A aquisição de imóvel na planta representa, para a maioria dos compradores, a concretização de um projeto de vida, seja para moradia própria, seja como estratégia de investimento patrimonial. Trata-se de uma operação que envolve planejamento financeiro, expectativa de valorização e, sobretudo, confiança no cumprimento das obrigações assumidas pela construtora ou incorporadora.
Entretanto, na prática, não são raras as situações em que a entrega do imóvel ultrapassa o prazo contratualmente previsto, gerando insegurança, frustração e, principalmente, prejuízos financeiros ao adquirente, que se vê compelido a arcar simultaneamente com custos como aluguel, encargos contratuais e outras despesas inesperadas.
O atraso na entrega das chaves, portanto, não se limita a um mero descumprimento contratual, mas configura hipótese que pode ensejar a responsabilização da construtora, com o consequente dever de indenizar.
Diante desse cenário, é fundamental que o comprador conheça seus direitos e compreenda quais medidas podem ser adotadas para resguardar seu patrimônio e minimizar os prejuízos decorrentes do atraso na obra.
1. QUANDO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL É CONSIDERADO ILEGAL?
Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta, é prática consolidada a previsão de um prazo para conclusão da obra, acompanhado de uma cláusula de tolerância, usualmente fixada em até 180 (cento e oitenta) dias.
A jurisprudência pátria admite a validade dessa cláusula, desde que redigida de forma clara, expressa e previamente pactuada entre as partes, por se tratar de mecanismo destinado a absorver intercorrências ordinárias inerentes à atividade construtiva.
Todavia, ultrapassado o prazo contratual somado ao período de tolerância, resta configurado o inadimplemento contratual da construtora, passando o atraso a ser considerado injustificado e juridicamente relevante.
Nessa hipótese, a responsabilidade da incorporadora decorre não apenas do descumprimento da obrigação principal referente a entrega do imóvel no prazo ajustado, mas também da violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, que regem as relações de consumo no âmbito imobiliário.
O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, uma vez caracterizado o atraso injustificado, surge o dever de indenizar o adquirente pelos prejuízos suportados.
Isso porque o dano, nesses casos, é presumido, consistindo na indevida privação do uso do imóvel, o que autoriza a fixação de indenização equivalente ao valor locatício de bem semelhante, desde o término do prazo de tolerância até a efetiva disponibilização da posse ao comprador.
Nesse sentido, o STJ reafirmou recentemente que o atraso superior ao prazo de tolerância não configura mero inadimplemento contratual, podendo, inclusive, ensejar reparação por danos morais quando verificada a gravidade da situação:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJ-RJ que manteve sentença de procedência parcial em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta, com pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais, em razão de atraso na entrega da obra.
2. O recorrente sustenta sua ilegitimidade passiva, alegando que o contrato exclui sua responsabilidade solidária e que não há relação de consumo entre as partes. Subsidiariamente, afirma que o atraso decorreu de caso fortuito e força maior, e que o mero atraso na entrega não configura
danos morais indenizáveis.
II. Questão em discussão
3. Há três questões em discussão: (i) saber se o recorrente pode ser considerado fornecedor e responsável solidário na cadeia de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor; (ii) saber se é aplicável a cláusula contratual que prevê retenção de valores pagos pelos consumidores em caso de rescisão; e (iii) saber se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável.
III. Razões de decidir
4. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece a responsabilidade solidária entre os fornecedores que integram a mesma cadeia de consumo, sendo aplicável ao caso, conforme interpretação do tribunal de origem. A exclusão de responsabilidade prevista no contrato é limitada à obrigação específica de outorgar a escritura definitiva, não abrangendo o atraso na entrega da obra.
5. A cláusula contratual que prevê retenção de valores pagos pelos consumidores não se aplica à hipótese de rescisão por culpa do promitente vendedor, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543). É devida a restituição integral das parcelas pagas pelos consumidores.
6. O atraso excessivo na entrega do imóvel, além do prazo de tolerância contratual, extrapola o mero inadimplemento e configura dano moral indenizável, conforme precedentes do STJ. No caso, o atraso excessivo foi constatado pelas instâncias ordinárias, justificando a indenização fixada em R$ 10.000,00, considerada proporcional e razoável.
7. A revisão das conclusões do tribunal de origem demandaria reexame de fatos e provas, bem como interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial, nos
termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.
IV. Dispositivo e tese
8. Resultado do Julgamento: Recurso especial não provido.
(AREsp n. 2.696.915/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 10/11/2025.)
Ainda no referido julgado, restou consignado que a responsabilidade entre os fornecedores que integram a cadeia de consumo é solidária, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, não sendo admissível a exclusão contratual dessa responsabilidade; que não se aplica cláusula de retenção de valores quando a rescisão decorre de culpa da construtora, sendo devida a restituição integral das quantias pagas; e que o atraso relevante na entrega do imóvel, sobretudo quando excessivo, pode ensejar não apenas a reparação por danos materiais, mas também a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.
Portanto, superado o prazo de tolerância contratual, o atraso deixa de ser justificável e passa a gerar consequências jurídicas relevantes, assegurando ao comprador o direito de buscar a devida reparação pelos prejuízos suportados.
2. QUAIS SÃO OS DIREITOS DO COMPRADOR EM CASO DE ATRASO NA OBRA?
Caracterizado o atraso injustificado na entrega do imóvel, o ordenamento jurídico assegura ao comprador um conjunto de medidas que podem ser adotadas de forma isolada ou cumulativa, a depender das circunstâncias do caso concreto e da estratégia jurídica definida.
a) Rescisão contratual (distrato)
Diante do atraso relevante e injustificado na entrega do imóvel, é assegurado ao comprador o direito de pleitear a resolução do contrato, especialmente quando restar comprometida a finalidade da aquisição, seja para moradia própria, seja para investimento.
Nessa hipótese, a rescisão contratual decorre do inadimplemento da construtora, configurando verdadeira quebra da base objetiva do negócio jurídico, o que afasta qualquer possibilidade de penalização do adquirente.
Assim, não se admite a imposição de encargos, retenções ou penalidades ao comprador, devendo a resolução contratual ocorrer em condições que restabeleçam o equilíbrio contratual, com a restituição dos valores pagos e a reparação dos prejuízos suportados, nos termos da legislação civil e consumerista aplicável.
b) Devolução integral dos valores pagos
Reconhecida a responsabilidade da construtora pelo atraso injustificado na entrega do imóvel, o comprador faz jus à restituição integral de todas as quantias pagas, devidamente atualizadas, como forma de recomposição do patrimônio lesado.
Nessa hipótese, a devolução deve ocorrer sem qualquer retenção, uma vez que o desfazimento do contrato decorre de culpa exclusiva da vendedora, não sendo juridicamente admissível transferir ao consumidor os ônus do inadimplemento.
Eventuais cláusulas contratuais que prevejam retenção de valores mostram-se inaplicáveis nesse contexto, por afrontarem os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da proteção do consumidor, sendo reiteradamente afastadas pela jurisprudência pátria, que assegura a restituição integral quando a resolução contratual se dá por culpa da construtora.
c) Indenização por danos materiais
O atraso injustificado na entrega do imóvel frequentemente acarreta prejuízos financeiros diretos ao comprador, que se vê compelido a suportar despesas adicionais decorrentes da não disponibilização do bem, como pagamento de aluguel, custos com moradia provisória, despesas de mudança, armazenamento de bens, encargos contratuais e outros gastos correlatos.
Tais prejuízos configuram danos materiais indenizáveis, desde que demonstrados por meio de documentação idônea, sendo plenamente possível a sua reparação com fundamento na responsabilidade civil da construtora pelo inadimplemento contratual.
Importante destacar que esses danos não se confundem com os lucros cessantes, pois correspondem a perdas efetivamente suportadas pelo adquirente, devendo ser integralmente ressarcidos na medida de sua comprovação, como forma de recomposição do patrimônio lesado.
d) Indenização por danos morais
A indenização por danos morais, embora não decorra automaticamente do simples atraso na entrega do imóvel, é plenamente admitida quando a conduta da construtora ultrapassa o mero inadimplemento contratual e passa a atingir a esfera extrapatrimonial do comprador.
Nessas hipóteses, o atraso deixa de ser um dissabor cotidiano e passa a gerar efetiva lesão aos direitos da personalidade, especialmente quando acarreta insegurança habitacional, frustração legítima de planejamento de vida, desgaste emocional significativo ou exposição a situações de instabilidade.
Atrasos excessivos, reiteradas prorrogações injustificadas, frustração de mudança previamente organizada, comprometimento da moradia familiar e a imposição de encargos decorrentes da indisponibilidade do imóvel são circunstâncias que, analisadas no caso concreto, podem justificar a condenação da construtora ao pagamento de indenização por danos morais.
e) Lucros cessantes
O comprador também faz jus à indenização por lucros cessantes, consistente no valor correspondente ao aluguel de imóvel equivalente durante todo o período de atraso na entrega da unidade.
Tal indenização decorre da privação injusta do uso do bem, sendo irrelevante a finalidade da aquisição, seja para moradia ou investimento, uma vez que, em qualquer hipótese, há perda econômica pela indisponibilidade do imóvel.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece que esse prejuízo é presumido, dispensando a demonstração de efetiva locação ou de intenção concreta de auferir renda, bastando a comprovação do atraso além do prazo contratual e de tolerância.
No julgamento do REsp 2163035/SP, a Terceira Turma do STJ decidiu que “A condenação por lucros cessantes, na hipótese de atraso na entrega do imóvel, decorre da presunção de prejuízo do comprador e se calcula sobre o valor econômico do uso frustrado; a cláusula penal moratória pode ser invertida em contratos de adesão para indenizar o inadimplemento do vendedor; a cumulação de cláusula penal e lucros cessantes é possível quando a multa não equivale ao locativo; o dano moral se configura quando o atraso e suas circunstâncias transcendem o mero aborrecimento; os juros de mora incidem desde a citação em responsabilidade contratual”.
Dessa forma, os lucros cessantes são devidos desde o término do prazo de tolerância até a efetiva disponibilização da posse ao adquirente, devendo ser apurados com base no valor de mercado de locação de imóvel semelhante, como forma de recompor o prejuízo decorrente da indevida privação do uso do bem.
f) Aplicação da multa contratual (cláusula penal)
Caso o contrato de promessa de compra e venda preveja cláusula penal para hipóteses de inadimplemento, é plenamente possível pleitear sua aplicação em desfavor da construtora, quando esta der causa ao atraso na entrega do imóvel.
Tal possibilidade decorre dos princípios da reciprocidade e do equilíbrio contratual, não sendo juridicamente admissível que a penalidade seja estipulada exclusivamente em desfavor do comprador, especialmente em contratos de adesão típicos das relações imobiliárias.
Nessa perspectiva, a cláusula penal deve ser interpretada de forma bilateral, permitindo sua incidência também contra a incorporadora inadimplente, como forma de evitar desequilíbrio contratual e práticas abusivas.
Assim, constatado o descumprimento contratual por parte da construtora, é legítima a exigência da multa prevista no contrato, podendo esta ser cumulada com outras verbas indenizatórias, desde que respeitado o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.
3. ATRASO POR “FORÇA MAIOR” AFASTA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA?
A invocação de caso fortuito ou força maior é frequentemente utilizada pelas construtoras como justificativa para o atraso na entrega do imóvel, exigindo, contudo, análise criteriosa e técnica de sua efetiva caracterização.
Para que tal excludente de responsabilidade seja admitida, é indispensável que o evento alegado seja efetivamente imprevisível, inevitável e alheio à esfera de atuação da incorporadora, não podendo decorrer de circunstâncias inerentes à atividade empresarial.
Nesse contexto, não se enquadram como força maior situações como dificuldades financeiras da empresa, falhas de gestão, atrasos com fornecedores, entraves administrativos previsíveis ou qualquer outro evento que integre o risco do negócio assumido pela construtora.
A atividade de incorporação imobiliária, por sua própria natureza, envolve planejamento, gestão de riscos e previsão de intercorrências, não sendo admissível transferir ao consumidor os efeitos de falhas operacionais ou econômicas do empreendimento.
Assim, a alegação genérica de força maior, desacompanhada da demonstração concreta dos requisitos legais, não é suficiente para afastar a responsabilidade da construtora, permanecendo o dever de reparar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
4. LEI DO DISTRATO: COMO ELA IMPACTA SEU CASO?
A Lei nº 13.786/2018 introduziu regras específicas para a rescisão dos contratos de compra e venda de imóveis, especialmente no que se refere à retenção de valores e às consequências do desfazimento do negócio.
Contudo, a aplicação dessa norma exige análise cuidadosa do caso concreto, sobretudo quanto à identificação de quem deu causa ao inadimplemento contratual.
Quando a rescisão decorre de culpa da construtora, como nos casos de atraso injustificado na entrega do imóvel, não se admite que a incorporadora se beneficie das penalidades previstas para o comprador, sob pena de flagrante desequilíbrio contratual.
Nessa hipótese, a interpretação da lei deve ser orientada pelos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da proteção do consumidor, assegurando ao adquirente a restituição adequada dos valores pagos e a reparação dos prejuízos suportados.
Em outras palavras, a Lei do Distrato não pode ser utilizada como instrumento de vantagem para a parte inadimplente, devendo sua aplicação respeitar a lógica da responsabilidade contratual e o necessário reequilíbrio da relação jurídica.
5. A TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA É ILÍCITA APÓS O PRAZO CONTRATUAL
A chamada taxa de evolução de obra, também conhecida como “juros de obra”, corresponde aos encargos cobrados durante o período de construção do imóvel, normalmente vinculados ao financiamento firmado pelo adquirente.
Durante a fase regular da obra, isto é, até a data prevista para a entrega do imóvel, incluído eventual prazo de tolerância contratual, a cobrança desses encargos é admitida, por refletir o custo do financiamento da construção.
Contudo, ultrapassado o prazo contratual para entrega das chaves, a cobrança da taxa de evolução de obra torna-se ilícita, uma vez que não é juridicamente admissível transferir ao comprador os encargos decorrentes do atraso imputável à construtora.
Isso porque, a partir desse momento, o adquirente passa a suportar duplo prejuízo: além de não ter acesso ao imóvel, continua arcando com custos vinculados a uma obra que já deveria ter sido concluída.
O entendimento consolidado é no sentido de que tais encargos somente podem ser exigidos até o prazo ajustado para a conclusão do empreendimento, incluído o período de tolerância, sendo indevida qualquer cobrança posterior.
Conforme recente decisão proferida no Recurso Especial 2.167.921/SP, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que: “É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual, incluída a tolerância, e lícita no período anterior, conforme o Tema n. 996 do STJ”.
Dessa forma, caso o comprador continue sendo cobrado após o prazo de entrega do imóvel, é possível pleitear judicialmente a suspensão da cobrança, bem como a restituição dos valores pagos indevidamente, com a devida atualização.
6. COMO O COMPRADOR DEVE AGIR DIANTE DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
Diante do atraso na entrega do imóvel, a adoção de medidas precipitadas pode comprometer direitos relevantes e impactar diretamente o resultado de eventual demanda judicial. Por isso, a condução do caso deve ser orientada por uma análise técnica e estratégica, considerando as particularidades da situação concreta.
Em um primeiro momento, é fundamental realizar a análise detalhada do contrato, especialmente quanto ao prazo de entrega e à cláusula de tolerância, a fim de verificar se o atraso já se configura como inadimplemento contratual. Paralelamente, o comprador deve levantar de forma organizada todos os prejuízos suportados, como despesas com aluguel, encargos contratuais e outros custos decorrentes da não disponibilização do imóvel, reunindo a documentação comprobatória pertinente.
Além disso, é indispensável avaliar o cenário fático e jurídico como um todo, considerando a extensão do atraso, o estágio atual da obra, a capacidade financeira da construtora e a viabilidade de uma solução extrajudicial. Esses elementos são determinantes para a definição da melhor estratégia, que pode envolver a continuidade do contrato com pleito indenizatório, a rescisão contratual ou a tentativa de composição amigável.
Outro ponto de extrema relevância é a formalização de notificação escrita à construtora, comunicando o atraso, exigindo o cumprimento da obrigação e, quando for o caso, resguardando o direito à indenização. A notificação tem papel estratégico, pois demonstra a ciência inequívoca da parte inadimplente, delimita o início do inadimplemento e constitui importante meio de prova para eventual demanda judicial, além de possibilitar a tentativa de solução extrajudicial do conflito.
Por fim, deve-se ter cautela quanto à adoção de medidas unilaterais. A suspensão de pagamentos, sem respaldo jurídico, pode fragilizar a posição do comprador e gerar consequências indesejadas, razão pela qual qualquer decisão deve ser previamente orientada por profissional especializado.
Assim, a definição do caminho mais adequado, seja indenização, rescisão ou negociação, depende de uma análise individualizada, sendo a atuação jurídica estratégica essencial para a adequada proteção dos interesses do adquirente.
7. CONCLUSÃO
O atraso na entrega de imóvel na planta configura situação que vai além do simples descumprimento contratual, podendo gerar impactos financeiros relevantes e, em muitos casos, prolongados ao comprador.
Por outro lado, o ordenamento jurídico brasileiro oferece mecanismos eficazes para a reparação desses prejuízos, seja por meio de indenização, revisão das condições contratuais ou até mesmo pela rescisão do contrato.
Contudo, a efetiva proteção dos direitos do adquirente não depende apenas da existência dessas garantias legais, mas, sobretudo, da forma como o caso é conduzido. A definição da estratégia adequada, seja para indenizar, rescindir ou negociar, exige análise técnica do contrato, da prova e do contexto fático, sob pena de adoção de medidas que possam limitar ou até comprometer o resultado pretendido.
Nesse cenário, a assessoria jurídica especializada assume papel central, não apenas para a condução de eventual demanda judicial, mas principalmente para a orientação preventiva, a estruturação adequada das provas, a definição do momento oportuno de agir e a maximização dos resultados a serem alcançados.
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ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
Diretora da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI
Advogada especializada na área imobiliária e condominial
e-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
