A convivência em condomínio exige respeito às regras coletivas, aos direitos individuais e, principalmente, ao sossego, à segurança e à tranquilidade dos moradores. Entretanto, existem situações em que o comportamento de um condômino ultrapassa os limites dos conflitos cotidianos e passa a comprometer gravemente a harmonia e a segurança de toda a comunidade.
Agressões físicas, ameaças, intimidações, perturbações reiteradas e desrespeito sistemático às normas condominiais são exemplos de condutas que podem caracterizar o chamado condômino antissocial.
Diante dessas situações, surge uma questão importante: é possível excluir um condômino de sua própria unidade imobiliária, mesmo que ele seja o proprietário do imóvel?
Embora o Código Civil não estabeleça expressamente a expulsão do condômino antissocial, a interpretação da legislação à luz da função social da propriedade e do entendimento de parte da jurisprudência brasileira admite, em situações excepcionais, o afastamento judicial do morador.
A medida, contudo, não é automática. Exige a demonstração de comportamento grave e reiterado, a observância do devido processo legal e a comprovação de que as providências menos restritivas se mostraram insuficientes.
Neste artigo, você vai entender quando a exclusão do condômino antissocial pode ser determinada pela Justiça, quais são os requisitos para o pedido, o que dizem o Código Civil e os tribunais e qual é o papel do síndico e da assembleia.
O que caracteriza um condômino antissocial?
O condômino antissocial é aquele que, por meio de comportamentos reiterados e incompatíveis com as regras mínimas de convivência, compromete o sossego, a segurança, a salubridade ou a tranquilidade dos demais moradores.
É importante esclarecer que não basta uma discussão isolada, um episódio eventual de barulho ou uma simples divergência entre vizinhos para caracterizar essa condição.
A configuração do comportamento antissocial pressupõe, em regra, condutas persistentes e suficientemente graves para gerar uma efetiva incompatibilidade de convivência.
Entre as situações que podem caracterizar esse comportamento, destacam-se:
- Ameaças, agressões físicas e verbais contra moradores, funcionários ou prestadores de serviços;
- Perturbação reiterada do sossego, em intensidade incompatível com a convivência coletiva;
- Intimidações, perseguições e atos de hostilidade contra vizinhos;
- Depredação de áreas comuns e danos intencionais ao patrimônio condominial;
- Condutas que coloquem em risco a integridade física ou a segurança dos demais ocupantes;
- Descumprimento grave e reiterado das normas previstas na convenção e no regimento interno.
A caracterização deve considerar as circunstâncias concretas, a gravidade das infrações, sua frequência e os efeitos produzidos sobre a coletividade.
O que determina o Código Civil sobre o condômino antissocial?
O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil estabelece que constitui dever do condômino utilizar sua unidade sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais possuidores, bem como observar os bons costumes.
Por sua vez, o artigo 1.337 prevê sanções específicas para o descumprimento reiterado dos deveres condominiais.
O dispositivo estabelece que o condômino ou possuidor que descumprir reiteradamente suas obrigações poderá, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser submetido à multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial.
O parágrafo único do mesmo artigo estabelece penalidade ainda mais severa para situações de comportamento antissocial reiterado que provoque incompatibilidade de convivência: multa correspondente ao décuplo do valor da contribuição condominial, até ulterior deliberação da assembleia.
Portanto, a legislação prevê mecanismos de repressão às condutas que comprometam a convivência coletiva.
Entretanto, em determinadas situações, as sanções pecuniárias não são suficientes para impedir a continuidade das infrações, especialmente quando o morador permanece praticando atos de violência, intimidação ou ameaça mesmo após sucessivas advertências e multas.
É nesse contexto que surge a discussão jurídica sobre a possibilidade de afastamento do condômino antissocial.
É possível excluir judicialmente o condômino antissocial?
A possibilidade de exclusão do condômino antissocial decorre da compreensão de que o direito de propriedade, embora constitucionalmente protegido, não possui caráter absoluto.
A Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXIII, estabelece que a propriedade deve atender à sua função social.
No mesmo sentido, o artigo 1.228, § 1º, do Código Civil determina que o exercício do direito de propriedade deve observar suas finalidades econômicas e sociais, enquanto o artigo 187 considera ilícito o exercício abusivo de um direito.
Assim, o proprietário de uma unidade condominial não pode utilizar seu imóvel como instrumento de violação sistemática dos direitos dos demais moradores.
A proteção jurídica conferida à propriedade não autoriza comportamentos que comprometam a integridade física, a segurança e a dignidade das pessoas que compartilham o mesmo espaço residencial.
Nesse contexto, o Enunciado nº 508 da V Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho da Justiça Federal, reconhece a possibilidade de exclusão do condômino antissocial quando as sanções pecuniárias se mostrarem ineficazes, desde que a assembleia delibere pelo ajuizamento da ação e sejam asseguradas as garantias do devido processo legal.
O enunciado constitui importante orientação interpretativa, embora não tenha força vinculante.
Isso significa que, em situações excepcionais, o condomínio poderá recorrer ao Poder Judiciário para requerer o afastamento do morador cujo comportamento tenha se tornado incompatível com a convivência coletiva.
É fundamental destacar, porém, que a exclusão não pode ser determinada unilateralmente pelo síndico ou pela assembleia condominial. O afastamento compulsório depende de decisão judicial, observadas as particularidades do caso concreto.
Além disso, não existe entendimento jurisprudencial uniforme sobre a matéria. Há decisões que admitem a medida excepcional e outras que rejeitam sua aplicação em razão da ausência de previsão legal expressa.
O que diz a jurisprudência sobre a exclusão do condômino antissocial?
A jurisprudência brasileira apresenta decisões relevantes que reconhecem a possibilidade de restringir o direito de uso da unidade imobiliária diante de comportamentos antissociais graves e persistentes.
Em julgamento da Apelação Cível nº 1001406-13.2020.8.26.0366, a 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a possibilidade de afastamento de um morador que apresentava comportamento agressivo e intimidador contra os vizinhos.
No caso analisado, foram identificadas ameaças, danos às áreas comuns e reiteradas condutas que comprometiam a segurança e a tranquilidade dos demais ocupantes. Contudo, mesmo após a aplicação de multas, o comportamento persistiu.
O Tribunal entendeu que a restrição ao direito de uso da unidade imobiliária constituía providência adequada para interromper as condutas lesivas, sem necessidade de determinar a venda compulsória do imóvel.
Em outro julgamento, na Apelação Cível nº 1046755-56.2023.8.26.0100, o Tribunal de Justiça de São Paulo também reconheceu a possibilidade de exclusão, diante de agressões, ameaças, invasão de unidade vizinha e ineficácia das penalidades anteriormente impostas.
Por outro lado, o próprio Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu pela impossibilidade da expulsão por ausência de previsão legal expressa, demonstrando que a matéria ainda comporta divergências interpretativas.
Dessa forma, a exclusão judicial deve ser compreendida como medida excepcional, cujo deferimento depende da gravidade dos fatos, da consistência das provas e da interpretação adotada pelo órgão julgador.
Quais são os requisitos para solicitar a exclusão de um condômino antissocial?
A adoção dessa medida exige cautela, pois envolve a restrição de um direito fundamental constitucionalmente protegido.
Embora não exista procedimento legal específico para a exclusão, a legislação, o Enunciado nº 508 do Conselho da Justiça Federal e os precedentes judiciais permitem identificar providências relevantes para fundamentar o pedido.
a) Comprovação da gravidade e da reiteração das condutas
O condomínio deverá reunir elementos que demonstrem que o comportamento do morador ultrapassa os limites dos conflitos habituais de vizinhança.
Poderão ser utilizados para demonstrar a persistência das infrações e seus efeitos sobre a coletividade:
- registros de ocorrências;
- notificações;
- imagens de câmeras de segurança;
- mensagens;
- testemunhos;
- boletins de ocorrência;
- outros documentos.
b) Adoção prévia de medidas administrativas
A administração condominial deverá avaliar a aplicação das sanções previstas na convenção, no regimento interno e no Código Civil.
Advertências e multas, quando juridicamente cabíveis, são importantes para demonstrar que o condomínio procurou solucionar o problema por medidas menos restritivas.
A ineficácia das penalidades pecuniárias constitui elemento especialmente relevante para fundamentar eventual pedido de exclusão judicial.
c) Observância do contraditório e da ampla defesa
O condômino apontado como infrator deve ser previamente cientificado dos fatos que lhe são atribuídos e ter oportunidade efetiva de apresentar sua defesa.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.365.279/SP, reconheceu a necessidade de garantir o direito de defesa antes da aplicação das sanções previstas no artigo 1.337 do Código Civil.
A ausência dessas garantias poderá comprometer a validade das penalidades e das deliberações condominiais.
d) Deliberação em assembleia condominial
A propositura de ação judicial destinada ao afastamento do morador deve ser submetida à assembleia, com convocação específica e observância das disposições legais e convencionais aplicáveis.
O Enunciado nº 508 do Conselho da Justiça Federal condiciona a exclusão do condômino antissocial à deliberação assemblear para ajuizamento da ação.
É importante distinguir o quórum legal de três quartos dos condôminos restantes, expressamente previsto no caput do artigo 1.337 para a multa ali estabelecida, das exigências relativas à multa por comportamento antissocial e à deliberação de ajuizamento da ação.
Essas hipóteses não possuem disciplina legal inteiramente idêntica, razão pela qual a convocação e a votação devem ser precedidas de análise jurídica específica.
e) Ajuizamento da ação judicial
Persistindo a situação, o condomínio poderá ajuizar ação para requerer o afastamento do morador, demonstrando a excepcionalidade da medida, a existência de risco ou prejuízo relevante à coletividade e a insuficiência das providências anteriormente adotadas.
Caberá ao Poder Judiciário avaliar a necessidade, a adequação e a proporcionalidade da restrição pretendida.
O condômino excluído perde a propriedade do imóvel?
Não necessariamente. Essa é uma distinção fundamental.
A exclusão judicial do condômino antissocial, conforme admitida por parte da jurisprudência, pode representar a perda ou restrição do direito de uso pessoal e de permanência na unidade, sem implicar a transferência da propriedade.
Assim, o proprietário poderá permanecer titular do imóvel, embora fique impedido de nele residir ou ingressar nas condições estabelecidas judicialmente.
O afastamento compulsório e a alienação forçada do bem são medidas juridicamente distintas. A decisão que restringe o uso do imóvel não autoriza, por si só, a venda compulsória da unidade ou a perda do domínio.
Por isso, o pedido judicial deve ser cuidadosamente delimitado, evitando restrições patrimoniais desnecessárias e buscando a providência suficiente para restabelecer a segurança e a convivência condominial.
Qual é a responsabilidade do síndico diante de um condômino antissocial?
O síndico possui papel essencial na condução dessas situações.
Nos termos do artigo 1.348, incisos II, IV, V e VII, do Código Civil, compete ao síndico representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, zelar pelas partes comuns e impor e cobrar as multas devidas.
Diante de reclamações reiteradas e devidamente fundamentadas, a administração não deve permanecer inerte.
É necessário verificar os fatos, documentar as ocorrências, adotar as providências administrativas cabíveis e, quando necessário, submeter a questão à assembleia condominial.
Contudo, o síndico também deve evitar decisões precipitadas, penalidades arbitrárias ou medidas que violem os direitos individuais do morador.
A atuação deve observar critérios objetivos, proporcionalidade, respeito ao devido processo legal e orientação jurídica especializada.
Em situações que envolvam ameaças, violência ou risco iminente à integridade física, a atuação condominial não substitui as providências policiais e judiciais de proteção cabíveis.
A importância da assessoria jurídica especializada
A exclusão do condômino antissocial é uma das medidas mais sensíveis do Direito Condominial, pois envolve o equilíbrio entre o direito individual de propriedade e os direitos coletivos à segurança, ao sossego e à convivência harmoniosa.
A adoção de providências inadequadas pode resultar na anulação de multas, na invalidação de deliberações assembleares e em litígios que poderiam ser evitados mediante uma atuação preventiva.
Por essa razão, o acompanhamento jurídico especializado é fundamental desde os primeiros registros de condutas graves, especialmente para orientar a produção de provas, a aplicação de penalidades, a convocação de assembleias e a avaliação da viabilidade de eventual medida judicial.
Conclusão
A exclusão do condômino antissocial não está prevista de forma expressa no Código Civil, mas é admitida por parte da jurisprudência como medida excepcional, quando as multas se mostram ineficazes e o comportamento grave e reiterado torna a convivência inviável. Depende sempre de deliberação em assembleia, de prova consistente, do respeito ao contraditório e à ampla defesa e de decisão judicial, e não implica, por si só, a perda da propriedade do imóvel.
Se o seu condomínio enfrenta situação semelhante, entre em contato com o escritório para uma análise do caso concreto e das medidas juridicamente cabíveis.
Perguntas frequentes sobre a exclusão do condômino antissocial
O que é um condômino antissocial?
É o morador que, por meio de comportamentos reiterados e incompatíveis com as regras mínimas de convivência, compromete o sossego, a segurança, a salubridade ou a tranquilidade dos demais. Uma discussão isolada ou um episódio eventual de barulho não basta para caracterizar essa condição.
O condomínio pode expulsar um condômino antissocial?
Não por conta própria. A exclusão não pode ser determinada unilateralmente pelo síndico nem pela assembleia. O afastamento compulsório depende de decisão judicial, é medida excepcional e ainda não há entendimento uniforme dos tribunais sobre o tema.
Qual é a multa prevista para o condômino antissocial?
O artigo 1.337 do Código Civil prevê multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial para o descumprimento reiterado dos deveres, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes. Para o comportamento antissocial reiterado que gere incompatibilidade de convivência, o parágrafo único prevê multa correspondente ao décuplo da contribuição, até ulterior deliberação da assembleia.
O condômino antissocial excluído perde a propriedade do imóvel?
Não necessariamente. Conforme admitido por parte da jurisprudência, a exclusão pode representar a perda ou restrição do direito de uso pessoal e de permanência na unidade, sem transferência da propriedade. O afastamento compulsório e a alienação forçada do bem são medidas juridicamente distintas.
O proprietário do imóvel também pode ser afastado do condomínio?
Em situações excepcionais, sim. O direito de propriedade não é absoluto e deve atender à sua função social. Parte da jurisprudência admite o afastamento judicial mesmo do proprietário, desde que comprovado comportamento grave e reiterado e observado o devido processo legal.
Quais provas o condomínio deve reunir contra o condômino antissocial?
Registros de ocorrências, notificações, imagens de câmeras de segurança, mensagens, testemunhos, boletins de ocorrência e outros documentos que demonstrem a gravidade, a persistência das infrações e seus efeitos sobre a coletividade.
É necessária assembleia para ajuizar a ação de exclusão do condômino antissocial?
Sim. O Enunciado nº 508 da V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal condiciona a exclusão à deliberação da assembleia pelo ajuizamento da ação, com convocação específica e garantia do devido processo legal. A convocação e a votação devem ser precedidas de análise jurídica específica.
O que o síndico deve fazer diante de um condômino antissocial?
Verificar os fatos, documentar as ocorrências, adotar as providências administrativas cabíveis (advertências e multas) e, quando necessário, submeter a questão à assembleia. Em casos de ameaça, violência ou risco iminente, a atuação do condomínio não substitui as providências policiais e judiciais de proteção.
ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Advogada especializada na área condominial e imobiliária.
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
E-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
