Nos últimos anos, o mercado imobiliário experimentou um intenso crescimento, proporcionando a realização do sonho da casa própria para muitas pessoas. No entanto, junto com essa expansão, surgiram também diversos desafios, entre eles, os vícios construtivos. Esses problemas, muitas vezes inesperados, podem transformar a realização de adquirir um novo imóvel em uma fonte de estresse e frustração para os compradores.
Os vícios construtivos são defeitos que comprometem a qualidade ou a segurança da obra, podendo se manifestar de forma aparente ou oculta. Entre os problemas mais comuns estão rachaduras, infiltrações, defeitos nos sistemas elétrico e hidráulico, além de falhas no acabamento, como pisos desnivelados ou janelas mal instaladas. Quando esses vícios são aparentes, tornam-se evidentes logo na entrega do imóvel. Já os vícios ocultos, por sua vez, podem levar anos para se manifestar, dificultando sua detecção inicial.
O QUE DIZ A LEI SOBRE VÍCIOS CONSTRUTIVOS
A legislação brasileira oferece proteção robusta ao consumidor na aquisição de imóveis, especialmente no que tange aos vícios construtivos. O Código Civil, em seu art. 618, estabelece que o empreiteiro é responsável por defeitos na obra por um prazo de cinco anos, garantindo a segurança e a qualidade do projeto entregue. De maneira complementar, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) reforça os direitos dos adquirentes ao determinar que as construtoras são obrigadas a corrigir vícios que comprometam o uso adequado do imóvel, oferecendo reparos ou indenizações.
Ademais, a legislação protege o consumidor mesmo diante de vícios ocultos que somente se tornam evidentes com o passar do tempo. Em tais casos, o prazo para reclamação começa a contar a partir da identificação do defeito, desde que esteja dentro do prazo de garantia estipulado. A interpretação dos tribunais tem sido favorável aos consumidores, reconhecendo a extensão dessa responsabilidade para assegurar a proteção patrimonial e psicológica dos proprietários.
Além disso, a jurisprudência reafirma que a reparação dos danos deve ser integral. Isso inclui não apenas a correção dos defeitos físicos no imóvel, mas também a indenização por prejuízos financeiros decorrentes, como gastos com laudos, consertos emergenciais e eventual desvalorização do bem. Em casos extremos, quando o uso do imóvel é impossibilitado, é reconhecido o direito à reparação por danos morais, uma vez que a situação pode causar transtornos significativos aos proprietários.
PRAZO PARA RECLAMAR E A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA
A responsabilidade da construtora varia conforme o tipo de vício constatado. Para os vícios ocultos, o prazo para reclamação é de cinco anos a partir da entrega do imóvel. Entretanto, uma vez identificado o vício dentro desse prazo, o consumidor tem até dez anos para buscar a responsabilização da construtora judicialmente. Essa interpretação harmoniza os prazos do CDC e do Código Civil, garantindo a proteção dos compradores.
A contagem desses prazos, contudo, não exime a necessidade de o consumidor agir com diligência. A documentação adequada, como relatórios de vistorias, laudos periciais e comunicações formais com a construtora, é essencial para comprovar a existência e o momento da constatação dos vícios. Além disso, a contratação de assessoria jurídica especializada pode fazer toda a diferença no enfrentamento de estratégias que visem eximir a responsabilidade da construtora.
Outro ponto relevante é que, mesmo em casos onde a construtora alega que o prazo de garantia contratual se encerrou, jurisprudências reiteram que o dever de reparar subsiste, desde que o vício tenha surgido no prazo legal de cinco anos após a entrega do imóvel. Esse entendimento tem sido amplamente aceito pelos tribunais, reforçando que o consumidor não deve arcar com as consequências de falhas na execução ou planejamento da obra.
Importante também é a atenção aos casos de incorporações imobiliárias em que há vícios que afetam áreas comuns dos condomínios. A responsabilidade da construtora não se limita às unidades autônomas, mas também se estende às partes comuns, como garagens, elevadores e sistemas hidráulicos e elétricos compartilhados, que, quando apresentam defeitos, impactam diretamente a qualidade de vida e o uso pleno do empreendimento.
É imprescindível que consumidores e condomínios estejam cientes de seus direitos e mantenham registros de todas as tentativas de solução junto à construtora, além de recorrerem ao Judiciário em caso de omissão ou negativa em reparar os vícios. A busca por uma solução legal não apenas assegura os direitos dos compradores, mas também contribui para elevar o padrão de qualidade no mercado imobiliário brasileiro.
A IMPORTÂNCIA DA ATUAÇÃO RÁPIDA
Condomínios e moradores devem estar sempre vigilantes ao surgimento de quaisquer indícios de problemas no imóvel e agir de forma ágil e estratégica. Identificar os vícios construtivos logo nos primeiros sinais é essencial para evitar que os danos se agravem e para assegurar a proteção dos direitos dos consumidores.
Essa atuação inclui a realização de uma perícia técnica detalhada, que é indispensável para documentar de forma precisa os vícios construtivos, identificando sua origem, extensão e impacto. O laudo técnico obtido serve como uma base sólida tanto para negociações extrajudiciais quanto para ações judiciais, caso a construtora se recuse a resolver o problema.
Na prática, é comum que construtoras tentem se eximir da responsabilidade, frequentemente alegando que os problemas decorrem de mau uso do imóvel ou de desgaste natural. Esse tipo de argumentação, muitas vezes infundada, pode ser eficazmente contestada com base em provas técnicas e na legislação aplicável, garantindo que os direitos dos compradores sejam plenamente resguardados.
Além disso, agir com rapidez demonstra diligência por parte dos consumidores, evitando possíveis discussões sobre prescrição ou decadência de direitos. A inércia pode ser interpretada como desinteresse ou negligência, o que enfraquece eventuais reivindicações futuras. Portanto, a atuação imediata e bem fundamentada é a chave para evitar transtornos maiores e alcançar uma solução eficaz para os problemas enfrentados.
A experiência comprova que a combinação de ação rápida, suporte jurídico especializado e documentação técnica robusta é determinante para assegurar que os consumidores obtenham reparação integral pelos vícios construtivos, seja por meio de reparos, seja por indenização. Assim, os moradores e condomínios protegem não apenas o investimento financeiro no imóvel, mas também sua qualidade de vida e segurança.
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ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
Presidente da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI
Advogada especializada na área imobiliária e condominial
e-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
