A responsabilidade pelo pagamento de multas condominiais em imóveis locados é um dos temas que mais gera dúvidas e, sobretudo, conflitos nas relações envolvendo proprietários, inquilinos e condomínios.
Isso ocorre porque, à primeira vista, pode parecer intuitivo atribuir ao proprietário toda e qualquer obrigação vinculada ao imóvel. No entanto, essa percepção simplificada não resiste a uma análise jurídica mais aprofundada, especialmente quando se está diante de penalidades decorrentes de condutas infracionais no ambiente condominial.
A locação de unidades em condomínio edilício, cada vez mais presente no mercado imobiliário, cria uma sobreposição de relações jurídicas distintas: de um lado, a relação entre o condomínio e o titular da unidade; de outro, o vínculo contratual entre locador e locatário. É justamente nessa interseção que surgem as principais controvérsias.
A dúvida é recorrente e absolutamente relevante na prática: se o imóvel está alugado, quem deve pagar a multa condominial – o proprietário ou o inquilino?
A resposta exige uma análise técnica que vai além da leitura isolada da legislação, passando pela compreensão da natureza da obrigação, da conduta que originou a penalidade e das regras contratuais estabelecidas entre as partes.
Neste artigo, será possível compreender, de forma clara e aplicada, como identificar o responsável pela multa condominial em cada situação, quais são os principais riscos envolvidos e quais medidas podem ser adotadas para evitar prejuízos e litígios.
1. RELAÇÃO JURÍDICA COM O CONDOMÍNIO: RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO
Sob a ótica da relação jurídica condominial, a responsabilidade pela multa é direcionada ao proprietário da unidade, na condição de titular do direito real.
Isso ocorre porque o vínculo jurídico estabelecido com o condomínio não se dá com o ocupante do imóvel, mas sim com o condômino, a quem incumbe o dever legal de observar e fazer cumprir as normas previstas na convenção e no regimento interno.
Nesse sentido, dispõe o Código Civil, em seu art. 1.336, § 2º, que o condômino que descumprir seus deveres poderá ser penalizado com multa, nos termos da convenção ou deliberação assemblear. Confira:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
(…)
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
A partir dessa previsão, extrai-se que, para o condomínio, a identificação do responsável pela infração é juridicamente irrelevante no momento da cobrança, uma vez que a obrigação decorre da titularidade da unidade e da vinculação do proprietário às normas condominiais.
Em outras palavras, ainda que a infração tenha sido praticada por locatário, visitante ou terceiro, a cobrança será legitimamente direcionada ao proprietário, sem prejuízo de eventual direito de regresso a ser exercido em face de quem deu causa à penalidade.
Portanto, na relação com o condomínio, a multa será exigida do proprietário, independentemente de quem tenha praticado a conduta infracional.
2. RELAÇÃO LOCADOR X LOCATÁRIO: POSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE
Na relação entre locador e locatário, a análise da responsabilidade deixa de se vincular à titularidade do imóvel e passa a considerar a conduta que deu origem à penalidade.
Isso porque a Lei do Inquilinato estabelece, em seu art. 23, inciso X, que é dever do locatário cumprir integralmente a convenção de condomínio e o regimento interno, sujeitando-se às consequências decorrentes de eventual descumprimento. Confira:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
(…)
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
A partir dessa previsão legal, extrai-se que, uma vez configurada a infração por ato do locatário ou de terceiros sob sua responsabilidade, a ele pode ser imputado o ônus econômico da multa, ainda que a cobrança tenha sido formalmente direcionada ao proprietário.
Importa destacar que essa responsabilização não se opera de forma direta perante o condomínio, mas sim no âmbito da relação contratual locatícia, por meio do chamado direito de regresso. Ou seja, o proprietário, após suportar a cobrança, poderá exigir do locatário o ressarcimento integral do valor pago.
Esse ponto é essencial: não há transferência automática da obrigação perante o condomínio, mas há plena possibilidade de recomposição interna, desde que demonstrado que a infração decorreu da conduta do locatário.
3. MULTA CONDOMINIAL PODE SER COBRADA DO INQUILINO?
A multa condominial pode, sim, ser exigida do inquilino, desde que reste comprovado que a infração decorreu de sua conduta ou de pessoas sob sua responsabilidade. Contudo, é fundamental compreender que essa cobrança não se dá de forma direta pelo condomínio, mas sim no âmbito da relação contratual entre locador e locatário.
Na prática, a dinâmica jurídica ocorre em duas etapas distintas: inicialmente, o condomínio aplica a penalidade e direciona a cobrança ao proprietário da unidade; posteriormente, uma vez identificado que o fato gerador da multa decorreu da atuação do locatário, o proprietário poderá exigir o ressarcimento dos valores pagos.
Essa possibilidade decorre do chamado direito de regresso, que permite ao proprietário reaver do locatário o prejuízo suportado em razão de conduta a ele imputável.
Importa destacar que, para o exercício desse direito, é recomendável e estrategicamente relevante, que haja previsão expressa no contrato de locação, bem como elementos que demonstrem o nexo entre a conduta do locatário e a infração aplicada.
4. O PAPEL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO: ESTRUTURAÇÃO DA RESPONSABILIDADE
O contrato de locação é o principal instrumento de gestão de riscos nessa matéria e, na prática, o elemento que define o grau de segurança jurídica do proprietário diante de multas condominiais.
Embora a legislação permita a responsabilização do locatário pelo fato gerador da infração, é o contrato que viabiliza ou dificulta a efetiva recuperação dos valores pagos pelo proprietário.
Para que essa responsabilização seja eficaz, é indispensável que o contrato contenha disposições claras e objetivas acerca da obrigação do locatário de cumprir integralmente a convenção de condomínio e o regimento interno, bem como de responder por quaisquer penalidades decorrentes de sua conduta.
Além disso, recomenda-se a inclusão de cláusulas que prevejam expressamente: o dever de ressarcimento ao locador em caso de aplicação de multa; a possibilidade de compensação dos valores com a garantia locatícia (como caução ou seguro-fiança); e a autorização para cobrança direta, inclusive por meios judiciais, em caso de inadimplemento.
A ausência dessas previsões não impede, em tese, o exercício do direito de regresso. Contudo, aumenta significativamente a complexidade da cobrança, exigindo maior esforço probatório e ampliando o risco de judicialização.
Sob a perspectiva prática, contratos genéricos ou excessivamente simplificados acabam transferindo ao proprietário um risco que poderia ser evitado com uma redação técnica adequada. A elaboração de cláusulas específicas sobre responsabilidade por infrações condominiais não é apenas uma formalidade contratual, mas uma medida essencial de proteção patrimonial.
5. SITUAÇÕES PRÁTICAS E RISCO COMUNS NO DIA A DIA
A definição de responsabilidade por multas condominiais ganha contornos mais claros quando analisada à luz de situações concretas, bastante recorrentes na prática imobiliária:
a) Multa por barulho, uso irregular ou descumprimento de regras
Nos casos de multas decorrentes de barulho excessivo, uso irregular das áreas comuns ou descumprimento de normas internas, a dinâmica tende a ser direta: o condomínio formaliza a penalidade em face do proprietário, mas, uma vez comprovado que a conduta foi praticada pelo locatário, caberá a este suportar o ônus econômico da multa, por meio de ressarcimento ao locador.
b) Multa por obra irregular dentro da unidade
Situação que exige maior cautela envolve as obras realizadas no interior da unidade. Se a intervenção for executada exclusivamente pelo locatário, sem qualquer participação ou autorização do proprietário, a responsabilidade tende a ser imputada a quem deu causa direta à infração. Por outro lado, havendo anuência, ainda que tácita, do locador, abre-se espaço para discussões acerca de eventual corresponsabilidade, especialmente quando a obra impacta a estrutura do edifício ou viola normas condominiais relevantes.
c) Multa por inadimplência condominial
Já no que se refere à inadimplência das contribuições condominiais, o cenário é distinto e mais objetivo. Trata-se de obrigação vinculada à própria unidade imobiliária, razão pela qual a responsabilidade permanece integralmente atribuída ao proprietário, independentemente da existência de contrato de locação ou da ocupação do imóvel por terceiros.
Esses exemplos evidenciam um ponto central: a correta identificação do fato gerador da obrigação é determinante para a definição da responsabilidade, sendo imprescindível, em cada caso, analisar não apenas a titularidade do imóvel, mas também a origem da infração e o comportamento das partes envolvidas.
6. O QUE DIZ A JUSTIÇA SOBRE O TEMA?
A jurisprudência brasileira consolidou entendimento no sentido de que as obrigações condominiais ordinárias possuem natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas à titularidade do imóvel, o que legitima a cobrança direta em face do proprietário, independentemente de quem esteja na posse da unidade. Portanto, a relação interna entre locador e locatário não é oponível ao condomínio, permanecendo o proprietário como responsável perante a coletividade condominial, a seguir:
Contudo, quando se trata de multas por infração às normas condominiais, a análise jurisprudencial tem evoluído para um tratamento mais técnico e diferenciado.
No julgamento do recurso de Apelação Cível nº 1119253-58.2020.8.26.0100, o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu que tais multas possuem natureza sancionatória e caráter pessoal, não se confundindo com as despesas condominiais ordinárias ou extraordinárias, a seguir:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – CONDOMÍNIO – INFRAÇÕES CONDOMINIAIS COMETIDAS POR OCUPANTE DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO – AÇÃO DE COBRANÇA – MATERIA PRELIMINAR. Ausência de fundamentação jurídica na decisão lançada no Juízo monocrático. Inocorrência. Sentença bem fundamentada, plenamente justificada e detalhista na análise das teses submetidas à apreciação judicial. Matéria preliminar afastada. RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – CONDOMÍNIO – INFRAÇÕES CONDOMINIAIS COMETIDAS POR OCUPANTE DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO – AÇÃO DE COBRANÇA – MERITO. Autor objetivando a condenação do espólio requerido no pagamento de multa por infrações cometidas pelo ocupante do imóvel. Impossibilidade. Não constituindo despesas ordinárias ou extraordinárias, pois não se destinam à finalidade de custeio, as multas, que têm caráter sancionatório, não ostentam a qualidade de obrigações “propter rem”, o que desautoriza afirmar a sua vinculação a quem se tornar o proprietário após a sua aplicação. Por isso, correta a solução adotada pela respeitável sentença recorrida. Improcedência na origem. Sentença mantida. Recurso de apelação do requerente não provido, majorada a verba honorária sucumbencial de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado dado à causa com base no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil. (TJSP. Apelação Cível 1119253-58.2020.8.26.0100. Relator (a): Marcondes D’Angelo; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 38ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/01/2022; Data de Registro: 27/01/2022)
Conforme se vê, a Corte concluiu que não se pode atribuir automaticamente à multa o caráter de obrigação propter rem, justamente por não se destinar ao custeio do condomínio, mas à repressão de uma conduta individual. Portanto, afastou a responsabilidade do proprietário pelas penalidades impostas em razão de condutas praticadas pelo ocupante do imóvel, reconhecendo que a obrigação deve recair sobre quem efetivamente deu causa à infração.
Esse entendimento revela um ponto essencial: nem toda obrigação condominial possui a mesma natureza jurídica, sendo indispensável distinguir entre:
- despesas condominiais (de natureza propter rem);
- multas por infração (de natureza pessoal e sancionatória).
Assim, embora prevaleça a regra de que o condomínio direciona a cobrança ao proprietário, a jurisprudência admite, em determinadas hipóteses, a discussão acerca da legitimidade da cobrança, especialmente quando comprovado que a penalidade decorre exclusivamente da conduta do ocupante.
7. COMO EVITAR PROBLEMAS COM MULTA CONDOMINIAL?
A prevenção de conflitos relacionados a multas condominiais exige uma atuação estruturada e antecipada, especialmente por parte do proprietário e dos profissionais que atuam na gestão de locações:
- O primeiro ponto, e o mais relevante, é a qualidade do contrato de locação, pois instrumentos genéricos ou padronizados tendem a deixar lacunas importantes, dificultando a responsabilização do locatário. Por isso, é fundamental que o contrato estabeleça de forma expressa a obrigação de cumprimento das normas condominiais, bem como o dever de ressarcimento em caso de aplicação de multas.
- Outro aspecto essencial é a comprovação da ciência do locatário quanto às regras do condomínio. A simples menção contratual nem sempre é suficiente. O ideal é que haja documentação que demonstre que o inquilino teve acesso efetivo à convenção e ao regimento interno, reduzindo significativamente o risco de questionamentos futuros.
- A formalização das ocorrências é medida indispensável. Sempre que houver infração, recomenda-se que o locatário seja notificado de maneira clara e documentada, criando um histórico que permita comprovar o nexo entre sua conduta e a penalidade aplicada.
- A previsão de garantias contratuais eficazes, como caução ou seguro-fiança, também desempenha papel estratégico, na medida em que viabiliza a recuperação dos valores de forma mais célere, inclusive por meio de compensação direta, quando prevista contratualmente.
- A atuação tempestiva do proprietário é determinante. A demora na cobrança ou na adoção de providências pode fragilizar a posição jurídica e dificultar o ressarcimento.
Portanto, a combinação entre contrato bem estruturado, prova documental e atuação diligente é o que assegura maior proteção ao proprietário e reduz significativamente o risco de litígios.
8. AÇÃO DE REGRESSO DO LOCADOR CONTRA O LOCATÁRIO
Uma vez suportado o pagamento da multa condominial pelo proprietário, surge a possibilidade de exercício do direito de regresso em face do locatário, desde que comprovado que a infração decorreu de sua conduta ou de pessoas sob sua responsabilidade.
A ação de regresso tem como fundamento a violação dos deveres contratuais e legais do locatário, especialmente aquele previsto na Lei do Inquilinato, que impõe o cumprimento das normas condominiais. Trata-se, portanto, de uma pretensão de natureza indenizatória, voltada à recomposição do prejuízo suportado pelo locador.
Para o êxito da demanda, é essencial a demonstração de três elementos:
- a existência da multa condominial regularmente aplicada;
- o efetivo pagamento pelo proprietário;
- o nexo entre a infração e a conduta do locatário.
Sob o ponto de vista probatório, assumem especial relevância documentos como notificações do condomínio, registros de ocorrência, advertências prévias e eventual histórico de reincidência, além da comprovação de que o locatário tinha ciência das normas internas.
Importa destacar que, havendo previsão contratual expressa acerca da responsabilidade do locatário por multas condominiais, a pretensão regressiva se torna ainda mais robusta, reduzindo significativamente o espaço para discussões quanto à obrigação de ressarcimento.
Do ponto de vista estratégico, recomenda-se que o locador adote medidas extrajudiciais prévias, como a notificação formal para pagamento, o que pode viabilizar a solução do conflito sem judicialização ou, ao menos, fortalecer a posição jurídica em eventual demanda.
Assim, a ação de regresso não apenas constitui um instrumento legítimo de recomposição patrimonial, como também reforça a importância de uma atuação preventiva e bem estruturada na relação locatícia.
9. CONCLUSÃO
A análise da responsabilidade por multas condominiais em imóveis locados exige a superação de uma visão simplificada, que muitas vezes atribui, de forma automática, todos os encargos ao proprietário.
Do ponto de vista jurídico, a questão deve ser compreendida a partir de uma distinção fundamental: nem todas as obrigações condominiais possuem a mesma natureza.
As contribuições condominiais, voltadas ao custeio e manutenção do empreendimento, possuem natureza propter rem, vinculando-se diretamente à titularidade do imóvel e legitimando a cobrança em face do proprietário.
Por outro lado, as multas por infração às normas condominiais possuem caráter pessoal e sancionatório, estando diretamente relacionadas à conduta daquele que deu causa à penalidade.
A partir dessa distinção, consolida-se que o condomínio, em regra, direcionará a cobrança ao proprietário; contudo, a responsabilidade final pelo pagamento da multa deve recair sobre quem efetivamente praticou a infração, cabendo ao locador buscar o ressarcimento do locatário quando comprovado o nexo entre a conduta e a penalidade.
Nesse cenário, o contrato de locação assume papel central, não apenas como instrumento formal, mas como verdadeira ferramenta de proteção patrimonial, capaz de viabilizar ou comprometer a recuperação dos valores pagos.
Ignorar essa estrutura jurídica é um dos erros mais comuns na prática imobiliária e pode resultar em prejuízos relevantes, especialmente em locações de longa duração ou com alta rotatividade de ocupantes.
Nesse contexto, a atuação do advogado especializado revela-se essencial não apenas no momento da formalização da locação, mas também na condução das medidas necessárias após a ocorrência de infrações. Trata-se de uma atuação que transcende a prevenção, alcançando a definição de estratégias jurídicas eficazes e a efetiva recuperação de valores, sempre com foco na segurança jurídica e na mitigação de riscos.
Por isso, mais do que simplesmente compreender quem deve arcar com a multa condominial, é indispensável estruturar a relação locatícia de forma técnica e estratégica, antecipando cenários de conflito e estabelecendo mecanismos claros de responsabilização. É justamente essa abordagem qualificada que permite não apenas evitar prejuízos, mas também assegurar a efetividade dos direitos do locador e a adequada gestão das relações condominiais.
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ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Advogada especializada na área imobiliária e condominial
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
Diretora da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI
e-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
