A função de síndico em um condomínio é uma das mais complexas e de extrema responsabilidade. Esse papel vai além de simples tarefas administrativas; envolve a representação legal do condomínio e o zelo pela segurança, moralidade e bem-estar dos condôminos. No entanto, muitos síndicos desconhecem as implicações legais de suas ações e omissões, o que pode acarretar em sérias consequências civis e criminais. Este artigo tem como objetivo proporcionar uma visão aprofundada sobre as responsabilidades atribuídas ao síndico, oferecendo orientações e exemplos práticos.
QUEM É O SÍNDICO?
O síndico é eleito pela assembleia dos condôminos para administrar o condomínio, representando-o ativa e passivamente. Ele tem a responsabilidade de assegurar a execução das decisões da assembleia, gerir as finanças do condomínio, manter as áreas comuns em bom estado de conservação, e cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno. A figura do síndico pode ser tanto uma pessoa física quanto jurídica, e ele pode ser morador ou não do condomínio.
FUNÇÕES DO SÍNDICO SEGUNDO O CÓDIGO CIVIL
O síndico exerce um papel fundamental na gestão do condomínio, sendo responsável por uma série de atribuições definidas pelo Código Civil Brasileiro, no artigo 1.348. Dentre suas funções principais estão:
- Representar o condomínio em juízo ou fora dele (art. 1.348, I): Cabe ao síndico representar legalmente o condomínio, tanto em ações judiciais quanto em tratativas extrajudiciais, defendendo os interesses comuns dos condôminos.
- Exercer a administração interna da edificação (art. 1.348, II): O síndico deve garantir o bom funcionamento da estrutura condominial, zelando pela execução das decisões da assembleia, contratação de serviços essenciais, e manutenção das áreas comuns.
- Cuidar da moralidade e segurança do condomínio (art. 1.348, II): Além das questões administrativas, o síndico é responsável por assegurar que o condomínio mantenha um ambiente seguro e harmônico, cumprindo normas de segurança e aplicando medidas de ordem e disciplina.
- Prestar contas à assembleia (art. 1.348, VIII): Uma das funções mais relevantes é a obrigação de prestar contas detalhadas à assembleia de condôminos, garantindo a transparência na gestão dos recursos financeiros e evitando irregularidades.
Embora o Código Civil permita que o síndico transfira algumas de suas funções a terceiros, mediante aprovação da assembleia, ele não se isenta de sua responsabilidade direta pela gestão eficiente do condomínio. Delegar tarefas administrativas ou operacionais, como a contratação de uma administradora, não exime o síndico de responder por possíveis falhas ou omissões. Assim, a responsabilidade final sempre recai sobre ele, sendo indispensável que acompanhe de perto todas as atividades para garantir que sejam executadas de forma correta e dentro das normas.
Portanto, se a administradora, por exemplo, deixar de efetuar um pagamento crucial, causando prejuízos ao condomínio, o síndico poderá acionar a administradora por meio de uma ação de regresso. Porém, perante os condôminos e a justiça, o síndico é quem será considerado responsável pela falha.
RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO
A responsabilidade civil do síndico decorre do descumprimento dos deveres legais e contratuais previstos na legislação e na convenção do condomínio. O Código Civil e a Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/1964) delineiam as principais atribuições do síndico, que incluem:
- Administração do Condomínio: O síndico é responsável por gerir as finanças, zelar pela manutenção e segurança das áreas comuns, e representar o condomínio ativa e passivamente, em juízo ou fora dele.
- Dever de Cuidado e Diligência: O síndico deve atuar com diligência e prudência na administração dos interesses do condomínio. Caso haja negligência, imprudência ou imperícia, ele pode ser responsabilizado civilmente pelos danos causados ao condomínio ou aos condôminos.
O artigo 21 da Lei nº 4.591/1964 reforça que a violação dos deveres do síndico pode gerar a sua responsabilidade civil, além de sujeitá-lo a multas. Em casos graves, o síndico pode ser destituído do cargo por decisão da assembleia geral dos condôminos.
A responsabilidade civil do síndico surge quando suas ações ou omissões causam danos a terceiros, sejam eles condôminos, visitantes ou mesmo funcionários do condomínio. A responsabilidade civil se fundamenta na necessidade de reparação do dano causado, que pode ser de natureza material ou moral.
PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL
Para que se configure a responsabilidade civil do síndico, três elementos fundamentais precisam estar presentes:
- Ação ou Omissão: A responsabilidade civil só é atribuída se o síndico tiver praticado uma ação (realizado um ato) ou cometido uma omissão (deixado de realizar algo que era seu dever). A ação pode incluir decisões equivocadas ou práticas inadequadas, enquanto a omissão envolve a falta de diligência em situações que requeriam uma intervenção.
- Nexo Causal: É imprescindível que exista uma conexão direta entre a ação ou omissão do síndico e o dano sofrido. Esse vínculo, conhecido como nexo causal, demonstra que o prejuízo não teria ocorrido se o síndico tivesse agido de forma adequada.
- Culpa: A responsabilidade civil depende da comprovação de culpa, que pode se manifestar através de negligência, imprudência ou imperícia. A negligência ocorre quando o síndico deixa de tomar as precauções necessárias; a imprudência, quando ele toma decisões arriscadas sem avaliar corretamente as consequências; e a imperícia, quando ele realiza tarefas para as quais não possui qualificação adequada. Sem a presença de culpa, não há obrigação legal de reparar o dano.
Nesse contexto, trazemos três situações para exemplificar sobre a culpa do síndico, a seguir:
- Negligência: Se o síndico não realiza as manutenções periódicas nos elevadores, e isso resulta em um acidente, ele pode ser considerado negligente, sendo responsabilizado pelos danos causados.
- Imprudência: Ao autorizar obras de grande porte no condomínio sem consultar profissionais qualificados, o síndico age com imprudência. Se essa decisão acarretar prejuízos, ele será responsabilizado pelos danos.
- Imperícia: Um exemplo de imperícia ocorre quando o síndico tenta consertar um vazamento no encanamento do prédio sem possuir as habilidades técnicas necessárias. Se a situação se agravar, ele será responsabilizado por não ter buscado um profissional qualificado para a tarefa.
Um assunto que é muito recorrente e que os síndicos precisam se atentar diz respeito aos equipamentos do playground, que devem estar de acordo com as normas da ABNT, posto que caso estejam fora do padrão e venham a causar um acidente, o síndico pode ser responsabilizado, especialmente se não tiver tomado as medidas para corrigir o problema ou informado os responsáveis pelas crianças sobre os riscos.
RESPONSABILIDADE CRIMINAL DO SÍNDICO
A responsabilidade criminal do síndico pode ser imputada quando suas ações ou omissões configurarem crimes previstos no Código Penal ou em legislações específicas. Exemplos de situações em que o síndico pode ser criminalmente responsabilizado incluem:
- Apropriação Indébita: Se o síndico desviar recursos do condomínio para fins próprios, ele pode ser processado por apropriação indébita (art. 168 do Código Penal).
- Estelionato: Caso o síndico induza condôminos a erro para obter vantagem ilícita, ele pode responder por estelionato (art. 171 do Código Penal).
- Crime Contra a Segurança Pública: O síndico também pode ser responsabilizado criminalmente por omissões que resultem em perigo para os condôminos, como a falta de manutenção em sistemas de segurança, que podem culminar em acidentes graves.
A responsabilidade criminal do síndico é atribuída quando ele comete atos que violam a legislação penal, podendo ser responsabilizado por crimes como omissão de socorro, homicídio culposo (quando não há intenção de matar), ou ainda por infrações ligadas à segurança do condomínio.
Existem diversas situações que podem gerar a responsabilização do síndico, tais como se o corrimão das escadas do prédio estiver fora das especificações da ABNT e um morador venha a sofrer uma queda fatal, o síndico será responsabilizado criminalmente por não cumprir com a obrigação de manter as áreas comuns em segurança.
PREVENÇÃO E MEDIDAS DE MITIGAÇÃO
Para minimizar riscos e evitar possíveis responsabilidades civis e criminais, o síndico deve adotar práticas preventivas e estratégicas, que incluem:
- Gestão Transparente: A transparência na administração financeira é essencial. O síndico deve prestar contas regularmente à assembleia, detalhando as receitas e despesas do condomínio, e assegurando que todas as transações sejam realizadas de forma clara e acessível aos condôminos.
- Consulta Jurídica Especializada: Antes de tomar decisões que possam envolver riscos legais ou financeiros, é fundamental buscar orientação de um advogado especializado em direito condominial. Essa consulta ajuda a garantir que as ações do síndico estejam em conformidade com as leis e regulamentos aplicáveis.
- Capacitação e Atualização Contínuas: O síndico deve estar constantemente aprimorando suas habilidades administrativas e jurídicas, participando de cursos e treinamentos. Essa capacitação contínua é crucial para que ele esteja preparado para enfrentar os desafios da gestão condominial e tomar decisões embasadas.
- Colaboração com a Assembleia: É imprescindível que o síndico trabalhe em conjunto com a assembleia de condôminos, submetendo decisões importantes à votação e respeitando as deliberações coletivas. Essa atuação conjunta fortalece a gestão e reduz a margem para erros ou insatisfações.
- Cumprimento das Normas Legais e Convencionais: O síndico deve assegurar que todas as ações do condomínio estejam em conformidade com as leis vigentes e as normas estabelecidas na convenção condominial. Seguir estritamente essas diretrizes é fundamental para evitar infrações e possíveis litígios.
- Transparência na Comunicação: Além da gestão financeira, a transparência deve ser uma constante em todas as áreas da administração condominial. Manter os condôminos informados sobre as decisões e ações do síndico, bem como sobre o andamento de projetos e obras, é essencial para construir um ambiente de confiança e cooperação.
CONCLUSÃO
A função de síndico vai muito além das tarefas administrativas; ela exige um profundo conhecimento jurídico, uma vigilância constante sobre as normas técnicas e legais, e um compromisso inabalável com a segurança e o bem-estar de todos os condôminos. Compreender plenamente as implicações da responsabilidade civil e criminal é crucial para evitar litígios e garantir uma gestão condominial eficiente e segura.
A melhor estratégia para os síndicos é adotar uma postura preventiva, respaldada por uma assessoria jurídica especializada, que possa orientar e apoiar em todas as decisões complexas e desafiadoras que essa função impõe. Com a devida preparação e suporte, o síndico estará melhor equipado para conduzir o condomínio com excelência, minimizando riscos e promovendo a harmonia entre os moradores.
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ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Presidente da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI
Advogada especializada na área imobiliária e condominial
e-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
