As assembleias condominiais são eventos fundamentais para a administração de um condomínio, reunindo os condôminos para discutir e decidir questões que impactam diretamente a vida de todos os moradores. Desde a aprovação de obras até a eleição de um novo síndico, essas reuniões são o fórum onde se formalizam decisões que podem afetar a todos. No entanto, para que essas decisões sejam legítimas e juridicamente válidas, é imprescindível observar o quórum exigido para cada tipo de deliberação.
O termo “quórum” refere-se ao número mínimo de condôminos que devem estar presentes para que a assembleia possa ser iniciada e para que suas decisões sejam consideradas válidas. Esse número varia de acordo com a natureza do assunto a ser discutido. Assim, compreender e respeitar os diferentes tipos de quórum é crucial para evitar que as decisões tomadas sejam posteriormente contestadas ou até mesmo anuladas.
A legislação brasileira, especialmente o Código Civil e a Lei nº 4.591/64, estabelece diferentes quóruns para diferentes situações, classificando-os como maioria absoluta, simples, qualificada ou unanimidade. Entender cada um desses quóruns é essencial para a boa gestão condominial. A seguir, detalhamos os principais tipos de quórum exigidos nas assembleias condominiais:
- Quórum de Maioria Absoluta
Este tipo de quórum exige que mais da metade de todos os condôminos, incluindo aqueles que não estão presentes na assembleia, estejam a favor da proposta para que ela seja aprovada. A maioria absoluta é, portanto, o primeiro número inteiro superior a 50% do total de unidades do condomínio, ou seja 50% mais um dos votos totais dos condôminos. Este quórum é frequentemente utilizado para aprovar obras úteis, que são aquelas que aumentam ou facilitam o uso da propriedade comum. Por exemplo, a instalação de um novo elevador ou a melhoria de uma área de lazer são decisões que podem exigir a maioria absoluta.
- Quórum de Maioria Simples
A maioria simples, por outro lado, considera apenas os votos dos condôminos presentes na assembleia, exigindo 50% mais um dos votos para que a proposta seja aprovada. Este tipo de quórum é utilizado em situações mais corriqueiras, como a aprovação de obras necessárias para a manutenção do edifício, a eleição ou destituição do síndico, e a aprovação do orçamento anual do condomínio. Para evitar confusões ou questionamentos legais, é importante que os critérios para a aplicação deste quórum estejam claramente estabelecidos na convenção do condomínio. Dessa forma, assegura-se que todos os participantes estejam cientes das regras do jogo, evitando contestações posteriores.
- Quórum de Maioria Qualificada
A maioria qualificada é exigida em decisões que têm um impacto mais significativo sobre o condomínio, como alterações na convenção condominial ou na destinação das áreas comuns. Este quórum normalmente exige um número maior de votos favoráveis, como 2/3 ou 3/5 do total de condôminos. Por exemplo, em um condomínio com 15 unidades, seriam necessários 10 votos para aprovar uma mudança na convenção. Ao contrário da maioria simples, a maioria qualificada leva em consideração todos os condôminos, independentemente de sua presença na assembleia, o que significa que a deliberação deve ser amplamente apoiada pela comunidade.
- Quórum de Unanimidade
Em algumas situações, especialmente aquelas que têm o potencial de alterar significativamente a vida no condomínio, é necessário que todos os condôminos concordem com a proposta. Para que essas deliberações sejam válidas, é necessário obter a unanimidade dos condôminos. Este quórum, embora raro, é essencial em questões que impactam diretamente os direitos de todos os moradores, garantindo que nenhuma decisão seja imposta contra a vontade de uma minoria.
Recentemente, a Lei nº 14.405/22 trouxe uma mudança significativa ao reduzir o quórum exigido para a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, de unanimidade para 2/3 dos condôminos. Essa alteração legislativa reflete uma tendência em facilitar a tomada de decisões em condomínios, permitindo maior flexibilidade na gestão dos interesses coletivos. A mudança visa tornar o processo decisório mais eficiente, sem comprometer a legitimidade das deliberações.
Além das definições legais, é fundamental que os síndicos e administradores de condomínio estejam atentos ao cumprimento rigoroso desses quóruns. Uma assembleia que não observa o quórum correto corre o risco de ter suas decisões questionadas judicialmente, o que pode gerar atrasos e custos adicionais para o condomínio. Portanto, o conhecimento e a aplicação correta dos quóruns são essenciais para garantir a legalidade e a eficácia das decisões tomadas em assembleia.
Em conclusão, as assembleias condominiais são o principal mecanismo pelo qual os condôminos exercem seu poder de decisão. Respeitar os quóruns estabelecidos por lei não é apenas uma formalidade, mas uma garantia de que as decisões tomadas refletem a vontade da maioria (ou de todos) e estão em conformidade com as normas legais.
Síndicos e administradores devem estar sempre bem informados, preparados, sendo de suma importância ter uma assessoria jurídica para conduzir as assembleias de maneira que todos os procedimentos legais sejam seguidos, para que as deliberações sejam realizadas com segurança jurídica e evitando assim disputas e assegurando a paz e a harmonia no condomínio.
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ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Presidente da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI
Advogada especializada na área imobiliária e condominial
e-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
