É bastante comum que uma fazenda pertença a vários herdeiros, familiares ou compradores, embora permaneça registrada em uma única matrícula. Em muitos casos, cada proprietário ocupa e utiliza uma parte específica do imóvel, delimitada por cercas, estradas, cursos d’água ou acordos familiares.
Diante dessa situação, surge uma dúvida recorrente: é possível fazer uma escritura apenas da área que cada pessoa utiliza?
A resposta é: depende da situação registral do imóvel. Na maioria dos casos, não basta procurar um cartório de notas e solicitar a escritura da área ocupada. Para que uma parte específica da fazenda tenha escritura e matrícula próprias, normalmente será necessário realizar previamente a divisão ou o desmembramento jurídico e registral do imóvel.
O PRIMEIRO PASSO É VERIFICAR A MATRÍCULA DA FAZENDA
Antes de qualquer providência, é necessário solicitar uma certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis competente.
A matrícula mostrará quem são os proprietários, qual é a área registrada, quais são os percentuais pertencentes a cada pessoa e se existem hipotecas, penhoras, usufrutos, indisponibilidades ou outras restrições.
É importante compreender que a propriedade imobiliária é definida pelo registro, e não apenas pela posse ou pela existência de cercas no local. De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade entre pessoas vivas é transferida mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto a escritura ou outro título não for registrado, o transmitente continua sendo juridicamente considerado proprietário.
Assim, o fato de uma pessoa ocupar determinada parte da fazenda há muitos anos não significa, necessariamente, que aquela área esteja juridicamente individualizada em seu nome.
FRAÇÃO IDEAL NÃO É O MESMO QUE ÁREA INDIVIDUALIZADA
Quando uma fazenda pertence a duas ou mais pessoas em condomínio, cada proprietário pode ser titular de uma fração ideal.
Por exemplo, uma matrícula pode indicar que determinado proprietário possui 25% do imóvel rural. Isso significa que ele possui 25% de toda a fazenda, e não necessariamente um terreno específico localizado no lado norte, sul, leste ou oeste da propriedade.
O Código Civil permite que o condômino venda ou grave a sua parte ideal. Entretanto, enquanto não houver a divisão formal, essa participação continuará vinculada ao imóvel inteiro. O proprietário não pode transformar unilateralmente a parte que ocupa em uma propriedade autônoma, com limites exclusivos, sem realizar os procedimentos técnicos, jurídicos e registrais necessários.
Portanto, existem duas situações diferentes:
O proprietário pode transmitir a sua fração ideal da fazenda, permanecendo o comprador como coproprietário do imóvel inteiro.
O proprietário pode buscar a individualização física e registral de uma área determinada, para que ela passe a ter matrícula própria.
Na segunda hipótese, será necessário realizar a divisão ou o desmembramento do imóvel rural.
POSSO FAZER A ESCRITURA APENAS DA PARTE QUE OCUPO?
A escritura de uma área certa e localizada somente poderá ser feita com segurança quando essa área puder ser juridicamente identificada e destacada do imóvel maior.
Não é recomendável vender uma área descrita apenas por referências informais, como “da cerca até o córrego”, “a parte onde fica a casa” ou “os dez hectares do lado direito da estrada”, quando toda a fazenda continua registrada em uma única matrícula.
Esse tipo de negócio pode gerar sérios problemas, como:
impossibilidade de registro da escritura;
divergência sobre os limites da área;
conflitos entre herdeiros ou coproprietários;
sobreposição com áreas vizinhas;
venda de área maior do que a efetivamente pertencente ao vendedor;
dificuldades para financiamento, inventário ou futura revenda;
responsabilização por irregularidades ambientais ou tributárias.
A escritura pública, quando exigida, constitui o título do negócio. Contudo, é o registro desse título que efetivamente transfere a propriedade. O Código Civil estabelece a obrigatoriedade da escritura pública, salvo disposição legal em sentido contrário, para negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos.
Por esse motivo, não basta que o Tabelionato de Notas lavre uma escritura. O documento também precisa reunir condições para ser registrado na matrícula do imóvel.
COMO INDIVIDUALIZAR UMA PARTE DA FAZENDA?
Quando todos os proprietários estão de acordo, pode ser realizada uma divisão amigável, desde que o imóvel seja juridicamente divisível e sejam cumpridos os requisitos agrários, ambientais, técnicos, tributários e registrais.
Em linhas gerais, o procedimento poderá envolver:
análise da matrícula e dos títulos de propriedade;
identificação de todos os proprietários e respectivos percentuais;
levantamento topográfico da fazenda;
definição dos limites de cada área;
elaboração de planta e memorial descritivo por profissional habilitado;
verificação da Fração Mínima de Parcelamento;
georreferenciamento e certificação pelo Incra, quando exigidos;
regularização do CCIR e do ITR;
formalização da divisão por escritura pública, instrumento adequado ou decisão judicial;
registro da divisão e abertura das novas matrículas.
Depois de concluído o registro, cada área passará a possuir matrícula própria, com descrição, localização, confrontações e titularidade individualizadas.
E SE OS OUTROS PROPRIETÁRIOS NÃO CONCORDAREM?
A ausência de concordância dos demais coproprietários não impede, por si só, que o interessado busque a divisão do imóvel.
O artigo 1.320 do Código Civil estabelece que o condômino pode exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum. Assim, quando não for possível realizar uma divisão amigável, poderá ser necessário ajuizar uma ação de divisão ou adotar outra medida judicial adequada ao caso.
Entretanto, o direito à divisão não significa que toda fazenda possa ser fracionada da maneira pretendida pelos proprietários. A divisão deverá respeitar a legislação agrária, a Fração Mínima de Parcelamento, os limites ambientais, a viabilidade de acesso e as características físicas e econômicas do imóvel.
Caso a fazenda seja juridicamente indivisível e os proprietários não cheguem a um acordo, poderão ser avaliadas outras soluções, como a adjudicação do imóvel a um dos condôminos mediante indenização dos demais ou a alienação do bem com posterior divisão do valor obtido.
A ÁREA DEVE RESPEITAR A FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO
Um dos principais obstáculos à divisão de imóveis rurais é a Fração Mínima de Parcelamento, conhecida pela sigla FMP.
A FMP corresponde à menor área em que um imóvel rural pode ser desmembrado em determinado município. A Lei nº 5.868/1972 proíbe, como regra, a divisão ou o desmembramento de imóvel rural em área inferior ao módulo calculado para o imóvel ou à Fração Mínima de Parcelamento, prevalecendo a menor dessas áreas.
Também não basta que apenas a área destacada respeite a FMP. A área remanescente da fazenda, em regra, também não poderá ficar abaixo do limite mínimo legal. O próprio Incra esclarece que, no parcelamento do imóvel rural, tanto a parcela criada quanto o remanescente devem observar a Fração Mínima de Parcelamento.
A legislação prevê situações excepcionais, como a anexação da área a imóvel rural confrontante, determinados casos envolvendo agricultor familiar, programas de regularização fundiária de interesse social e imóveis incorporados à zona urbana do município. Essas exceções devem ser analisadas individualmente e devidamente comprovadas.
O GEORREFERENCIAMENTO É NECESSÁRIO?
Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a Lei de Registros Públicos determina que a identificação do imóvel seja feita por memorial descritivo elaborado por profissional habilitado, com responsabilidade técnica e coordenadas georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro.
A certificação é realizada pelo Incra por meio do Sistema de Gestão Fundiária, o SIGEF. O procedimento verifica, entre outros aspectos técnicos, se os limites apresentados não se sobrepõem a outros imóveis certificados. O levantamento deve ser realizado por profissional habilitado e credenciado perante o Incra.
Além das exigências já aplicáveis aos procedimentos de divisão e alteração de área, o Decreto nº 12.689/2025 estabeleceu que, a partir de 21 de outubro de 2029, a identificação georreferenciada será exigida nas hipóteses de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural.
A exigência concreta deverá ser verificada de acordo com a situação da matrícula, o procedimento pretendido e as normas aplicadas pelo Registro de Imóveis competente.
QUAL É A IMPORTÂNCIA DO CCIR E DO ITR?
O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, CCIR, é o documento expedido pelo Incra que comprova a regularidade cadastral do imóvel rural.
O CCIR contém informações sobre o titular, a área, a localização, a exploração e a classificação fundiária do imóvel. Contudo, é importante ressaltar que ele possui natureza cadastral e não constitui prova de propriedade. A propriedade é comprovada pela matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
O CCIR é indispensável para a formalização de atos como transferência, desmembramento, remembramento e partilha de imóvel rural. A legislação também exige a apresentação da prova de quitação do ITR relativa aos últimos cinco exercícios, ressalvadas as hipóteses legais de dispensa ou inexigibilidade.
Depois da divisão e da abertura das novas matrículas, também será necessário atualizar os cadastros perante o Incra e a Receita Federal, para que cada imóvel resultante tenha sua situação cadastral devidamente regularizada.
E se eu tiver somente a posse da área?
Se a pessoa não aparece como proprietária na matrícula e possui apenas a posse de determinada área da fazenda, a situação é diferente.
Uma escritura ou contrato de cessão de direitos possessórios pode documentar a transmissão da posse, mas não transforma automaticamente o possuidor em proprietário e não substitui o registro imobiliário.
Nesse caso, será necessário analisar a origem da posse, o tempo de ocupação, os documentos existentes, a concordância dos proprietários registrais e a possibilidade de regularização por escritura, inventário, adjudicação compulsória, usucapião, divisão, retificação ou outro procedimento adequado.
A escolha da medida dependerá dos documentos e das circunstâncias específicas do imóvel.
AFINAL, É POSSÍVEL TER UMA ESCRITURA SOMENTE DA MINHA ÁREA?
Sim, é possível individualizar uma parte de uma fazenda e obter uma matrícula própria, desde que sejam cumpridos os requisitos legais.
Contudo, quando a fazenda possui uma única matrícula, não é suficiente identificar informalmente uma parte do terreno e solicitar a lavratura de uma escritura. Primeiramente, deverá ser verificada a titularidade, a divisibilidade jurídica do imóvel, a Fração Mínima de Parcelamento, a situação cadastral, a necessidade de georreferenciamento e a concordância dos demais proprietários.
Se a pessoa possui apenas uma fração ideal, ela pode transmitir essa fração, mas o adquirente continuará sendo coproprietário do imóvel inteiro. Para que uma área física específica se torne propriedade exclusiva, é necessário concluir a divisão e registrar a nova área no Cartório de Registro de Imóveis.
A análise prévia por advogado especializado em Direito Imobiliário e por profissional técnico habilitado é essencial para evitar contratos sem possibilidade de registro, conflitos entre coproprietários e despesas desnecessárias.
Cada imóvel rural apresenta particularidades próprias. Por isso, antes de assinar contratos, realizar medições ou negociar uma parte da fazenda, é recomendável examinar a matrícula, os cadastros rurais e a documentação completa da propriedade.
ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Advogada especializada na área imobiliária e condominial
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
E-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
