Ao adquirir um imóvel, muitas pessoas se deparam com dúvidas sobre as etapas necessárias para formalizar a transferência de propriedade. Entre os principais pontos de incerteza está o recolhimento do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, que é um tributo obrigatório que incide sobre a compra e venda de imóveis. Saber como o ITBI é cálculo, quando deve ser pago e quais documentos são exigidos é essencial para evitar complicações no processo de registro. Neste artigo, abordaremos todos esses aspectos, esclarecendo o que você precisa saber para efetuar o pagamento de forma correta e garantir a regularização da propriedade.
O QUE É O ITBI?
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo essencial no processo de compra e venda de imóveis no Brasil. De competência municipal, o ITBI incide sobre todas as transações onerosas que envolvam a transferência de propriedade, como a compra e venda, permuta ou dação em pagamento de um imóvel. Sua função principal é arrecadar recursos para o município sempre que houver uma mudança na titularidade do bem.
É importante destacar que o ITBI não se aplica a benefícios decorrentes de herança ou doação, que são regulamentados pelo Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência estadual.
BASE DE CÁLCULO E ALÍQUOTA DO ITBI
De acordo com o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Esse valor é determinado com base em diversos fatores, como a localização do imóvel, suas características e as condições do mercado imobiliário local.
Apesar dessa previsão legal, uma das maiores controvérsias sobre o ITBI envolve as classificações utilizadas para definir a base de cálculo. Muitas prefeituras aplicavam o imposto com base na Planta Genérica de Valores (PGV), usado para o cálculo do IPTU, o que nem sempre refletia o valor real da transação imobiliária.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), entretanto, consolidou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação realizada, já que esse valor não é inferior ao valor venal de referência para o IPTU. Em outras palavras, o município não pode fixar arbitrariamente um valor maior do que o negociado entre as partes, a menos que haja compromissos de subavaliação do imóvel.
Em um julgamento de 2022, o STJ destacou que, embora tanto o IPTU quanto o ITBI utilizem o “valor venal” como base de cálculo (artigos 33 e 38 do CTN), os critérios para determinar esse valor são diferentes para cada imposto. O valor venal para o ITBI deve refletir as condições normais de mercado, considerando as particularidades da transação e do imóvel.
A alíquota do ITBI é definida por cada município e pode variar, conforme a Constituição Federal estabelecendo um teto de 5%. Em algumas localidades, há alíquotas diferenciadas para imóveis residenciais e comerciais, e isenções ou reduções podem ser aplicadas em casos específicos, como para imóveis adquiridos por meio de programas de habitação popular.
Em Belo Horizonte, por exemplo, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor do imóvel. Com a Lei Municipal nº 11.530/2023, o cálculo passou a ser baseado no valor declarado pelo contribuinte, desde que esse valor esteja alinhado com o mercado e não subavaliado. Isso reflete o entendimento do STJ, buscando uma forma mais justa e transparente de definir a base de cálculo do imposto.
QUANDO O ITBI DEVE SER PAGO?
O artigo 134, VI, do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que os tabeliães, escrivães e demais serventuários são responsáveis pelos tributos relacionados aos atos que praticam ou formalizam, como a lavratura da escritura pública. Na prática, isso significa que o pagamento do ITBI é exigido dos notários no momento em que a escritura pública é lavrada no Cartório de Notas.
O recolhimento do imposto é realizado junto à prefeitura local, geralmente por meio da secretaria de fazenda do município, que emite as guias de pagamento com os prazos adequados. Sem a quitação do ITBI, o cartório não poderá efetuar o registro da propriedade.
Desta forma, é essencial que o comprador se informe previamente sobre as regras e prazos específicos do município, garantindo o pagamento do ITBI dentro do prazo estipulado para evitar atrasos na conclusão da transação imobiliária.
QUEM DEVE PAGAR O ITBI?
O pagamento do ITBI é, em regra, responsabilidade do comprador do imóvel, uma vez que a legislação brasileira não especifica de quem será a responsabilidade pelo pagamento do ITBI.
É possível que as partes acordem de forma diferente no contrato de compra e venda. Mesmo nesses casos, a obrigação tributária perante a prefeitura será do comprador, pois o pagamento é uma condição para que o imóvel seja registrado em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.
Por isso, é muito importante que a negociação seja formalizada em contrato de promessa de compra e venda, uma vez que, mesmo que o vendedor se comprometa a pagar, o município ainda poderá responsabilizar o comprador em caso de inadimplência, já que, pela regra geral, este é o sujeito passivo do tributo.
CONSEQUÊNCIAS DO NÃO PAGAMENTO DO ITBI
A ausência de pagamento do ITBI impede a formalização da transferência de propriedade no cartório, o que significa que o imóvel ainda estará registrado em nome do vendedor, mesmo que o comprador tenha realizado o pagamento do preço. Além disso, o não recolhimento do imposto dentro do prazo pode gerar multas e juros, aumentando os custos da transação para o comprador.
EXCEÇÕES E ISENÇÕES DO ITBI
Alguns municípios concedem isenções ou reduções no pagamento do ITBI em situações específicas. Isso pode incluir imóveis adquiridos por meio de programas de habitação popular, como o Minha Casa Minha Vida, ou na primeira compra de imóveis de baixo valor, com o objetivo de facilitar o acesso à moradia. As regras para essas isenções variam de acordo com a legislação local, sendo importante que o comprador verifique junto à prefeitura se o imóvel e a transação atendem aos critérios para obter esse benefício.
PARCELAMENTO DO ITBI
O parcelamento do ITBI é permitido em alguns municípios, variando conforme as regulamentações locais. Para saber se essa opção está disponível, o comprador deve entrar em contato com a secretaria de fazenda municipal ou consultar os serviços online da prefeitura.
No caso de Belo Horizonte, a prefeitura autoriza o parcelamento do ITBI. Para solicitar, o comprador deve acessar o site oficial da PBH, informar o número da transação constante na guia emitida e selecionar o número de parcelas desejadas.
Assim, é essencial que o comprador verifique as condições de parcelamento oferecidas pelo município, garantindo que o imposto seja quitado conforme as exigências legais, evitando qualquer impedimento na finalização da transferência do imóvel.
CONCLUSÃO
A compra e venda de imóveis no Brasil envolve diversas etapas importantes, sendo o pagamento do ITBI uma delas. Esse tributo é indispensável para formalizar a transferência de propriedade, e seu pagamento deve ser feito antes do registro no cartório. Contudo, o processo pode gerar incertezas, já que as regras provisórias variam em relação à alíquota, base de design e possibilidade de parcelamento.
Dada a complexidade desse processo, contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é essencial. Esse profissional pode orientar o comprador em todas as fases da transação, garantindo que o pagamento do ITBI e demais critérios legais sejam cumpridos corretamente. Assim, a transação imobiliária ocorre de forma segura, eficiente e dentro dos prazos estabelecidos, evitando problemas futuros.
MERYENE ALVES MOREIRA
Secretária Geral da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG – Subseção do Barro Preto. Membro da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI
e-mail: meryene@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
