Na gestão de condomínios, o síndico assume um papel de extrema relevância, atuando como o principal responsável pela administração, segurança e bem-estar de todos os condôminos. Essa função envolve não apenas a organização das finanças e a manutenção das áreas comuns, mas também o cumprimento de uma série de obrigações legais e administrativas, que incluem a preservação do patrimônio e o cumprimento das normas de segurança.
A legislação impõe ao síndico o dever de agir com transparência e zelo, prevendo a prestação de contas regular e a responsabilidade por danos decorrentes de omissões ou decisões inadequadas. Dessa forma, a atuação do síndico exige comprometimento, conhecimento técnico e habilidades de gestão para conduzir um ambiente coletivo em conformidade com a lei e com as expectativas dos condôminos. A seguir, detalharemos as principais responsabilidades e cuidados indispensáveis ao síndico, fundamentados na legislação e nas melhores práticas do setor condominial.
RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO
A função de síndico envolve riscos significativos de responsabilização civil e criminal. A responsabilidade civil do síndico ocorre quando, por ação ou omissão, ele causa prejuízos ao condomínio ou a terceiros. Segundo o Código Civil, essa responsabilidade é caracterizada por três elementos essenciais:
- Ação ou omissão: Seja por fazer algo inadequado ou deixar de fazer algo que deveria;
- Dano: Prejuízo material ou moral ao condomínio ou a condôminos;
- Nexo causal: A relação entre a ação/omissão e o dano.
Dessa forma, o síndico pode ser responsabilizado se não agir conforme o esperado, causando algum tipo de dano à coletividade ou a terceiros. Em casos mais graves, onde se constata dolo ou culpa grave, a responsabilidade pode até atingir o patrimônio pessoal do síndico.
Imagine que o síndico deixe de realizar a vistoria dos extintores, que acabam não funcionando adequadamente em um princípio de incêndio. Neste caso, ele poderá responder civilmente pelos danos ao prédio e, dependendo do caso, até penalmente se houver vítimas. Isso também se aplica à falta de manutenção de portas corta-fogo e alarmes de incêndio, itens cuja integridade é essencial para segurança de todos.
OBRIGAÇÕES LEGAIS E ADMINISTRATIVAS DO SÍNDICO
O Código Civil e a Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/64) estabelecem diversas obrigações para o síndico. Algumas das principais incluem:
- Convocação de Assembleias e Prestação de Contas: O síndico deve convocar assembleias regularmente para tratar de temas essenciais, como aprovações de despesas e obras, além de prestar contas com transparência.
- Contratação de Seguro: O seguro contra incêndio e outros danos é obrigatório e deve ser contratado e renovado pelo síndico. Portanto, em um condomínio no qual o síndico não contratou ou renovou o seguro obrigatório da edificação, qualquer sinistro poderia gerar prejuízos significativos, colocando o condomínio e o próprio síndico em uma posição de vulnerabilidade legal.
- Certificações e Manutenção: Manter as certificações de segurança, como o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e o laudo de potabilidade de água, além da verificação regular de para-raios e extintores. Assim, se o síndico não renova o AVCB e há um incêndio no condomínio, ele poderá ser responsabilizado tanto por danos materiais quanto pela exposição dos moradores a riscos de segurança. A falta de laudos técnicos e revisões obrigatórias pode resultar em multas e responsabilidade direta do síndico pelos danos causados.
Nessa seara da responsabilização do síndico, é importante esclarecer que se um condomínio precisa aprovar o orçamento anual para reformas, mas o síndico não convoca a assembleia ou o faz com pouca antecedência, ele poderá responder por possíveis problemas financeiros decorrentes da ausência de aprovação, inclusive por falta de transparência.
GESTÃO DE INFRAESTRUTURA E SEGURANÇA
O síndico deve garantir que todas as áreas comuns estejam em bom estado, atendendo às normas de segurança e preservando a qualidade de vida dos moradores. Para isso, é essencial:
- Manutenção de Equipamentos e Áreas Comuns: Limpeza, conservação de playgrounds, elevadores e sistemas elétricos. Isso inclui garantir que equipamentos de segurança, como câmeras, alarmes e portas corta-fogo, estejam sempre em pleno funcionamento. Portanto, se o elevador do condomínio apresenta falhas constantes e o síndico não toma medidas para consertá-lo, ele pode ser responsabilizado em caso de acidentes ou lesões, como uma pessoa que fica presa ou sofre uma queda devido à falta de manutenção.
- Obras de Modernização: Com o aumento de veículos elétricos, a instalação de tomadas de recarga tem sido uma demanda crescente. O síndico deve analisar a viabilidade técnica e econômica dessa adaptação e submeter a questão à assembleia. Em um condomínio onde os condôminos demandam a instalação de tomadas para veículos elétricos, o síndico deve conduzir estudos técnicos e levar a questão à assembleia, respeitando a decisão coletiva. Ele deve garantir que qualquer instalação respeite a segurança e normas técnicas, sem comprometer o orçamento ou prejudicar outros condôminos.
Em condomínios residenciais, por exemplo, a instalação de tomadas para recarga de veículos elétricos tem se tornado uma demanda. Nesse sentido, o síndico precisa avaliar a viabilidade técnica e econômica da instalação junto à assembleia, considerando a legislação local e as possibilidades de individualização de custos para evitar que essa modernização onere o condomínio sem prévia análise.
RESPEITO ÀS DELIBERAÇÕES DA ASSEMBLEIA E CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
As decisões de assembleia e os termos da Convenção do Condomínio são instrumentos de orientação indispensáveis para o síndico. A assembleia condominial detém soberania em diversas questões que impactam diretamente o condomínio, como a aprovação de obras, o uso de fundos e alterações no regimento interno. A função do síndico é zelar pelo cumprimento fiel dessas decisões, evitando ultrapassar os limites de sua função e prevenir eventuais conflitos e litígios.
Conforme o artigo 1.342 do Código Civil, qualquer obra nas áreas comuns deve ser aprovada pela assembleia, especialmente quando pode impactar a rotina ou o orçamento dos moradores. O síndico que desconsidera essa exigência corre o risco de ser responsabilizado por decisões unilaterais que contrariem os interesses dos condôminos ou violem o regimento.
Como exemplo, podemos citar uma hipótese em que o síndico decide reformar a área da piscina sem consultar a assembleia, utilizando o fundo de reserva para cobrir os custos. Caso a obra não fosse considerada prioritária pelos condôminos ou o valor excedesse o orçamento previsto, ele poderia enfrentar questionamentos e até sofrer ações judiciais para responder pela gestão inadequada dos recursos.
Portanto, para o exercício transparente e seguro da função, o síndico deve garantir que cada decisão coletiva seja respeitada e que os limites definidos pela Convenção e pela legislação sejam seguidos rigorosamente.
SANÇÕES E PENALIDADES POR DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES
Síndicos que negligenciam ou abusam de suas responsabilidades podem ser acionados judicialmente pelos condôminos e, em casos de dolo ou negligência grave, responder com seu próprio patrimônio. As penalidades variam conforme a gravidade da conduta, podendo incluir desde advertências até a destituição do cargo e a exigência de reparação de danos financeiros causados ao condomínio.
Quando há desvio de recursos ou uso indevido do fundo de reserva sem aprovação da assembleia, o síndico pode responder por apropriação indébita e ser acionado para ressarcir os valores. A falta de transparência na prestação de contas, seja por omissão de despesas, falta de documentação ou ausência de relatórios detalhados, também constitui motivo para ações judiciais de destituição e responsabilização financeira.
Imaginem um síndico que decide, sem autorização da assembleia, utilizar o fundo de reserva para cobrir despesas pessoais ou para contratar serviços de reforma não emergenciais. Os condôminos, ao identificar a falta de transparência, podem solicitar uma assembleia extraordinária para discutir a destituição do síndico e iniciar uma ação para reaver o valor desviado, além de buscar a responsabilização do síndico pelo mau uso dos recursos.
Assim, o cumprimento rigoroso das normas e deliberações, somado à transparência na gestão financeira, são essenciais para evitar penalidades e assegurar uma administração que esteja alinhada com os interesses e segurança jurídica de todos os condôminos.
DA IMPORTÂNCIA DA ASSESSORIA JURÍDICA
Exercer a função de síndico exige mais do que boa vontade e disposição para resolver problemas do dia a dia; requer um conhecimento abrangente de normas legais, administrativas e regulatórias, além de habilidades de comunicação para mediar conflitos e atender demandas de maneira justa. Dado o alto nível de responsabilidade e as complexidades legais envolvidas, é altamente recomendável que síndicos contem com uma assessoria jurídica especializada para orientá-los em aspectos essenciais da gestão condominial.
Uma assessoria jurídica competente pode auxiliar em diversas frentes, como na elaboração de atas de assembleia e convocações, garantindo que estejam em conformidade com a legislação e os regulamentos internos do condomínio. Além disso, o suporte jurídico se torna crucial na análise de contratos de prestação de serviços, evitando cláusulas que possam colocar o condomínio em situações de risco, e na cobrança de inadimplentes, que requer uma abordagem legal para ser eficaz e evitar conflitos prolongados.
Além de atender às demandas diárias, a assessoria jurídica atua preventivamente, orientando o síndico sobre as melhores práticas e prevenindo eventuais litígios e penalidades. Isso não apenas reduz os riscos de responsabilidade civil e criminal do síndico, mas também contribui para uma administração mais eficiente e segura, promovendo a confiança e a transparência entre todos os condôminos.
Para saber mais sobre a responsabilidade civil e criminal do Síndico, acesse o artigo https://navarronovaesadvocacia.com.br/responsabilidade-civil-e-criminal-do-sindico-uma-visao-essencial-para-a-gestao-condominial/
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ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
Presidente da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI
Advogada especializada na área imobiliária e condominial
e-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
