A compra de um imóvel, especialmente na planta, representa, para a maioria das pessoas, uma das decisões financeiras mais relevantes da vida. Justamente por isso, situações como dificuldades econômicas supervenientes, atraso na entrega da obra, problemas contratuais ou até mesmo a impossibilidade de prosseguir com o pagamento podem levar o comprador a cogitar a desistência do negócio.
É nesse contexto que se insere o distrato imobiliário, isto é, o desfazimento do contrato de compra e venda do imóvel antes da sua conclusão. Embora, à primeira vista, essa possibilidade pareça simples, a realidade é que o distrato pode gerar consequências financeiras expressivas, especialmente porque envolve discussão sobre retenção de valores, devolução de quantias pagas e prazos de restituição.
Com a promulgação da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, passaram a existir regras mais objetivas sobre o tema, conferindo maior previsibilidade às relações contratuais. Ainda assim, a aplicação dessas regras exige atenção, pois nem sempre as condições contratuais são claras e não são raras as situações em que o comprador se vê em posição de desvantagem.
Diante desse cenário, compreender em quais situações o distrato pode ocorrer e quais são os direitos do comprador torna-se fundamental para evitar prejuízos financeiros relevantes e permitir uma tomada de decisão mais segura. Neste artigo, serão examinados os principais aspectos do distrato imobiliário sob a perspectiva do adquirente, com foco prático e linguagem acessível, a fim de esclarecer quando a rescisão é possível e quais direitos podem ser efetivamente exigidos.
1. QUANDO O COMPRADOR PODE PEDIR O DISTRATO?
O comprador pode solicitar o distrato em diferentes situações, sendo fundamental identificar a causa do cancelamento, pois é esse fator que irá determinar os direitos envolvidos, especialmente em relação aos valores que serão devolvidos.
De forma geral, o distrato pode ocorrer tanto por iniciativa do comprador quanto por falha da construtora. No entanto, quando a desistência parte exclusivamente do adquirente, sem qualquer descumprimento contratual por parte da incorporadora, aplicam-se regras específicas previstas na legislação.
- Por iniciativa do comprador (sem culpa da construtora)
O distrato por iniciativa do comprador ocorre quando ele, por motivos pessoais ou financeiros, decide não prosseguir com a aquisição do imóvel, ainda que a construtora esteja cumprindo regularmente o contrato.
Essa situação é bastante comum e pode decorrer de diversos fatores, tais como:
- perda de renda ou dificuldades financeiras supervenientes;
- negativa ou impossibilidade de obtenção de financiamento imobiliário;
- mudança de planejamento familiar ou profissional;
- aquisição precipitada ou arrependimento após a assinatura do contrato;
- aumento do custo total do contrato ao longo do tempo.
Do ponto de vista jurídico, o comprador tem o direito de desistir do contrato, não sendo obrigado a permanecer vinculado a uma obrigação que se tornou excessivamente onerosa ou inviável.
Contudo, é importante destacar que, nessas hipóteses, a desistência não é isenta de consequências. A Lei nº 13.786/2018 autoriza a construtora a realizar a retenção de parte dos valores pagos, a título de compensação pelas despesas administrativas, comerciais e pela indisponibilidade do imóvel durante o período em que esteve reservado ao comprador.
Embora a lei permita a retenção, isso não significa que qualquer desconto seja válido automaticamente. Na prática, é possível questionar percentuais excessivos de retenção; cobranças indevidas (como taxas não previstas claramente no contrato); cláusulas contratuais abusivas; ausência de transparência nas condições do distrato.
Por isso, antes de formalizar o pedido de cancelamento, é essencial analisar o contrato e avaliar o impacto financeiro da decisão, evitando prejuízos maiores do que o necessário.
- Por culpa da construtora ou incorporadora
O distrato assume contornos significativamente mais favoráveis ao comprador quando decorre de inadimplemento ou falha da construtora/incorporadora, hipótese em que se configura verdadeira resolução contratual por culpa do fornecedor.
Nessas situações, aplica-se não apenas a Lei nº 13.786/2018, mas também os princípios do Código Civil (arts. 186 e 927) e do Código de Defesa do Consumidor (art. 14), que impõem a responsabilidade do fornecedor pelos danos causados ao consumidor em razão da má prestação do serviço.
Dentre as principais hipóteses que autorizam o distrato por culpa da construtora, destacam-se:
- atraso injustificado na entrega do imóvel, além do prazo de tolerância contratualmente previsto (em regra, até 180 dias);
- descumprimento de obrigações contratuais essenciais;
- existência de vícios construtivos relevantes que comprometam a habitabilidade ou o uso do imóvel;
- irregularidades no empreendimento ou ausência de regularização;
- falha no dever de informação, especialmente quanto às condições contratuais e riscos do negócio.
Nesses casos, não se trata de mera desistência do comprador, mas de inexecução contratual imputável à construtora, o que afasta a aplicação das penalidades típicas do distrato por iniciativa do adquirente. Como consequência, o comprador passa a ter direito a:
- rescisão do contrato sem aplicação de penalidades;
- devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos;
- eventual indenização por perdas e danos, a depender do caso concreto, incluindo prejuízos materiais e, em determinadas situações, danos morais.
No caso específico de atraso na entrega do imóvel, a legislação assegura ao comprador, além da possibilidade de rescisão, o direito à indenização correspondente à mora da construtora, reforçando a proteção do adquirente diante do descumprimento contratual.
- Direito de arrependimento (casos específicos)
O direito de arrependimento é uma hipótese específica de desfazimento do contrato que assegura ao comprador a possibilidade de desistir da aquisição sem qualquer penalidade, desde que observados os requisitos legais.
Esse direito está previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor e foi expressamente incorporado à Lei nº 13.786/2018 para os contratos imobiliários firmados fora da sede da incorporadora, como ocorre, por exemplo, em estandes de vendas, feirões ou ambientes comerciais montados temporariamente.
Nessas situações, entende-se que o consumidor pode ter sido influenciado por fatores como pressão comercial, ambiente de venda ou ausência de reflexão adequada, razão pela qual a legislação assegura um prazo de 7 (sete) dias para desistência.
Exercido o direito dentro desse prazo, o comprador tem direito à: rescisão imediata do contrato, devolução integral de todos os valores pagos e restituição da comissão de corretagem, ainda que já tenha sido paga.
2. QUANTO A CONSTRUTORA PODE RETER NO DISTRATO?
Essa é, sem dúvida, uma das principais dúvidas dos compradores e também o ponto de maior impacto financeiro no distrato imobiliário.
A resposta não é única e depende, sobretudo, da causa do desfazimento do contrato e das condições previstas no instrumento contratual. Ainda assim, a Lei nº 13.786/2018 trouxe parâmetros objetivos que orientam essa análise.
Nos casos em que o próprio comprador decide desistir do contrato, sem que haja culpa da construtora, a legislação autoriza a retenção de parte dos valores pagos. De acordo com a Lei nº 13.786/2018, a construtora poderá reter:
- até 25% dos valores pagos pelo adquirente;
- até 50%, caso o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação.
Além desse percentual, também podem ser deduzidos valores relacionados a encargos vinculados ao imóvel, tais como: comissão de corretagem; despesas condominiais; tributos incidentes sobre o imóvel; eventual taxa de fruição, caso o comprador tenha tido posse do bem.
Essas retenções são justificadas, em tese, como forma de compensar a construtora pelos custos administrativos, comerciais e pela indisponibilidade do imóvel durante o período contratual.
Embora a lei estabeleça esses limites, é fundamental destacar que a retenção não pode ser aplicada de forma automática ou indiscriminada.
Isso porque o contrato imobiliário está submetido aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, além das normas do Código de Defesa do Consumidor, que vedam a imposição de vantagens excessivas ao fornecedor.
Na prática, é plenamente possível questionar judicialmente retenções que sejam desproporcionais em relação ao caso concreto, incluam cobranças não previstas de forma clara no contrato, representem duplicidade de encargos e imponham desvantagem exagerada ao comprador.
O Poder Judiciário, inclusive após a vigência da Lei do Distrato, continua exercendo controle sobre essas cláusulas, reduzindo retenções quando identificada abusividade ou desequilíbrio contratual.
É importante que o comprador compreenda que os percentuais previstos na lei representam um teto, e não uma aplicação automática. Em muitos casos, a análise técnica do contrato e das circunstâncias do distrato pode revelar a possibilidade de redução significativa dos valores retidos, especialmente quando há falhas na informação, ausência de transparência ou cobrança de encargos indevidos.
3. QUANTO O COMPRADOR RECEBE AO RESCINDIR O CONTRATO SEM CULPA DA CONSTRUTORA?
Quando o distrato ocorre por iniciativa do próprio comprador, sem que haja qualquer inadimplemento por parte da construtora, a devolução dos valores não será integral.
Nessa hipótese, a Lei nº 13.786/2018 autoriza a retenção de parte das quantias pagas, de modo que o comprador terá direito à restituição parcial dos valores, observados os limites legais e as condições contratuais.
Em termos práticos, o valor a ser devolvido corresponderá ao total pago pelo comprador, deduzido o percentual de retenção (até 25% ou até 50%, nos casos de patrimônio de afetação), bem como eventuais encargos vinculados ao imóvel, como comissão de corretagem e despesas correlatas.
Além disso, é importante observar que a devolução deve ser realizada com correção monetária, conforme previsto no contrato.
4. QUANTO O COMPRADOR RECEBE QUANDO O DISTRATO É POR CULPA DA CONSTRUTORA?
Quando o distrato decorre de falha da construtora ou incorporadora, o tratamento jurídico é substancialmente distinto daquele aplicado às hipóteses de desistência do comprador.
Nessas situações, não se está diante de mera resilição contratual, mas de inadimplemento contratual imputável ao fornecedor, o que atrai a incidência das normas do Código Civil (arts. 186 e 927) e do Código de Defesa do Consumidor (art. 14), afastando a aplicação de penalidades contra o adquirente.
Como consequência, o comprador passa a ter direito a uma recomposição integral de seu patrimônio, o que inclui:
- devolução integral de todos os valores pagos, devidamente corrigidos;
- restituição sem aplicação de qualquer percentual de retenção;
- eventual indenização por perdas e danos, conforme as circunstâncias do caso concreto.
Entre as situações mais comuns que caracterizam a culpa da construtora, destacam-se:
- atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância contratual;
- descumprimento de obrigações essenciais previstas no contrato;
- existência de vícios construtivos que comprometam a utilização do imóvel;
- irregularidades no empreendimento ou ausência de regularização.
No caso específico de atraso na entrega, a legislação assegura ao comprador não apenas a possibilidade de rescindir o contrato, mas também o direito à indenização pelo período de mora, geralmente fixada com base em percentual incidente sobre os valores pagos, sem prejuízo de outros danos comprovados.
A correta caracterização da culpa da construtora é determinante, pois altera completamente o resultado financeiro do distrato. Isso porque, uma vez comprovado o inadimplemento do fornecedor, o comprador deixa de sofrer qualquer retenção e passa a ter direito à restituição integral dos valores pagos, além de eventual indenização.
4. QUAL É O PRAZO PARA DEVOLUÇÃO DOS VALORES?
O prazo para devolução dos valores no distrato imobiliário deve ser analisado, em primeiro lugar, à luz do que foi expressamente pactuado no contrato. Isso porque a Lei nº 13.786/2018 admite que as partes estabeleçam, de forma clara, as condições e prazos para restituição.
Contudo, na hipótese de o contrato ser omisso, pouco claro ou apresentar cláusulas abusivas, devem ser aplicadas as disposições legais, bem como os princípios do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quanto à transparência e ao equilíbrio contratual. De modo geral, a legislação estabelece que:
- quando o empreendimento não estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, a devolução pode ocorrer em até 180 dias após a formalização do distrato;
- nos casos de patrimônio de afetação, a restituição ocorre, em regra, em até 30 dias após a expedição do habite-se, ou seja, ao final da obra;
- caso a unidade seja revendida antes desses prazos, o pagamento deve ser antecipado, sendo realizado em até 30 dias após a revenda.
É importante destacar que a devolução não é imediata, o que muitas vezes surpreende o comprador no momento do distrato.
Por isso, a análise prévia das cláusulas contratuais é essencial, pois o prazo de restituição pode impactar diretamente o planejamento financeiro do adquirente, especialmente em situações de necessidade de recomposição rápida do capital investido.
5. A CONSTRUTORA ATRASOU A OBRA E QUERO RESCINDIR O CONTRATO: QUAIS SÃO MEUS DIREITOS?
Quando há atraso na entrega do imóvel, a situação deixa de ser uma simples desistência do comprador e passa a configurar inadimplemento contratual da construtora, o que altera completamente os seus direitos.
- Prazo de tolerância (ponto inicial de análise)
A primeira verificação deve ser se o atraso ultrapassou o chamado prazo de tolerância, que normalmente é de até 180 dias, desde que esteja expressamente previsto em contrato.
Se o atraso estiver dentro desse prazo, em regra, não há penalidade para a construtora, mas se o atraso ultrapassar esse limite, sem justificativa válida, configura-se o inadimplemento.
- Quais são os seus direitos ao rescindir o contrato?
Ultrapassado o prazo de tolerância, o comprador pode optar pela rescisão contratual e terá direito a:
✔ Devolução integral dos valores pagos sem retenção de qualquer percentual, incluindo parcelas pagas e, em muitos casos, a corretagem; com correção monetária.
✔ Indenização pelo atraso (lucros cessantes): A legislação prevê que o comprador pode ser indenizado pelo período de atraso, geralmente em torno de 1% ao mês sobre os valores pagos, proporcional ao tempo de atraso. Esse valor funciona como uma compensação pelo tempo em que o imóvel não foi entregue.
✔ Possibilidade de indenização por danos materiais: Caso o comprador tenha sofrido prejuízos concretos, como pagamento de aluguel enquanto aguardava o imóvel ou custos adicionais comprovados, esses valores podem ser cobrados.
- E o dano moral: tenho direito?
Essa é uma das maiores dúvidas e a resposta exige análise cuidadosa, pois o simples atraso na entrega do imóvel nem sempre gera automaticamente dano moral.
O entendimento predominante é que o atraso, por si só, costuma ser tratado como descumprimento contratual, já compensado pelos lucros cessantes.
Contudo, o dano moral pode ser indenizável quando o atraso gera impactos relevantes na esfera pessoal do comprador, como:
- atraso excessivo e prolongado (muito além do razoável);
- frustração grave de expectativa legítima (ex.: imóvel para moradia própria urgente);
- situações de vulnerabilidade (família sem moradia, mudança forçada, etc.);
- conduta abusiva da construtora (falta de informação, descaso, má-fé).
Nesses casos, entende-se que há violação a direitos da personalidade, indo além do mero aborrecimento.
Se você tem interesse em saber mais sobre o atraso da obra, lei o artigo: https://navarronovaesadvocacia.com.br/atraso-na-entrega-de-imovel-na-planta-quais-sao-os-direitos-do-comprador/
6. CUIDADOS ESSENCIAIS ANTES DE PEDIR O DISTRATO
Antes de formalizar o pedido de distrato, o comprador deve adotar algumas cautelas importantes, pois a forma como essa etapa é conduzida pode impactar diretamente os valores a serem restituídos e até mesmo a viabilidade de futura discussão judicial.
O primeiro cuidado é analisar detalhadamente o contrato, especialmente as cláusulas que tratam das hipóteses de rescisão, dos percentuais de retenção, dos prazos de devolução e da existência de eventual prazo de tolerância para entrega do imóvel. Também é essencial identificar a real causa do distrato, pois não é a mesma coisa desistir do contrato por razões pessoais e rescindi-lo em razão de inadimplemento da construtora. Essa definição é determinante para saber se haverá devolução parcial ou integral dos valores pagos.
Além disso, é recomendável calcular previamente os possíveis descontos e retenções, a fim de compreender o impacto financeiro do cancelamento, bem como reunir todos os documentos e comprovantes relacionados à contratação, como contrato, aditivos, boletos, comprovantes de pagamento, conversas, notificações e materiais publicitários eventualmente utilizados na venda. Por fim, o pedido de distrato deve ser formalizado por escrito, de modo a registrar com clareza a manifestação do comprador e resguardar a prova da comunicação realizada à construtora.
Essa etapa prévia é decisiva, pois uma decisão precipitada, tomada sem análise técnica do contrato e sem documentação adequada, pode gerar prejuízos evitáveis e enfraquecer a posição do comprador em eventual negociação ou demanda judicial.
7. O QUE FAZER QUANDO A CONSTRUTORA SE RECUSA A RESCIDIR O CONTRATO?
Não é incomum que, mesmo após o pedido de distrato, a construtora se recuse a rescindir o contrato ou imponha condições excessivamente onerosas para o comprador, como retenções superiores às previstas em lei ou exigências desproporcionais para formalização do cancelamento.
Nessas situações, é importante destacar que o contrato, ainda que contenha cláusula de irretratabilidade, não impede o exercício do direito ao distrato, especialmente quando há desequilíbrio contratual, onerosidade excessiva ou inadimplemento por parte da construtora. O ordenamento jurídico brasileiro admite o desfazimento do vínculo contratual, desde que observadas as consequências legais aplicáveis a cada caso.
Diante da negativa ou da ausência de resposta da construtora, o primeiro passo é formalizar o pedido de distrato por escrito, preferencialmente por notificação extrajudicial. Esse registro é fundamental para demonstrar a tentativa de solução extrajudicial e resguardar os direitos do comprador.
Persistindo a recusa ou sendo apresentadas condições abusivas, o comprador poderá buscar a via judicial para obter a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos (total ou parcial, conforme o caso) e, quando cabível, a revisão de cláusulas abusivas ou até mesmo indenização por eventuais prejuízos sofridos.
Por isso, a condução dessa etapa deve ser feita com cautela e estratégia, pois uma atuação bem orientada, com documentação adequada e definição clara da causa do distrato, pode não apenas facilitar a resolução extrajudicial, como também aumentar significativamente as chances de um resultado favorável em eventual demanda judicial.
8. CONCLUSÃO
O distrato imobiliário, embora juridicamente assegurado ao comprador, não se trata de uma decisão meramente formal, mas de uma medida que envolve impactos financeiros relevantes e exige análise criteriosa do caso concreto.
Como demonstrado ao longo deste artigo, os efeitos da rescisão contratual variam substancialmente conforme a causa do desfazimento do contrato. Enquanto a desistência imotivada pode implicar retenções significativas e prazos mais longos para restituição, o distrato motivado por inadimplemento da construtora assegura ao comprador uma posição jurídica mais favorável, com direito à devolução integral dos valores pagos e eventual indenização pelos prejuízos suportados.
Além disso, aspectos como os percentuais de retenção, os prazos de devolução e a própria postura da construtora diante do pedido de distrato demonstram que, na prática, o exercício desse direito nem sempre ocorre de forma simples ou consensual, podendo demandar atuação estratégica para evitar perdas indevidas.
Nesse contexto, a análise prévia do contrato, a correta identificação da causa da rescisão e a adequada formalização do pedido são medidas essenciais para resguardar os direitos do comprador e reduzir riscos. Mais do que um direito, o distrato deve ser tratado como uma decisão estratégica. A condução técnica e bem orientada por um(a) advogado(a) pode não apenas minimizar prejuízos, mas também viabilizar a recuperação de valores e a proteção efetiva do patrimônio do adquirente.
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ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
Diretora da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI
Advogada especializada na área imobiliária e condominial
e-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
