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Comprei um Imóvel, mas Não Tenho Escritura: O Que Fazer para Regularizar?

Resposta rápida: Quem comprou um imóvel e não tem escritura deve, primeiro, solicitar a certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. A partir dessa análise, a regularização poderá ocorrer por escritura pública e registro (quando o vendedor concorda), por adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial (quando o vendedor se recusa, faleceu ou desapareceu) ou, em situações específicas, por usucapião. A propriedade só se transfere com o registro do título na matrícula do imóvel.

A compra de um imóvel sem escritura é uma situação bastante comum no Brasil. Em muitos casos, o comprador paga integralmente o preço, recebe as chaves, passa a residir no local, realiza reformas, paga o IPTU e as despesas do imóvel, mas não providencia a escritura pública nem o registro da aquisição.

O problema costuma surgir anos depois, quando o comprador pretende vender o bem, obter financiamento, realizar inventário, oferecer o imóvel em garantia ou simplesmente descobrir quem consta como proprietário na matrícula.

Embora o contrato de compra e venda produza efeitos jurídicos entre as partes, a propriedade imobiliária não se transfere apenas com o pagamento do preço ou com a entrega das chaves. Como regra, é necessário formalizar o título adequado e registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, quem comprou um imóvel e não possui escritura deve verificar qual documento foi assinado, quem aparece como proprietário na matrícula e qual procedimento será necessário para concluir a regularização do imóvel.

Neste artigo, você entenderá a diferença entre contrato, escritura e registro, conhecerá os caminhos possíveis — inclusive a adjudicação compulsória extrajudicial — e saberá quais documentos reunir para regularizar a propriedade.

Índice

Contrato, escritura e registro não são a mesma coisa
Não tenho escritura. Significa que não tenho nenhum direito?
Qual deve ser a primeira providência?
O vendedor concorda em passar a escritura
O vendedor se recusa a assinar a escritura
O que é adjudicação compulsória?
Adjudicação compulsória extrajudicial
Para que serve a ata notarial?
O vendedor será comunicado?
E se o vendedor tiver falecido?
E se eu não encontrar o vendedor?
Tenho apenas recibos. Posso regularizar?
E se o vendedor não for o proprietário registrado?
Quando a usucapião pode ser utilizada?
Quais são os riscos de permanecer sem escritura e registro?
Quais documentos devem ser separados?
Afinal, o que fazer quando o imóvel não tem escritura?
Perguntas frequentes (FAQ)

Contrato, escritura e registro não são a mesma coisa

Para compreender o problema, é necessário diferenciar três documentos ou etapas que frequentemente são confundidos.

Contrato de compra e venda

O contrato estabelece as condições do negócio, como o preço, a forma de pagamento, a identificação das partes, a descrição do imóvel e as obrigações assumidas pelo vendedor e pelo comprador.

Quando se trata de promessa ou compromisso de compra e venda, o contrato normalmente cria para o comprador o direito de exigir a transferência definitiva do imóvel, desde que tenha cumprido as obrigações assumidas.

Entretanto, o contrato particular, isoladamente considerado, nem sempre transfere a propriedade.

Escritura pública

A escritura pública é o instrumento lavrado no Tabelionato de Notas que formaliza determinados negócios imobiliários.

O artigo 108 do Código Civil estabelece que, salvo disposição legal em sentido contrário, a escritura pública é essencial para os negócios que envolvam a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos. Existem hipóteses específicas em que a legislação admite instrumento particular com força de escritura pública, razão pela qual cada contrato deve ser analisado individualmente.

A escritura, contudo, ainda não encerra todo o procedimento.

Registro da aquisição

O registro é realizado no Cartório de Registro de Imóveis competente e constitui a etapa que efetivamente transfere a propriedade.

O artigo 1.245 do Código Civil determina que a propriedade imobiliária entre pessoas vivas é transferida mediante o registro do título translativo. Enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo juridicamente considerado proprietário do imóvel.

Isso significa que a pessoa pode ter pago pelo imóvel, recebido a posse e até possuir uma escritura pública, mas ainda não ser proprietária caso o título não tenha sido registrado na matrícula.

Não tenho escritura. Significa que não tenho nenhum direito?

Não necessariamente.

A ausência de escritura ou de registro não significa que o comprador esteja completamente desprotegido. O contrato de compra e venda, os recibos, os comprovantes bancários, as mensagens trocadas entre as partes e outros documentos podem demonstrar a existência do negócio e o cumprimento das obrigações pelo comprador.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou, na Súmula nº 239, o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não depende do prévio registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Da mesma forma, a Súmula nº 84 do STJ admite a utilização de embargos de terceiro para proteção da posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que o contrato não tenha sido registrado.

Esses entendimentos não significam que o registro seja desnecessário. Eles demonstram apenas que o comprador pode possuir direitos obrigacionais e possessórios que podem ser defendidos judicialmente.

A situação registral continua sendo relevante, especialmente porque o contrato não registrado possui proteção mais limitada perante terceiros.

Qual deve ser a primeira providência?

O primeiro passo é solicitar uma certidão atualizada da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.

A matrícula permitirá verificar:

Quem é o proprietário registrado.
Se o vendedor realmente possui legitimidade para transferir o imóvel.
Se existem hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, indisponibilidades, usufrutos ou outros gravames.
Se a descrição do imóvel corresponde ao bem efetivamente adquirido.
Se houve alguma venda, doação, partilha ou transferência posterior.
Se o imóvel possui matrícula própria ou integra uma área maior ainda não individualizada.

Também devem ser reunidos todos os documentos relacionados à aquisição, como contrato, promessa de compra e venda, cessões de direitos, recibos, comprovantes bancários, declaração de quitação, mensagens, procurações e documentos pessoais das partes.

A medida adequada dependerá do resultado dessa análise.

O vendedor concorda em passar a escritura

Quando o vendedor está disponível, concorda com a transferência e o imóvel está regular, a solução tende a ser mais simples.

As partes poderão comparecer ao Tabelionato de Notas para a lavratura da escritura pública, quando essa forma for exigida. Depois disso, o comprador deverá recolher o imposto de transmissão aplicável (ITBI) e apresentar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis.

A propriedade somente será transferida após o registro.

Caso já exista uma escritura pública anteriormente lavrada, mas não registrada, será necessário verificar se o documento ainda reúne condições de ingresso no registro imobiliário. O cartório poderá formular exigências relacionadas à qualificação das partes, ao estado civil, à descrição do imóvel, à continuidade dos registros ou ao recolhimento do imposto.

Em alguns casos, será necessária uma escritura de retificação, ratificação ou outro documento complementar antes do registro.

O vendedor se recusa a assinar a escritura

Quando o comprador cumpriu suas obrigações, mas o vendedor se recusa injustificadamente a formalizar a transferência, poderá ser utilizada a adjudicação compulsória.

O Código Civil reconhece que o promitente comprador pode exigir a escritura definitiva e, diante da recusa do vendedor, requerer a adjudicação do imóvel. Os artigos 1.417 e 1.418 disciplinam o direito real à aquisição decorrente da promessa de compra e venda registrada e o direito de exigir a outorga da escritura definitiva.

A jurisprudência do STJ, porém, esclarece que o registro prévio do compromisso não é requisito para o pedido de adjudicação compulsória entre os contratantes. Assim, mesmo um compromisso particular não registrado pode fundamentar a regularização, desde que o negócio, o imóvel e o cumprimento das obrigações estejam devidamente comprovados.

A adjudicação compulsória poderá ser processada judicialmente ou, quando preenchidos os requisitos, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é o procedimento utilizado para transferir o imóvel ao comprador quando existe uma obrigação de transmissão da propriedade, mas a escritura definitiva não é celebrada.

Em termos práticos, ela substitui a declaração de vontade da parte que deveria assinar o título, mas não o fez.

A adjudicação não deve ser confundida com usucapião:

Na adjudicação compulsória, o direito do comprador decorre de um negócio jurídico, como uma promessa de compra e venda, uma promessa de permuta ou uma cessão de direitos.
Na usucapião, a aquisição decorre do exercício de uma posse qualificada durante o prazo e nas condições estabelecidas em lei.

Adjudicação compulsória extrajudicial

A Lei de Registros Públicos passou a permitir que a adjudicação compulsória seja realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel, sem prejuízo da possibilidade de utilização da via judicial.

O artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973 prevê que o procedimento poderá ser requerido pelo promitente comprador, pelos cessionários, sucessores e outros legitimados, com representação obrigatória por advogado.

O pedido deverá ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula do imóvel.

Entre os documentos legalmente exigidos estão:

Instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão.
Prova do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título.
Ata notarial.
Certidões dos distribuidores forenses indicadas pela legislação.
Comprovante de pagamento do ITBI.
Procuração com poderes específicos.

A Lei de Registros Públicos também determina que o deferimento da adjudicação independe do prévio registro do contrato de promessa de compra e venda ou de cessão.

Para que serve a ata notarial?

A ata notarial é lavrada em Tabelionato de Notas e possui a finalidade de documentar os elementos necessários ao procedimento.

De acordo com a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a ata deverá identificar o imóvel, os negócios jurídicos que fundamentam a adjudicação, o histórico das cessões ou sucessões, a prova do pagamento e o descumprimento da obrigação de transferir a propriedade.

A quitação poderá ser demonstrada por diferentes meios, incluindo:

Recibos cuja autoria possa ser confirmada.
Comprovantes de transferências bancárias.
Mensagens em que o vendedor reconheça o pagamento.
Declarações de quitação.
Informações constantes das declarações tributárias.
Documentos relacionados a eventual consignação em pagamento.

A ata notarial não transfere a propriedade. Ela serve como documento de instrução do pedido que será analisado pelo Registro de Imóveis. O próprio Código Nacional de Normas determina que essa informação conste expressamente da ata.

O vendedor será comunicado?

Sim.

No procedimento extrajudicial, o proprietário ou a pessoa responsável pela transferência será notificado para que, no prazo regulamentar, concorde com a transmissão ou apresente impugnação fundamentada.

A regulamentação nacional prevê que o silêncio do requerido poderá gerar a presunção de veracidade da alegação de inadimplemento. Também admite notificação por edital quando o endereço for desconhecido, desde que sejam demonstradas as tentativas de localização.

Caso seja apresentada impugnação, o registrador analisará as alegações. Dependendo da controvérsia, a questão poderá ser submetida ao Poder Judiciário ou resultar na extinção do procedimento extrajudicial, sem impedir o ajuizamento da ação adequada.

E se o vendedor tiver falecido?

O falecimento do vendedor não impede automaticamente a regularização.

A regulamentação do CNJ permite que, no procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, sejam notificados os herdeiros legais do vendedor falecido, desde que estejam comprovados o óbito, a qualidade dos herdeiros e a inexistência de inventário.

Caso já exista inventário judicial ou extrajudicial, a notificação poderá ser dirigida ao inventariante.

A viabilidade do procedimento dependerá da documentação disponível, da identificação dos sucessores e da inexistência de controvérsia relevante sobre o contrato ou o pagamento.

Em determinadas situações, a regularização poderá ocorrer por escritura assinada pelo espólio ou pelos sucessores, por adjudicação compulsória ou por outra medida relacionada ao inventário. A escolha da via adequada exige análise individualizada.

E se eu não encontrar o vendedor?

A ausência de localização do vendedor não impede necessariamente o procedimento.

Na adjudicação compulsória extrajudicial, a notificação por edital poderá ser realizada quando forem infrutíferas as tentativas de localização pessoal. Para isso, o comprador deverá demonstrar que esgotou os meios ordinários para localizar o vendedor.

Na via judicial, também poderão ser utilizados os mecanismos de pesquisa de endereço e, quando cabível, a citação por edital, observados os requisitos do Código de Processo Civil.

É importante não confundir o desaparecimento do vendedor com inexistência de prova da compra. O comprador ainda deverá apresentar documentos capazes de demonstrar o negócio, o imóvel adquirido e o cumprimento das obrigações.

Tenho apenas recibos. Posso regularizar?

A existência de um contrato escrito e completo facilita significativamente a regularização, mas a ausência desse documento não deve ser analisada de forma isolada.

Recibos, comprovantes bancários, mensagens, procurações, declarações, documentos de posse e cessões sucessivas podem contribuir para a demonstração do negócio.

O Código Nacional de Normas admite como fundamento da adjudicação compulsória diferentes atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessão ou promessa de cessão, desde que não exista direito de arrependimento exercitável.

Entretanto, quando os documentos são insuficientes, contraditórios ou não permitem identificar com segurança o imóvel e as partes, a via extrajudicial pode não ser adequada. Nessa hipótese, o procedimento judicial poderá ser necessário para permitir uma produção de provas mais ampla, inclusive documental, testemunhal e pericial.

E se o vendedor não for o proprietário registrado?

Essa situação exige atenção especial.

É comum que o comprador tenha adquirido o imóvel de uma pessoa que também possuía apenas contrato particular. Surgem, então, sucessivas cessões sem que nenhuma delas tenha sido registrada.

Nesses casos, será necessário reconstruir toda a cadeia contratual, identificando o proprietário registral, o primeiro adquirente, os cedentes, os cessionários e os respectivos sucessores.

A regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial exige que o histórico das cessões e sucessões seja apresentado, com a identificação dos instrumentos e das pessoas envolvidas.

Contudo, se a pessoa que vendeu o imóvel não era proprietária, não possuía direitos aquisitivos demonstráveis ou negociou uma área que não está individualizada no registro, a adjudicação poderá não ser suficiente. Poderão ser necessárias medidas prévias de regularização da cadeia dominial, retificação, parcelamento, inventário ou reconhecimento de outro direito.

Quando a usucapião pode ser utilizada?

A usucapião pode ser considerada quando o interessado exerce posse qualificada sobre o imóvel e preenche os requisitos de alguma das modalidades previstas em lei.

Por exemplo, o Código Civil prevê a usucapião extraordinária para quem exerce posse como dono, sem interrupção nem oposição, durante o prazo legal, independentemente de justo título e boa-fé. Também prevê a usucapião ordinária para quem possui o imóvel de forma contínua e incontestada, com justo título e boa-fé, durante o período estabelecido em lei.

Além da via judicial, a Lei de Registros Públicos admite o reconhecimento extrajudicial da usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis, mediante requerimento apresentado por advogado e instruído com os documentos exigidos.

Entretanto, a usucapião não deve ser utilizada automaticamente apenas porque o comprador não possui escritura.

Quando existe contrato e é possível demonstrar a obrigação do vendedor de transferir a propriedade, a adjudicação compulsória pode ser a medida mais coerente. A usucapião será adequada quando seus requisitos específicos estiverem efetivamente preenchidos e quando a natureza da posse for compatível com a modalidade pretendida.

Quais são os riscos de permanecer sem escritura e registro?

A falta de regularização pode gerar diversos problemas práticos.

O comprador poderá encontrar dificuldades para:

Vender o imóvel com segurança.
Obter financiamento imobiliário.
Oferecer o bem em garantia.
Realizar inventário ou partilha.
Regularizar construções e incorporações.
Defender o imóvel contra atos praticados em nome do proprietário registral.
Comprovar a propriedade perante terceiros.

Como o vendedor continua figurando como proprietário na matrícula enquanto não houver registro da aquisição, poderão surgir penhoras, indisponibilidades, inventários, novas vendas ou outros atos que exijam atuação judicial do comprador.

A jurisprudência admite instrumentos de proteção da posse e dos direitos aquisitivos, mas isso não elimina a importância de concluir a transferência registral.

Quais documentos devem ser separados?

Embora a documentação varie conforme o caso, normalmente devem ser reunidos:

Certidão atualizada da matrícula do imóvel.
Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda.
Contratos de cessão de direitos, quando houver.
Recibos e declarações de quitação.
Comprovantes de transferências bancárias.
Mensagens e comunicações mantidas com o vendedor.
Comprovantes de pagamento de IPTU, condomínio e outras despesas.
Documentos pessoais e certidões de estado civil das partes.
Procurações eventualmente utilizadas no negócio.
Documentos relacionados à posse, como contas de consumo, fotografias, contratos de locação e comprovantes de reformas.

Esses documentos deverão ser confrontados com a matrícula e com a realidade física do imóvel.

Afinal, o que fazer quando o imóvel não tem escritura?

Não existe uma única solução aplicável a todos os casos. Em resumo:

Quando o vendedor concorda e o imóvel está regular, poderá ser lavrada a escritura e realizado o registro.
Quando o vendedor se recusa, desapareceu ou faleceu, poderá ser analisada a adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial.
Quando há uma cadeia de contratos particulares, será necessário reconstruir todas as cessões e verificar a continuidade da aquisição.
Quando o imóvel não possui matrícula individualizada, poderão ser necessários procedimentos prévios de parcelamento, divisão, retificação ou regularização fundiária.
Quando a aquisição decorre de posse prolongada e estão preenchidos os requisitos legais, a usucapião poderá ser considerada.

O ponto central é que pagar pelo imóvel e receber as chaves não substitui a regularização registral. A aquisição deve ser concluída mediante o título adequado e seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Antes de escolher o procedimento para regularizar um imóvel sem escritura, é recomendável realizar uma análise jurídica da matrícula, dos contratos, da situação do vendedor e da documentação de pagamento. Essa avaliação evita a adoção de uma medida inadequada, reduz custos e aumenta as chances de que a regularização resulte no efetivo registro da propriedade em nome do comprador.

Se você comprou um imóvel e ainda não possui escritura ou registro, um advogado especializado em Direito Imobiliário pode analisar a matrícula, a documentação e indicar o caminho mais seguro para o seu caso. Entre em contato com o escritório para uma avaliação individualizada.