Os contratos de locação frequentemente geram dúvidas sobre a responsabilidade por reparos, principalmente quando surgem problemas relacionados a chuvas intensas ou vícios construtivos. Definir claramente as obrigações do proprietário e do inquilino não apenas previne disputas legais, mas também assegura uma relação locatícia mais harmônica. Neste artigo, vamos explorar as principais questões sobre o tema e apresentar as melhores práticas para lidar com essas situações de forma eficiente e juridicamente segura.
RESPONSABILIDADES DE PROPRIETÁRIO E INQUILINO: O QUE DIZ A LEI DO INQUILINATO
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece obrigações claras para ambas as partes. De acordo com o artigo 22, é dever do proprietário entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e garantir sua conservação durante a vigência do contrato, realizando reparos estruturais e de grande porte, como consertos de infiltrações, rachaduras, defeitos no telhado e problemas nas redes elétricas ou hidráulicas principais.
Por sua vez, o inquilino, conforme o artigo 23, é responsável por zelar pela manutenção do imóvel, executando pequenos reparos decorrentes do uso cotidiano, como a troca de lâmpadas, limpeza de calhas, substituição de vedações em torneiras e conserto de trincos e fechaduras. Esses reparos visam conservar o imóvel em boas condições de uso, mas não incluem intervenções que demandem modificações estruturais.
Ademais, o princípio da boa-fé contratual deve sempre prevalecer, incentivando o diálogo entre as partes para resolver eventuais dúvidas ou divergências quanto às responsabilidades pelos reparos.
DANOS COMUNS CAUSADOS POR CHUVAS
Os danos causados por chuvas podem variar em gravidade e impacto, mas alguns problemas são mais frequentes em imóveis alugados. Entre eles, destacam-se:
- Infiltrações e Vazamentos: Ocasionados por falhas em telhados, calhas ou paredes, comprometendo a estrutura do imóvel e podendo gerar danos maiores se não reparados prontamente.
- Alagamentos: Resultantes da falta de drenagem eficiente ou da localização do imóvel em áreas propensas a enchentes, causando prejuízos em pisos, paredes e instalações elétricas.
- Rachaduras ou Desmoronamentos: A umidade pode agravar fissuras existentes, comprometendo a segurança estrutural e demandando intervenções de grande porte.
- Curto-circuitos e Problemas Elétricos: O excesso de umidade em redes elétricas pode provocar curto-circuitos, colocando em risco a segurança dos moradores.
- Mofo e Bolor: O acúmulo de umidade em paredes e tetos favorece o desenvolvimento de fungos, prejudicando a saúde e exigindo medidas de combate às causas da infiltração.
- Danos em Portas e Janelas: A exposição prolongada à chuva pode causar apodrecimento de madeira ou ferrugem em componentes metálicos, demandando substituição ou tratamento específico.
Prevenir esses danos por meio de manutenção regular e comunicação rápida entre inquilino e proprietário é essencial para mitigar prejuízos e assegurar a habitabilidade do imóvel.
QUEM DEVE ARCAR COM OS REPAROS?
A responsabilidade pelos reparos em imóveis alugados é definida pela legislação e pelo contrato de locação. Conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato, cabe ao proprietário garantir a habitabilidade do imóvel, arcando com reparos estruturais e de grande porte, como consertos de infiltrações, rachaduras, problemas no telhado e defeitos nas redes elétricas ou hidráulicas principais.
Por outro lado, o inquilino é responsável por pequenos reparos e pela manutenção do imóvel, conforme previsto no artigo 23 da referida Lei do Inquilinato. Ele deve realizar a troca de lâmpadas, limpeza de calhas, ajuste de trincos e substituição de vedantes em torneiras, além de comunicar imediatamente o proprietário sobre qualquer problema que exija intervenção maior.
A boa-fé entre as partes e o cumprimento de suas respectivas obrigações são fundamentais para evitar conflitos e assegurar que os reparos sejam realizados de maneira eficaz, preservando o imóvel e a relação contratual.
VÍCIO CONSTRUTIVO: UMA SITUAÇÃO ESPECIAL
Os vícios construtivos são defeitos decorrentes de problemas técnicos ou falhas na execução da obra, como infiltrações estruturais, trincas, rachaduras ou deficiências na impermeabilização. Esses defeitos comprometem a segurança e a solidez do imóvel, muitas vezes exigindo reparos de grande porte.
Nessas situações, a responsabilidade pelos reparos recai sobre o proprietário, que tem o direito de acionar o construtor ou incorporador para arcar com os custos, desde que o problema seja identificado dentro do prazo de garantia legal, conforme disposto no artigo 618 do Código Civil:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
Portanto, é essencial que o proprietário atue com diligência, notificando o construtor ou incorporador assim que o vício for constatado, para garantir que o reparo seja realizado e evitar prejuízos maiores. Caso o problema afete diretamente o inquilino, cabe a este comunicar o proprietário para que sejam tomadas as providências necessárias de forma ágil.
PREVENINDO CONFLITOS: RECOMENDAÇÕES PRÁTICAS
Para garantir uma relação locatícia tranquila e evitar desgastes entre proprietários e inquilinos, é imprescindível adotar medidas preventivas e manter uma postura colaborativa. A seguir, apresentamos um conjunto de recomendações práticas que podem ajudar a minimizar conflitos e garantir que as obrigações de ambas as partes sejam cumpridas de forma eficiente.
- Contrato de Locação Detalhado: Inclua cláusulas que definam claramente as responsabilidades de cada parte em relação a reparos, especialmente em casos de danos causados por chuvas ou vícios construtivos.
- Vistorias Periódicas: Realize vistorias antes da entrega do imóvel ao inquilino e após a desocupação. Documente o estado do imóvel com fotos e laudos assinados por ambas as partes.
- Manutenção Preventiva: O proprietário deve realizar inspeções e reparos preventivos, como limpeza de calhas e revisão do telhado, enquanto o inquilino deve cuidar de pequenas manutenções.
- Comunicação Imediata e Documentada: O inquilino deve notificar o proprietário por escrito ao identificar problemas, garantindo registro formal para evitar futuros desentendimentos.
- Negociação Amigável: Priorize o diálogo para buscar soluções consensuais. Em casos complexos, considere a mediação extrajudicial.
- Assistência Jurídica: Consultar um advogado especializado em direito imobiliário pode evitar litígios e garantir o cumprimento das obrigações legais.
Para evitar disputas legais, é fundamental que proprietários e inquilinos conheçam suas responsabilidades e sigam as melhores práticas na administração de reparos em imóveis alugados. Contratos bem elaborados, vistorias detalhadas e uma comunicação clara e formal são elementos-chave para assegurar uma relação locatícia harmônica e juridicamente segura.
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ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
Presidente da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI
Advogada especializada na área imobiliária e condominial
e-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
