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Usucapião Extrajudicial: Como Iniciar o Procedimento e Regularizar seu Imóvel

Saiba como iniciar uma usucapião extrajudicial, quais documentos são necessários, como funciona a ata notarial e quais etapas devem ser cumpridas no Cartório de Registro de Imóveis.

Resposta rápida: como iniciar uma usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial é o procedimento de reconhecimento da propriedade realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem ação judicial. Para iniciá-la, a sequência recomendada é:

Diagnóstico jurídico e registral do imóvel e da posse;
Obtenção da certidão da matrícula ou transcrição;
Identificação da modalidade de usucapião aplicável;
Organização das provas da posse;
Contratação de profissional habilitado para a planta e o memorial descritivo (com ART ou RRT);
Lavratura da ata notarial no Tabelionato de Notas;
Obtenção das certidões judiciais estaduais e federais;
Elaboração do requerimento pelo advogado e protocolo no Registro de Imóveis.

O procedimento está previsto no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 e nos artigos 398 a 423 do Código Nacional de Normas (Provimento CNJ nº 149/2023). A participação de advogado ou defensor público é obrigatória.

Sumário

O que é a usucapião extrajudicial?
Qual deve ser o primeiro passo?
Obtenção da matrícula e levantamento registral
Identificação da modalidade de usucapião
Organização das provas da posse
Soma da posse dos antecessores
Planta e memorial descritivo: contratação do profissional habilitado
Assinatura dos proprietários e confrontantes
Lavratura da ata notarial
Obtenção das certidões judiciais
Elaboração do requerimento pelo advogado
Protocolo no Cartório de Registro de Imóveis
Notificações realizadas pelo Registro de Imóveis
Comunicação aos entes públicos e publicação de edital
O que acontece se houver impugnação?
Diligências e complementação das provas
Deferimento e registro da usucapião
Quanto custa uma usucapião extrajudicial?
Quanto tempo demora uma usucapião extrajudicial?
Quais documentos devem ser separados inicialmente?
É possível iniciar o procedimento sem todos os documentos?
Principais erros ao iniciar uma usucapião extrajudicial
Qual é a ordem recomendada para iniciar a usucapião extrajudicial?
Por que a análise jurídica prévia é importante?
Conclusão
Perguntas frequentes sobre usucapião extrajudicial

Introdução

Quem mora há anos em um imóvel sem escritura, comprou por contrato particular ou recebeu a posse de familiares costuma se deparar com o mesmo obstáculo: o bem existe de fato, mas não está registrado em seu nome. Sem o registro, não é possível vender com segurança, financiar, dar em garantia ou transmitir o imóvel por inventário.

A usucapião extrajudicial é um procedimento destinado à regularização da propriedade de um imóvel diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de ajuizamento de uma ação judicial.

Essa possibilidade foi incorporada à Lei de Registros Públicos pelo Código de Processo Civil de 2015 e atualmente é disciplinada pelo artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 e pelos artigos 398 a 423 do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, instituído pelo Provimento CNJ nº 149/2023.

Embora seja frequentemente apresentada como uma alternativa mais rápida e simples, a usucapião extrajudicial exige planejamento jurídico, levantamento registral, produção de provas da posse e organização técnica da documentação.

Por isso, o início correto do procedimento não consiste simplesmente em procurar um cartório e solicitar uma ata notarial. O primeiro passo deve ser a realização de um diagnóstico jurídico e registral completo do imóvel.

Neste guia, você encontrará o passo a passo completo da usucapião extrajudicial: o que é o procedimento, quais documentos separar, como funciona a ata notarial, o que ocorre em caso de impugnação, quanto custa, quanto tempo demora e quais erros evitar antes de protocolar o pedido.

1. O que é a usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é o procedimento administrativo por meio do qual o possuidor requer o reconhecimento da aquisição da propriedade ou de outro direito real passível de usucapião.

Onde o pedido é processado

O pedido é processado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que estiver localizado o imóvel ou, caso a área esteja situada em mais de uma circunscrição, perante o cartório competente pela maior parte do imóvel.

É obrigatório ter advogado na usucapião extrajudicial?

Sim. A participação de advogado ou defensor público é obrigatória durante o procedimento, sendo que o interessado não pode apresentar sozinho o pedido diretamente ao Registro de Imóveis.

A via extrajudicial é obrigatória?

A utilização da via extrajudicial é facultativa. O interessado pode optar pela ação judicial desde o início, especialmente quando existirem conflitos relevantes, oposição expressa ou necessidade de produção probatória mais complexa.

Atenção: também não é permitido reconhecer extrajudicialmente a usucapião de bens públicos.

2. Qual deve ser o primeiro passo?

O primeiro passo deve ser a análise jurídica da posse e da situação registral do imóvel.

Antes de produzir a ata notarial, contratar o levantamento topográfico ou solicitar diversas certidões, é necessário verificar se a usucapião realmente é o instrumento adequado.

Perguntas que o diagnóstico jurídico deve responder

Essa análise deve responder, entre outras, às seguintes questões:

Como o interessado ingressou na posse do imóvel?
Há quanto tempo a posse é exercida?
A posse é contínua e sem oposição?
O interessado exerce a posse como proprietário?
Existe contrato de compra e venda, cessão de direitos ou outro documento?
O imóvel possui matrícula ou transcrição?
Quem aparece como proprietário no Registro de Imóveis?
Existem ações judiciais, penhoras, indisponibilidades ou outros gravames?
O imóvel é particular?
A área ocupada corresponde à descrição registral?
Existe oposição de proprietários, herdeiros, confrontantes ou terceiros?
Qual modalidade de usucapião pode ser aplicada?
Há outro procedimento mais apropriado para a regularização?

Nem todo imóvel irregular deve ser regularizado por usucapião

Quando existe contrato quitado e possibilidade de obtenção da escritura, por exemplo, a formalização da compra e venda pode ser mais adequada. Em outras situações, poderá ser necessário avaliar a adjudicação compulsória, o inventário, a retificação de área, a regularização fundiária ou outro procedimento.

Iniciar a usucapião sem esse diagnóstico pode ocasionar despesas desnecessárias, sucessivas exigências do cartório ou até mesmo o indeferimento do pedido.

3. Obtenção da matrícula e levantamento registral

Após a análise inicial da origem da posse, deve ser realizado o levantamento registral do imóvel.

Em regra, é necessário solicitar uma certidão atualizada da matrícula ou da transcrição no Cartório de Registro de Imóveis competente.

O que a certidão da matrícula permite identificar

O proprietário registral;
A descrição oficial do imóvel;
A área e as confrontações;
A existência de construções averbadas;
Registros e averbações anteriores;
Hipotecas, penhoras e indisponibilidades;
Usufrutos, servidões e outros direitos;
Eventuais divergências entre o registro e a realidade física.

Quando o interessado não conhece o número da matrícula, pode ser necessária a realização de busca pelos nomes dos proprietários anteriores, pela localização do imóvel ou por dados constantes de contratos e documentos antigos.

E se o imóvel não tiver matrícula individualizada?

Mesmo quando o imóvel não possui matrícula individualizada, a usucapião pode ser analisada. Nesse caso, será necessário investigar se a área está inserida em uma matrícula maior, em loteamento não registrado, em transcrição antiga ou em área sem registro conhecido.

O requerimento deve indicar o número da matrícula ou da transcrição da área em que o imóvel está inserido ou informar expressamente que o bem não se encontra matriculado ou transcrito.

4. Identificação da modalidade de usucapião

A definição da modalidade aplicável é uma etapa indispensável.

Modalidades previstas na legislação

O prazo e os requisitos não são iguais em todos os casos. A legislação prevê diferentes modalidades, como:

Usucapião extraordinária;
Usucapião ordinária;
Usucapião especial urbana;
Usucapião especial rural;
Usucapião familiar;
Usucapião coletiva.

O que define a modalidade aplicável

A modalidade dependerá do tempo de posse, da existência de justo título e boa-fé, da área do imóvel, de sua destinação, da utilização para moradia, da realização de atividades produtivas e de outras circunstâncias.

O próprio requerimento apresentado ao Registro de Imóveis deve indicar a modalidade pretendida e sua base legal ou constitucional, além da origem e das características da posse.

A escolha inadequada da modalidade pode comprometer todo o procedimento. Por isso, essa definição deve ocorrer antes da produção da ata notarial e da elaboração do requerimento final.

5. Organização das provas da posse

A usucapião depende da comprovação de uma posse qualificada, exercida durante o prazo exigido para a modalidade escolhida.

Não basta afirmar que o interessado reside no imóvel há muitos anos.

O que o conjunto probatório precisa demonstrar

Quando a posse começou;
Como o interessado adquiriu a posse;
Se houve possuidores anteriores;
Se a posse foi exercida continuamente;
Se existiu oposição;
Se o interessado se comportou como proprietário;
Quais obras e benfeitorias foram realizadas;
Qual destinação foi atribuída ao imóvel.

Documentos que podem comprovar a posse

Contratos particulares de compra e venda;
Compromissos de compra e venda;
Cessões de direitos;
Recibos de pagamento;
Procurações;
Carnês e comprovantes de IPTU;
Contas de água e energia elétrica;
Comprovantes de despesas condominiais;
Correspondências recebidas no imóvel;
Fotografias antigas;
Projetos e documentos de construção;
Notas fiscais de materiais;
Comprovantes de reformas e benfeitorias;
Declarações de imposto de renda;
Documentos emitidos por órgãos públicos;
Declarações e depoimentos de testemunhas.

O Código Nacional de Normas exige a apresentação de justo título ou de outros documentos capazes de demonstrar a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo da posse.

6. Soma da posse dos antecessores

Em determinados casos, o atual possuidor pode somar o seu tempo de posse ao dos possuidores anteriores para completar o prazo da usucapião.

Essa situação é comum quando o imóvel passou por sucessivos contratos particulares ou cessões de direitos.

Para utilizar a soma das posses, é necessário demonstrar a continuidade da cadeia possessória. O requerimento deverá indicar o nome e o estado civil dos possuidores anteriores cujo tempo de posse esteja sendo aproveitado.

Por isso, contratos antigos, recibos, cessões, declarações e outros documentos relacionados aos antecessores devem ser preservados e apresentados.

7. Planta e memorial descritivo: contratação do profissional habilitado

A identificação técnica do imóvel é uma das etapas centrais da usucapião extrajudicial.

Documentos técnicos exigidos

O interessado deverá contratar engenheiro, arquiteto ou outro profissional legalmente habilitado para realizar o levantamento da área e elaborar:

Planta do imóvel;
Memorial descritivo;
Documento de responsabilidade técnica;
Arquivos técnicos eventualmente exigidos pelo Registro de Imóveis.

ART ou RRT: qual documento é exigido?

O documento de responsabilidade técnica poderá consistir em Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), conforme a categoria profissional responsável pelo serviço.

A planta e o memorial devem individualizar corretamente o imóvel, indicando sua área, medidas perimetrais, limites, confrontações, localização e demais elementos técnicos necessários.

O Código Nacional de Normas exige planta e memorial descritivo elaborados por profissional legalmente habilitado, acompanhados da respectiva ART ou RRT.

Compatibilidade entre a planta e a matrícula

Antes de finalizar o levantamento, o profissional técnico deve receber a matrícula, os documentos cadastrais e todas as informações disponíveis sobre o imóvel. Isso permite comparar a realidade física com a descrição registral.

Divergências de área, sobreposição com imóveis vizinhos, erro na identificação dos confrontantes ou incompatibilidade entre a planta e a matrícula podem gerar exigências e impedir o prosseguimento do procedimento.

8. Assinatura dos proprietários e confrontantes

Sempre que possível, a planta e o memorial descritivo devem ser apresentados com as assinaturas dos titulares de direitos registrados sobre o imóvel e dos proprietários ou ocupantes dos imóveis confrontantes.

E se os confrontantes não assinarem?

A ausência dessas assinaturas não impede automaticamente o início da usucapião extrajudicial.

Se a planta não estiver assinada pelos titulares dos direitos constantes da matrícula ou pelos confrontantes, o oficial do Registro de Imóveis deverá notificá-los para que se manifestem no prazo de 15 dias.

A ausência de manifestação após a notificação válida é interpretada como concordância com o pedido.

Portanto, não é correto afirmar que a usucapião extrajudicial somente pode ser iniciada quando todos os confrontantes concordarem previamente.

Contudo, obter as assinaturas antes do protocolo pode reduzir custos com notificações e facilitar o andamento do procedimento.

As assinaturas devem observar as formalidades exigidas pela legislação e pelas normas locais, inclusive quanto ao reconhecimento de firma ou à utilização de instrumento público, quando aplicável.

9. Lavratura da ata notarial

A ata notarial é um dos documentos obrigatórios da usucapião extrajudicial. Ela é lavrada por tabelião de notas e tem a finalidade de documentar fatos e circunstâncias relacionados ao imóvel e à posse.

O que deve constar da ata notarial

A ata deve conter, entre outras informações:

Qualificação do requerente;
Qualificação do cônjuge ou companheiro, quando houver;
Identificação do proprietário registral;
Descrição do imóvel;
Características da construção e das benfeitorias;
Tempo e características da posse;
Forma de aquisição da posse;
Modalidade de usucapião pretendida;
Valor atribuído ao imóvel;
Informações sobre os possuidores anteriores;
Outros fatos relevantes para o procedimento.

O tabelião poderá examinar documentos, realizar diligências, registrar imagens, ouvir testemunhas e verificar outras circunstâncias necessárias à formação do ato notarial. O conteúdo específico dependerá das características do caso.

A ata notarial reconhece a propriedade?

Não. A ata notarial não declara que o interessado é proprietário e não substitui o registro da usucapião. O tabelião apenas documenta fatos que verificou ou que foram demonstrados durante a lavratura do ato. Posteriormente, o oficial do Registro de Imóveis analisará a ata juntamente com todos os demais documentos.

O reconhecimento da propriedade somente ocorrerá após o deferimento do pedido e a realização do registro imobiliário.

A ata notarial deve ser o primeiro documento?

Não necessariamente.

Embora seja indispensável, não é recomendável lavrar a ata antes da análise jurídica, do levantamento registral e da definição da modalidade de usucapião, até porque para sua realização devem ser pagos emolumentos cartorários.

Caso a ata seja produzida com descrição incorreta, modalidade inadequada ou informações incompletas, poderá ser necessário lavrar ata complementar ou até mesmo refazer parte do trabalho.

A sequência mais segura é realizar primeiro o diagnóstico do caso, levantar a documentação, examinar a matrícula e alinhar as informações jurídicas e técnicas que deverão constar da ata.

10. Obtenção das certidões judiciais

O pedido deverá ser instruído com certidões dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local em que estiver situado o imóvel.

As certidões devem demonstrar a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse e devem ser expedidas, conforme o Código Nacional de Normas, nos 30 dias anteriores à apresentação do requerimento.

Quem deve ser pesquisado

As pesquisas devem abranger:

O requerente e seu cônjuge ou companheiro;
O proprietário registral e seu cônjuge ou companheiro;
Os possuidores anteriores e seus respectivos cônjuges ou companheiros, quando houver soma de posses.

Caso sejam encontradas ações judiciais, será necessário examinar o objeto de cada processo.

A existência de uma ação em nome de alguma das partes não impede automaticamente a usucapião. O ponto relevante é verificar se o processo envolve o imóvel ou representa oposição à posse alegada.

Além dessas certidões, poderão ser exigidos outros documentos conforme a natureza urbana ou rural do imóvel, a regulamentação estadual e as particularidades da serventia competente.

11. Elaboração do requerimento pelo advogado

Depois de reunidos os documentos, o advogado deverá elaborar o requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião.

O requerimento deve atender, no que couber, aos requisitos de uma petição inicial e apresentar detalhadamente:

A qualificação das partes;
A modalidade de usucapião;
A fundamentação legal;
A origem da posse;
O momento em que a posse teve início;
As características da ocupação;
A existência de moradia, construções ou benfeitorias;
Os possuidores anteriores;
A eventual soma das posses;
A identificação registral do imóvel;
A descrição da área;
Os confrontantes;
O valor atribuído ao imóvel;
Os documentos apresentados;
O pedido de reconhecimento e registro da propriedade.

O requerimento deverá ser assinado pelo advogado ou defensor público constituído pelo interessado. Também deverá ser apresentada procuração com poderes suficientes para a condução do procedimento.

12. Protocolo no Cartório de Registro de Imóveis

Com o requerimento e os documentos organizados, o pedido será apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

O oficial realizará a autuação e a prenotação do requerimento. Os efeitos da prenotação serão prorrogados até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

As notificações destinadas ao requerente serão encaminhadas ao advogado ou defensor público responsável pelo procedimento. A falta de atendimento às exigências formuladas pelo cartório pode ocasionar o arquivamento do pedido e o cancelamento da prenotação.

Após o protocolo, o oficial examinará a regularidade formal e material dos documentos. Se identificar falhas ou insuficiências, poderá emitir nota de exigências, indicando as providências necessárias ao prosseguimento.

13. Notificações realizadas pelo Registro de Imóveis

Quando não houver anuência prévia, o Registro de Imóveis providenciará a notificação dos titulares de direitos registrados ou averbados e dos confrontantes.

Como a notificação pode ser realizada

Pelo próprio Registro de Imóveis;
Por intermédio do Registro de Títulos e Documentos;
Por carta com aviso de recebimento;
Por edital, quando o interessado estiver em local incerto, desconhecido ou inacessível.

O prazo para manifestação é, em regra, de 15 dias. O silêncio após a notificação válida será considerado concordância com a usucapião.

Em determinadas situações, quando existe justo título, prova da quitação e demonstração da relação jurídica com o proprietário registral, o consentimento pode ser considerado outorgado, dispensando-se a notificação, desde que sejam atendidas as condições estabelecidas pelo Código Nacional de Normas.

14. Comunicação aos entes públicos e publicação de edital

Estando o pedido regularmente instruído, o oficial dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal, quando aplicável, e ao Município. Os entes públicos terão prazo de 15 dias para se manifestar.

A ausência de manifestação não impede o prosseguimento. Contudo, se o Poder Público apresentar oposição, ressalva ou indicar que a área possui natureza pública, o procedimento extrajudicial não poderá prosseguir normalmente.

O que o edital deve informar

Também será publicado edital para dar ciência a terceiros eventualmente interessados. O edital deverá informar, entre outros dados:

A identificação do requerente;
A identificação do imóvel;
A modalidade de usucapião;
O período de posse alegado;
Os titulares de direitos constantes das matrículas;
A possibilidade de apresentação de impugnação.

Os terceiros interessados poderão apresentar manifestação no prazo estabelecido na regulamentação.

15. O que acontece se houver impugnação?

Se o proprietário, confrontante, ente público ou terceiro interessado apresentar impugnação, o oficial do Registro de Imóveis deverá analisar seu conteúdo.

A apresentação de qualquer manifestação não significa que o procedimento será automaticamente encerrado.

O registrador deverá verificar se a impugnação é fundamentada e tentará promover a conciliação ou mediação entre as partes.

Quando a impugnação for injustificada, poderá não ser admitida pelo registrador, sem prejuízo das medidas cabíveis pelo interessado.

Se houver impugnação justificada e não for possível solucionar o conflito, o procedimento poderá ser encaminhado à via judicial, cabendo ao requerente adaptar o pedido ao procedimento judicial adequado.

Por esse motivo, a existência de conflito previamente conhecido deve ser avaliada antes da escolha da via extrajudicial.

16. Diligências e complementação das provas

Durante a análise do pedido, o oficial do Registro de Imóveis poderá determinar diligências para esclarecer dúvidas, inconsistências ou imprecisões encontradas na documentação.

O que pode ser solicitado

Documentos complementares sobre a origem da posse;
Esclarecimentos relacionados à cadeia possessória;
Correções na planta ou no memorial descritivo;
Identificação mais precisa dos confrontantes;
Atualização de certidões;
Comprovação da quitação do negócio;
Documentos referentes aos possuidores anteriores;
Esclarecimentos sobre divergências entre a área ocupada e a descrição registral;
Nova diligência no imóvel;
Complementação da ata notarial.

Justificação administrativa

Quando os documentos apresentados forem insuficientes para comprovar a posse, poderá ser instaurado procedimento de justificação administrativa perante o próprio Registro de Imóveis, no qual poderão ser produzidas provas adicionais, inclusive testemunhais.

A justificação administrativa não substitui automaticamente todos os documentos exigidos. Sua finalidade é complementar a instrução e permitir que determinados fatos relacionados à posse sejam demonstrados de forma mais consistente.

E se o pedido for rejeitado?

Se, mesmo após as diligências, permanecerem dúvidas relevantes ou insuficiência de provas, o oficial poderá rejeitar o pedido mediante nota fundamentada.

A rejeição administrativa não impede o posterior ajuizamento de ação de usucapião. O requerente também poderá impugnar a rejeição no prazo de 15 dias, hipótese em que o registrador poderá reconsiderar sua decisão ou suscitar dúvida perante o juízo competente.

17. Deferimento e registro da usucapião

Após o cumprimento das exigências, das notificações, da comunicação aos entes públicos e da publicação do edital, o oficial realizará a análise final do procedimento.

Estando a documentação em ordem e não havendo impugnação impeditiva, será emitida nota fundamentada de deferimento e realizado o registro da usucapião.

Como o registro é lançado na matrícula

Quando o imóvel ainda não possuir matrícula própria, o reconhecimento da usucapião implicará a abertura de uma nova matrícula;
Se o pedido abranger integralmente um imóvel que já possui matrícula, o reconhecimento poderá ser lançado na própria matrícula existente;
Quando a área usucapienda corresponder apenas a uma parte de imóvel maior ou atingir áreas constantes de duas ou mais matrículas, será aberta matrícula individualizada para o imóvel reconhecido, com os correspondentes registros ou averbações nas matrículas anteriores.

A partir do registro, o interessado passa a figurar formalmente como proprietário perante o Registro de Imóveis.

Essa etapa é essencial porque, no sistema jurídico brasileiro, a propriedade imobiliária somente se torna plenamente oponível a terceiros após o respectivo registro.

O registro da usucapião elimina penhoras e gravames?

Não automaticamente.

O reconhecimento extrajudicial da usucapião não extingue, por si só, restrições administrativas, penhoras, indisponibilidades ou outros gravames judiciais regularmente inscritos na matrícula.

O cancelamento dessas restrições deverá ser solicitado perante a autoridade que determinou sua inclusão, salvo quando o próprio ente público ou credor concordar expressamente com a extinção no curso do procedimento.

Por esse motivo, a existência de gravames deve ser identificada e analisada antes do protocolo da usucapião.

18. Quanto custa uma usucapião extrajudicial?

O custo da usucapião extrajudicial varia de acordo com o valor do imóvel, o Estado em que o procedimento será realizado, a complexidade da área e a quantidade de atos necessários.

Principais despesas envolvidas

Certidão da matrícula;
Pesquisas registrais;
Certidões judiciais;
Ata notarial;
Planta e memorial descritivo;
ART ou RRT;
Levantamento topográfico;
Reconhecimento de firmas;
Notificações;
Publicação de edital;
Diligências;
Processamento no Registro de Imóveis;
Registro da aquisição;
Honorários advocatícios.

Os emolumentos dos cartórios são disciplinados pela legislação de cada Estado. Na ausência de norma estadual específica, o Código Nacional de Normas do CNJ estabelece critérios subsidiários para a cobrança da ata notarial, do processamento e do registro da usucapião. Os atos complementares, como notificações, certidões, buscas, diligências e editais, podem ser cobrados separadamente.

Por essa razão, não é possível indicar um valor único sem examinar a localização, o valor e as condições documentais do imóvel.

É necessário pagar ITBI na usucapião?

O Registro de Imóveis não deve exigir o pagamento de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para registrar a aquisição por usucapião. Isso ocorre porque a usucapião constitui forma originária de aquisição da propriedade e não uma transmissão decorrente de compra e venda entre o antigo titular e o possuidor.

A dispensa do ITBI não significa, entretanto, que o procedimento seja gratuito. Permanecem devidos os emolumentos cartorários, custos técnicos, certidões, diligências e honorários profissionais.

19. Quanto tempo demora uma usucapião extrajudicial?

Não existe um prazo único para a conclusão de todas as usucapiões extrajudiciais. A duração dependerá de diversos fatores, entre eles:

Organização da documentação;
Complexidade da cadeia possessória;
Correspondência entre a posse e a matrícula;
Necessidade de levantamento topográfico;
Localização dos proprietários e confrontantes;
Realização das notificações;
Publicação do edital;
Manifestação dos entes públicos;
Apresentação de impugnação;
Necessidade de diligências;
Quantidade de exigências formuladas pelo Registro de Imóveis.

Os prazos de 15 dias previstos para determinadas manifestações não correspondem ao prazo total do procedimento. Antes e depois dessas etapas, existem atividades de análise documental, notificações, diligências, cumprimento de exigências e qualificação registral.

Quando o pedido é apresentado com documentação completa, planta compatível com a realidade registral e provas consistentes da posse, o procedimento tende a avançar com maior eficiência.

Em contrapartida, a falta de planejamento inicial pode gerar sucessivas notas de exigências e aumentar significativamente o tempo necessário para a regularização.

20. Quais documentos devem ser separados inicialmente?

A documentação exata dependerá das particularidades do caso. Entretanto, para uma primeira análise, é recomendável separar:

a) Documentos pessoais

Documento de identidade e CPF;
Certidão de nascimento ou casamento;
Pacto antenupcial, quando houver;
Comprovante de endereço;
Documentos do cônjuge ou companheiro.

b) Documentos relacionados ao imóvel

Certidão atualizada da matrícula ou transcrição;
Carnê de IPTU ou ITR;
Inscrição municipal ou rural;
Contratos e recibos;
Planta ou croqui existente;
Documentos da construção;
Convenção e documentos condominiais, quando aplicável.

c) Provas da posse

Contas de água e energia;
Comprovantes de pagamento de IPTU;
Comprovantes de condomínio;
Fotografias antigas;
Contratos particulares;
Cessões de direitos;
Recibos de compra e venda;
Correspondências recebidas no endereço;
Notas fiscais de materiais;
Comprovantes de obras e reformas;
Declarações de imposto de renda;
Documentos dos possuidores anteriores;
Nomes e contatos de testemunhas.

d) Informações sobre o imóvel e a posse

Data aproximada do início da posse;
Forma pela qual o imóvel foi adquirido;
Nome do proprietário registral;
Identificação dos antigos possuidores;
Nomes e endereços dos confrontantes;
Informação sobre conflitos ou oposições;
Existência de ações judiciais;
Realização de construções ou benfeitorias;
Destinação residencial, comercial ou produtiva.

O requerimento extrajudicial deverá ser instruído, obrigatoriamente, com ata notarial, planta e memorial descritivo, responsabilidade técnica, documentos comprobatórios da posse e certidões judiciais, além de outros documentos exigidos conforme a natureza do imóvel e a modalidade de usucapião.

21. É possível iniciar o procedimento sem todos os documentos?

É possível iniciar a análise jurídica mesmo que o interessado ainda não possua toda a documentação. Na realidade, uma das funções da análise inicial é identificar quais provas já existem, quais documentos precisam ser obtidos e quais fatos deverão ser demonstrados por outros meios.

Entretanto, não é recomendável protocolar o pedido no Registro de Imóveis antes da adequada organização documental. A apresentação prematura pode resultar em:

Exigências sucessivas;
Despesas adicionais;
Necessidade de refazer a ata notarial;
Correção da planta e do memorial;
Vencimento das certidões;
Dificuldade na localização dos interessados;
Rejeição do requerimento.

O procedimento deve ser preparado de maneira coordenada entre o advogado, o profissional responsável pelo levantamento técnico, o Tabelionato de Notas e o Registro de Imóveis.

22. Principais erros ao iniciar uma usucapião extrajudicial

1. Procurar o cartório antes de analisar a viabilidade jurídica O interessado pode realizar despesas com ata notarial e levantamento técnico antes de saber se possui o tempo e os requisitos necessários.

2. Elaborar a planta sem examinar a matrícula O profissional técnico deve conhecer a descrição registral antes de concluir o levantamento. Do contrário, poderão surgir divergências de área, limites e confrontações.

3. Escolher a modalidade com base apenas no tempo de posse Além do prazo, devem ser analisados o ânimo de dono, a ausência de oposição, a origem da posse, a área do imóvel, sua destinação e os requisitos específicos de cada modalidade.

4. Utilizar a usucapião como simples substituta da escritura Quando existe negócio jurídico anterior, deverá ser justificado o motivo pelo qual a escritura ou o registro não puderam ser regularmente realizados. A regulamentação impede que a usucapião seja utilizada como meio de contornar exigências notariais, registrais ou tributárias.

5. Omitir conflitos existentes A existência de oposição, disputa entre herdeiros, ação possessória ou divergência com confrontantes deve ser informada e analisada previamente.

6. Confiar apenas no pagamento do IPTU O pagamento de tributos é uma prova relevante, mas não demonstra, isoladamente, todos os requisitos da usucapião.

7. Não documentar a posse dos antecessores Quando há soma de posses, é necessário demonstrar a continuidade entre o atual possuidor e aqueles que o antecederam.

8. Não verificar se o imóvel é público Bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião, inclusive pela via extrajudicial.

23. Qual é a ordem recomendada para iniciar a usucapião extrajudicial?

Embora cada caso exija uma estratégia própria, a sequência recomendada geralmente é a seguinte:

Realização de entrevista detalhada com o possuidor.
Levantamento dos documentos relacionados à posse.
Obtenção da matrícula ou pesquisa registral do imóvel.
Análise da origem, do tempo e das características da posse.
Identificação da modalidade de usucapião aplicável.
Verificação da existência de alternativa mais adequada, como escritura, adjudicação compulsória, inventário ou retificação.
Contratação do profissional técnico para elaborar a planta e o memorial descritivo.
Identificação dos proprietários registrais e confrontantes.
Organização das assinaturas e anuências que possam ser obtidas previamente.
Reunião das certidões e provas documentais.
Lavratura da ata notarial.
Elaboração do requerimento pelo advogado.
Protocolo no Registro de Imóveis competente.
Acompanhamento das notificações, exigências e diligências.
Cumprimento das providências determinadas pelo registrador.
Deferimento e registro da propriedade.

Essa ordem pode ser ajustada conforme as características do imóvel, a origem da posse e as exigências da regulamentação local.

24. Por que a análise jurídica prévia é importante?

A usucapião extrajudicial envolve simultaneamente questões de Direito Civil, Direito Registral, Direito Notarial, Direito Urbanístico e, em determinados casos, Direito Ambiental e Sucessório.

A análise jurídica prévia permite:

Verificar se a posse preenche os requisitos legais;
Definir a modalidade adequada;
Identificar riscos e impedimentos;
Escolher entre a via judicial e extrajudicial;
Organizar as provas;
Orientar o levantamento técnico;
Reduzir a possibilidade de exigências;
Identificar conflitos antes do protocolo;
Avaliar outras formas de regularização;
Conduzir o procedimento até o registro da propriedade.

A atuação do advogado não se limita à elaboração do requerimento. O profissional deve coordenar a estratégia jurídica, a produção documental e o relacionamento técnico com os demais participantes do procedimento.

25. Conclusão

Dar início a uma usucapião extrajudicial exige mais do que reunir contas antigas e procurar um cartório. O procedimento deve começar com um diagnóstico jurídico e registral destinado a identificar a origem da posse, o prazo transcorrido, a modalidade aplicável, a situação da matrícula, as características físicas da área e a existência de eventuais conflitos.

Somente após essa análise devem ser organizadas as provas, elaborados a planta e o memorial descritivo, lavrada a ata notarial e preparado o requerimento destinado ao Registro de Imóveis.

Quando corretamente planejada e instruída, a usucapião extrajudicial pode constituir instrumento eficiente para transformar uma posse juridicamente qualificada em propriedade formalmente registrada.

Entretanto, cada imóvel possui particularidades próprias. A existência de contrato, herança, copropriedade, gravames, divergência de área, loteamento irregular ou oposição de terceiros pode alterar significativamente a estratégia de regularização.

Por isso, antes de realizar despesas ou protocolar o procedimento, é recomendável buscar a orientação jurídica de um advogado para promover uma análise individualizada dos documentos e da situação jurídica do imóvel.

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Perguntas frequentes sobre usucapião extrajudicial

O que é a usucapião extrajudicial?

É o procedimento administrativo em que o possuidor requer o reconhecimento da propriedade diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem ação judicial. É disciplinada pelo artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 e pelos artigos 398 a 423 do Código Nacional de Normas (Provimento CNJ nº 149/2023).

Precisa de advogado para fazer usucapião extrajudicial?

Sim. A participação de advogado ou defensor público é obrigatória. O interessado não pode apresentar sozinho o pedido ao Registro de Imóveis, e o requerimento deve ser assinado pelo profissional constituído.

Quais documentos são necessários para a usucapião extrajudicial?

O requerimento deve ser instruído obrigatoriamente com ata notarial, planta e memorial descritivo, documento de responsabilidade técnica (ART ou RRT), documentos comprobatórios da posse e certidões judiciais estaduais e federais, além de outros documentos exigidos conforme a natureza do imóvel e a modalidade pretendida.

A ata notarial já garante a propriedade do imóvel?

Não. A ata notarial apenas documenta fatos verificados pelo tabelião e não substitui o registro. A propriedade somente é reconhecida após o deferimento do pedido e o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

É possível fazer usucapião extrajudicial sem a assinatura dos confrontantes?

Sim. A ausência das assinaturas não impede automaticamente o procedimento. Nesse caso, o oficial do Registro de Imóveis notificará os titulares e confrontantes para se manifestarem em 15 dias, e o silêncio após a notificação válida é interpretado como concordância.

Quanto custa uma usucapião extrajudicial?

Não existe valor único. O custo depende do valor do imóvel, do Estado, da complexidade da área e da quantidade de atos. Envolve certidões, ata notarial, planta e memorial descritivo, ART ou RRT, notificações, edital, emolumentos de registro e honorários advocatícios.

Quanto tempo demora uma usucapião extrajudicial?

Não há prazo único. A duração depende da organização da documentação, da complexidade da cadeia possessória, das notificações, da publicação do edital, da manifestação dos entes públicos, de eventuais impugnações e das exigências formuladas pelo Registro de Imóveis.

Paga ITBI na usucapião?

Não. O Registro de Imóveis não deve exigir o ITBI, porque a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade e não uma transmissão entre o antigo titular e o possuidor. Permanecem devidos, contudo, emolumentos, custos técnicos, certidões e honorários.

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