custear as despesas do próprio procedimento, pode ser possível utilizar a sistemática introduzida pela Resolução CNJ nº 571/2024, dispensando a autorização judicial, desde que atendidos todos os requisitos do art. 11-A já detalhados neste artigo.

Há ainda situações que fogem dessas duas hipóteses e exigem soluções próprias, entre elas:

• a intenção de negociar apenas o quinhão hereditário, e não um bem específico, hipótese que corresponde à cessão de direitos hereditários, e não à venda do imóvel;
• a existência de dívidas ou obrigações assumidas pelo falecido antes do óbito, que podem interferir na disponibilidade dos bens do espólio;
• a existência de testamento, que impõe requisitos próprios para o inventário extrajudicial;
• a presença de herdeiro menor ou incapaz entre os interessados, situação que exige análise individualizada, como já explicamos;
• divergência entre os herdeiros quanto à venda ou ao valor do imóvel;
• restrições registradas sobre o imóvel, como penhoras, hipotecas ou indisponibilidade de bens.

Em qualquer uma dessas hipóteses, o enquadramento equivocado da operação é o que mais frequentemente compromete a segurança do negócio, tanto para a família quanto para o comprador.

Antes de vender, é importante definir a estratégia do inventário

A venda de um imóvel durante o inventário pode ser uma solução eficiente para evitar que a sucessão fique paralisada por falta de recursos, mas o negócio precisa ser estruturado antes da assinatura de qualquer proposta, contrato ou recebimento de valores, e não depois.

Isso porque, como vimos ao longo deste artigo, a forma correta de vender um imóvel do espólio depende de uma combinação de fatores: se o inventário é judicial ou extrajudicial, qual é a finalidade da venda, quem são os interessados envolvidos e qual é a situação registral do imóvel. Definir essa estratégia antes de negociar com um comprador é o que evita que um negócio aparentemente simples se transforme em um problema para a família ou em uma escritura que o cartório se recusa a lavrar.

Uma análise prévia bem feita permite, entre outros pontos, confirmar se o inventário pode seguir pela via extrajudicial, identificar quem tem poderes para representar o espólio na venda, levantar quais tributos e despesas precisam ser quitados, avaliar se a alienação pode ser feita sem autorização judicial e reunir, com antecedência, a documentação que será exigida pelo tabelionato e pelo Registro de Imóveis.

Se existe um imóvel em inventário que precisa ser vendido, seja para custear o próprio procedimento, quitar obrigações do espólio ou viabilizar a divisão da herança, o primeiro passo não é procurar um comprador, mas verificar juridicamente qual é a forma adequada de conduzir a operação. Uma estruturação correta desde o início reduz o risco de exigências cartorárias, nulidades, conflitos entre herdeiros e dificuldades futuras para o comprador registrar a propriedade.

Se você é herdeiro, inventariante ou pretende adquirir um imóvel de espólio e tem dúvidas sobre o caminho adequado para o seu caso, fale com a equipe de direito imobiliário do escritório para uma análise individualizada.

Perguntas frequentes sobre venda de imóvel durante o inventário

Pode vender imóvel antes de terminar o inventário?

Sim, desde que seguido o procedimento adequado: alvará judicial (art. 619, I, do CPC), no inventário judicial, ou escritura pública com os requisitos do art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007, no inventário extrajudicial. Um herdeiro sozinho não pode vender por conta própria.

O que é a Resolução CNJ nº 571/2024?

É a norma do Conselho Nacional de Justiça que alterou a Resolução CNJ nº 35/2007 e passou a permitir, entre outras mudanças, que o inventariante venda bens do espólio por escritura pública, sem autorização judicial, para pagar as despesas do inventário extrajudicial.

Como vender imóvel de espólio sem autorização judicial?

A escritura deve discriminar as despesas do inventário, vincular o valor da venda ao pagamento delas, comprovar a inexistência de indisponibilidade de bens, mencionar as guias dos impostos de transmissão, indicar os emolumentos estimados e conter garantia real ou fidejussória prestada pelo inventariante.

Para que pode ser usado o dinheiro da venda do imóvel em inventário extrajudicial?

Para pagar as despesas do próprio inventário, como ITCMD, honorários advocatícios e emolumentos notariais e registrais. A venda para outras finalidades, como antecipar a partilha, não se enquadra na via simplificada do art. 11-A.

Qual o prazo para pagar as despesas com o dinheiro da venda?

Até um ano, contado da data da venda, podendo as partes fixar prazo menor na escritura. A garantia prestada pelo inventariante permanece vigente até a comprovação do pagamento.

Pode vender imóvel do espólio se houver herdeiro menor ou incapaz?

Não automaticamente. A Resolução veda atos de disposição sobre bens de menores e incapazes, o que exige análise caso a caso e pode tornar necessária a autorização judicial, ainda que o inventário tramite em cartório.

Cessão de direitos hereditários é o mesmo que vender o imóvel?

Não. Na cessão (art. 1.793 do Código Civil), o herdeiro negocia sua fração ideal sobre a herança como um todo, e não um imóvel específico. A cessão de bem isolado da herança é ineficaz.

O imóvel vendido continua constando no inventário?

Sim. O bem alienado continua relacionado no acervo hereditário para cálculo dos quinhões, dos emolumentos e do ITCMD, e a venda deve constar expressamente na escritura de inventário.

Quais cuidados o comprador de imóvel em inventário deve ter?

Verificar quem representa o espólio, a fase e a via do inventário, a origem da autorização de venda, a existência de restrições na matrícula, a presença de herdeiro menor ou incapaz e se o título poderá ser registrado no Registro de Imóveis.

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