Comprei um imóvel e o vendedor não quer passar a escritura. O que fazer?

Entenda quais são os direitos do comprador, quando é possível exigir a transferência do imóvel e como a adjudicação compulsória pode solucionar o problema.

A compra de um imóvel representa uma conquista importante, mas nem sempre a negociação termina com a efetiva transferência da propriedade.

Em algumas situações, mesmo após o pagamento integral do preço, o comprador enfrenta dificuldades porque o vendedor não quer passar a escritura: recusa-se a assinar a escritura definitiva, não é localizado ou simplesmente deixa de adotar as providências necessárias para a regularização do imóvel.

Essa situação é mais comum do que se imagina e pode gerar insegurança jurídica, especialmente quando o comprador já ocupa o imóvel há anos, mas a matrícula permanece em nome do antigo proprietário.

Diante desse cenário, surge uma dúvida: o que fazer quando o imóvel já foi pago, mas o vendedor não quer passar a escritura?

A legislação brasileira oferece mecanismos para assegurar os direitos do comprador e, em determinadas circunstâncias, permitir a transferência da propriedade mesmo sem a colaboração do vendedor.

Neste artigo, você vai entender quando o vendedor é obrigado a outorgar a escritura definitiva, como funciona a adjudicação compulsória — judicial e extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis — e quais documentos reunir para regularizar o imóvel.

Paguei pelo imóvel, mas ele continua em nome do vendedor. Sou o proprietário?

No direito brasileiro, a assinatura do contrato de compra e venda e o pagamento integral do preço não são suficientes, por si só, para transferir a propriedade imobiliária.

De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade de um imóvel, por ato entre vivos, é transferida mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Isso significa que, mesmo após a quitação integral do preço e a entrega das chaves, o vendedor continuará figurando como proprietário registral enquanto não for realizado o registro do título adequado.

O contrato particular de promessa de compra e venda, por exemplo, pode assegurar ao comprador o direito de exigir a formalização da transferência, mas não substitui automaticamente o registro imobiliário.

Riscos de manter o imóvel em nome do vendedor

Essa distinção é importante porque a ausência de regularização pode gerar dificuldades para:

• vender o imóvel;
• oferecê-lo em garantia;
• obter financiamento;
• realizar determinados procedimentos registrais.

Além disso, a permanência do imóvel em nome do vendedor pode expor o comprador a riscos relacionados a disputas judiciais, sucessão hereditária e eventuais constrições patrimoniais, conforme as circunstâncias do caso.

Portanto, ter a posse do imóvel e possuir um contrato quitado não significa, necessariamente, ser seu proprietário perante o Registro de Imóveis.

O vendedor é obrigado a outorgar a escritura definitiva?

Em regra, quando o comprador cumpre integralmente suas obrigações contratuais, especialmente o pagamento do preço, o vendedor deve cumprir a obrigação assumida de formalizar a transferência do imóvel.

A recusa injustificada em outorgar a escritura definitiva pode caracterizar inadimplemento contratual e autorizar a adoção das medidas jurídicas cabíveis.

O Código Civil assegura ao promitente comprador, preenchidos os requisitos legais, o direito de exigir a outorga da escritura definitiva e, diante da recusa do vendedor, requerer a adjudicação do imóvel.

Entretanto, é necessário verificar as condições estabelecidas no contrato, a situação registral do bem e a existência de eventuais obrigações ainda pendentes.

Por que o vendedor pode não passar a escritura

A recusa também pode decorrer de situações que exigem providências específicas, como:

• falecimento do vendedor;
• ausência de documentação;
• irregularidades registrais;
• impossibilidade de localização dos responsáveis pela transferência.

Por isso, antes de adotar qualquer medida, é fundamental identificar o motivo pelo qual a escritura ainda não foi formalizada.

O que é adjudicação compulsória e como ela funciona?

A adjudicação compulsória é um instrumento jurídico que permite ao comprador obter a transferência de um imóvel quando aquele que possui a obrigação de formalizar o negócio não o faz, desde que preenchidos os requisitos legais.

Esse procedimento é especialmente relevante quando o comprador possui um compromisso de compra e venda, cumpriu suas obrigações contratuais e não consegue obter a escritura definitiva por falta de colaboração do vendedor.

Na prática, a adjudicação compulsória busca suprir a manifestação de vontade necessária à transferência do imóvel, permitindo a obtenção de um título apto ao registro imobiliário.

A medida encontra fundamento nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, além de outras disposições legais aplicáveis.

Súmula 239 do STJ: o registro do compromisso não é condição

Um aspecto importante é que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede, por si só, a adjudicação compulsória, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 239, a seguir:

Súmula 239 – O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Entretanto, a viabilidade do procedimento depende da comprovação do negócio jurídico, do cumprimento das obrigações exigíveis e da identificação do imóvel e das pessoas envolvidas na cadeia de transmissão.

É possível resolver o problema diretamente no cartório?

Sim. Atualmente, a legislação brasileira permite que a adjudicação compulsória seja realizada pela via extrajudicial, diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, sem necessidade de ajuizamento de uma ação judicial, desde que atendidos os requisitos legais.

Essa possibilidade foi expressamente incorporada à Lei de Registros Públicos pela Lei nº 14.382/2022, por meio do artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973.

A adjudicação compulsória extrajudicial representa uma importante alternativa para a regularização imobiliária, especialmente nas situações em que o comprador possui documentação suficiente para demonstrar a aquisição e o inadimplemento da obrigação de formalizar a transferência.

Como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial

O procedimento exige a apresentação de documentos que comprovem o negócio jurídico e o cumprimento dos requisitos legais, além da observância das etapas de notificação e qualificação registral.

A legislação também prevê a participação obrigatória de advogado ou defensor público.

Embora realizada administrativamente, a adjudicação compulsória extrajudicial não é automática. O oficial de registro deverá analisar a documentação apresentada, a situação jurídica do imóvel e o atendimento das exigências legais.

Quando o procedimento é deferido e cumpridos os requisitos registrais, a propriedade poderá ser transferida mediante o registro correspondente na matrícula imobiliária.

Quais documentos são necessários para a adjudicação compulsória?

A documentação necessária varia conforme as particularidades da negociação e a modalidade do procedimento escolhido.

Documentos básicos

Em regra, é importante reunir:

• o contrato de promessa de compra e venda ou outro instrumento que demonstre a obrigação de transmitir o imóvel;
• os comprovantes de pagamento;
• os documentos de identificação das partes;
• a matrícula imobiliária atualizada.

A ata notarial na via extrajudicial

Na adjudicação compulsória extrajudicial, o artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973 estabelece requisitos documentais específicos, incluindo a apresentação de ata notarial, nos termos da legislação, e outros documentos necessários à comprovação do direito alegado.

A ata notarial possui especial relevância porque permite documentar, por meio de tabelião de notas, os elementos do negócio jurídico, a identificação do imóvel, a situação do pagamento e outras circunstâncias pertinentes ao procedimento.

Também será necessário observar as exigências relativas à notificação da parte responsável pela transmissão e à comprovação do inadimplemento da obrigação.

Dependendo do caso, poderão ser exigidos documentos complementares para esclarecer a cadeia de transmissões, a representação das partes ou eventuais divergências registrais.

Por isso, a análise prévia da documentação é uma etapa essencial para identificar a viabilidade da adjudicação compulsória e evitar exigências que possam atrasar a regularização.

E se o vendedor faleceu ou não for mais localizado?

O falecimento do vendedor ou a impossibilidade de localizá-lo não significa, necessariamente, que o comprador perderá o direito à regularização do imóvel.

Quando o vendedor faleceu

Quando o vendedor falece antes de formalizar a transferência, é necessário avaliar a documentação da compra e venda, a existência de inventário e a identificação dos sucessores ou demais responsáveis pelo cumprimento da obrigação.

Dependendo das circunstâncias, a adjudicação compulsória poderá constituir uma alternativa para a regularização, sem que o comprador precise necessariamente aguardar a conclusão de todas as providências sucessórias relacionadas ao patrimônio do vendedor.

Quando o vendedor não é localizado

Da mesma forma, a impossibilidade de localização da pessoa responsável pela transferência não impede automaticamente a utilização dos mecanismos legais disponíveis.

A legislação e a regulamentação registral estabelecem procedimentos específicos para as notificações, inclusive em determinadas situações nas quais o destinatário não é encontrado.

Entretanto, cada situação exige análise individualizada, especialmente para verificar se o contrato é válido, se a obrigação foi cumprida pelo comprador e se existem obstáculos registrais à transferência.

É possível exigir a escritura mesmo sem ter registrado o contrato de compra e venda?

Sim. A ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede, por si só, que o comprador busque a adjudicação compulsória.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento por meio da Súmula 239, segundo a qual o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Isso significa que o comprador que possui contrato particular poderá, preenchidos os requisitos legais, buscar a transferência do imóvel mesmo que o instrumento não tenha sido anteriormente registrado na matrícula.

Entretanto, é indispensável demonstrar a existência do negócio jurídico e o cumprimento das obrigações contratuais necessárias à exigibilidade da transferência.

Além disso, a ausência de registro pode gerar questões relacionadas à eficácia do contrato perante terceiros e à existência de direitos incompatíveis constituídos sobre o imóvel.

Portanto, embora o registro prévio do compromisso não seja requisito absoluto para a adjudicação compulsória, a análise da situação registral permanece indispensável.

O que fazer quando o vendedor se recusa a assinar a escritura?

Quando o vendedor não quer passar a escritura, as providências costumam seguir esta ordem:

1. Conferir o cumprimento do contrato: verificar se o comprador já cumpriu as obrigações assumidas e se o contrato estabelece as condições necessárias à outorga da escritura definitiva.
2. Obter a matrícula atualizada do imóvel: identificar quem figura como proprietário registral e verificar a existência de ônus, restrições ou outras circunstâncias que possam interferir na transferência.
3. Tentar a solução extrajudicial: avaliar a possibilidade de solucionar a questão extrajudicialmente, inclusive mediante notificação formal ao vendedor para que cumpra a obrigação contratual.
4. Avaliar a adjudicação compulsória: caso a recusa persista, examinar a viabilidade da adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial, considerando a documentação disponível, a situação registral e as particularidades da negociação.

É importante destacar que a adjudicação compulsória não regulariza automaticamente qualquer irregularidade imobiliária. Em determinadas situações, poderão ser necessárias providências prévias ou complementares, especialmente quando existem problemas na identificação do imóvel, na titularidade registral ou na cadeia de transmissões.

A escolha do procedimento adequado deve considerar não apenas a possibilidade jurídica de obter a transferência, mas também os custos, as exigências documentais e os riscos envolvidos.

A importância da assessoria jurídica na regularização do imóvel

A recusa do vendedor em formalizar a escritura definitiva pode comprometer a segurança jurídica da aquisição e dificultar o pleno exercício dos direitos do comprador.

Nessas situações, a assessoria jurídica especializada em direito imobiliário permite analisar o contrato, verificar a situação registral do imóvel, identificar eventuais impedimentos e definir a estratégia mais adequada para exigir o cumprimento da obrigação.

A atuação do advogado também é fundamental para avaliar a viabilidade da adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial, reunir a documentação necessária e acompanhar as providências destinadas à efetiva transferência da propriedade.

Além disso, uma análise preventiva pode identificar irregularidades que, se não forem solucionadas adequadamente, poderão gerar novas exigências registrais ou comprometer a conclusão do procedimento.

O fato de o vendedor se recusar a assinar a escritura não significa que o comprador esteja impedido de regularizar o imóvel. A legislação oferece instrumentos para a proteção de seus direitos, desde que observados os requisitos aplicáveis a cada situação.

Conclusão

Em síntese, pagar o preço e receber as chaves não basta para ser proprietário: a transferência só se completa com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Quando o vendedor não quer passar a escritura, o comprador que cumpriu suas obrigações pode exigir a escritura definitiva e, se necessário, recorrer à adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial, mesmo sem o registro prévio do contrato.

Se você está nessa situação, uma análise do seu contrato, dos comprovantes de pagamento e da matrícula do imóvel é o primeiro passo para definir o caminho mais seguro. Nossa equipe pode avaliar o seu caso pelo e-mail eliza@navarronovaesadvocacia.com.br ou pelo telefone (31) 3567-7409.

Perguntas frequentes sobre o vendedor que não quer passar a escritura

O que fazer se o vendedor não quer passar a escritura do imóvel?

Primeiro, confira se você cumpriu todas as obrigações do contrato e obtenha a matrícula atualizada do imóvel. Em seguida, é possível notificar formalmente o vendedor e, se a recusa persistir, avaliar a adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial.

Se eu já paguei o imóvel, já sou o proprietário?

Não necessariamente. Pelo artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade de um imóvel só é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Até lá, o vendedor continua sendo o proprietário registral.

O que é adjudicação compulsória?

É o instrumento jurídico que permite ao comprador obter a transferência do imóvel quando o vendedor, obrigado a formalizar o negócio, não o faz. Tem fundamento nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.

A adjudicação compulsória pode ser feita no cartório, sem processo judicial?

Sim. Desde a Lei nº 14.382/2022, que incluiu o artigo 216-B na Lei nº 6.015/1973, a adjudicação compulsória pode ser requerida diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente, desde que atendidos os requisitos legais.

Preciso ter registrado o contrato de compra e venda para pedir a adjudicação compulsória?

Não. Segundo a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda. Ainda assim, é preciso comprovar o negócio e o cumprimento das obrigações.

Quais documentos são necessários para a adjudicação compulsória?

Em regra, o contrato de promessa de compra e venda, os comprovantes de pagamento, os documentos de identificação das partes e a matrícula atualizada. Na via extrajudicial, também é exigida a ata notarial lavrada por tabelião de notas.

O vendedor faleceu antes de passar a escritura. Ainda é possível regularizar?

Sim, em muitos casos. É preciso avaliar a documentação da compra, a existência de inventário e quem são os sucessores. Dependendo das circunstâncias, a adjudicação compulsória pode ser uma alternativa sem aguardar todas as providências sucessórias.

E se o vendedor não for localizado?

A impossibilidade de localizar o vendedor não impede, automaticamente, a regularização. A legislação e a regulamentação registral preveem procedimentos de notificação também para quando o destinatário não é encontrado.

É obrigatório ter advogado na adjudicação compulsória extrajudicial?

Sim. A legislação prevê a participação obrigatória de advogado ou defensor público no procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória.