Quem possui apenas uma fração ideal de um imóvel costuma enfrentar diversos problemas na hora de vender, financiar, doar ou deixar o patrimônio para os herdeiros.
É muito comum que irmãos herdem uma fazenda, um sítio ou um terreno e cada um passe a utilizar uma parte específica durante anos. Apesar disso, no Registro de Imóveis continua existindo apenas uma única matrícula para todo o imóvel.
A boa notícia é que, em muitos casos, essa situação pode ser resolvida por meio da estremação, um procedimento extrajudicial que permite individualizar a área ocupada por cada coproprietário.
- O QUE É A ESTREMAÇÃO?
A estremação é um procedimento de regularização imobiliária destinado aos casos em que um imóvel pertence a dois ou mais coproprietários em condomínio, mas cada um exerce, de fato, a posse exclusiva sobre uma parte determinada da área.
Nessas situações, embora exista apenas uma matrícula para todo o imóvel, cada coproprietário já ocupa uma porção específica, delimitada e individualizada, muitas vezes há vários anos. É comum que essa divisão tenha sido estabelecida por acordo entre os condôminos ou decorra da própria forma de utilização do imóvel ao longo do tempo.
O objetivo da estremação é reconhecer essa divisão de fato perante o Registro de Imóveis, permitindo que cada área individualizada passe a possuir matrícula própria, conferindo autonomia registral à fração ocupada pelo coproprietário. Em outras palavras, a fração ideal constante do registro é convertida em uma unidade imobiliária individualizada, apta a circular de forma independente no mercado imobiliário.
Em Minas Gerais, a estremação encontra previsão nos artigos 1.149 a 1.156 do Provimento Conjunto nº 93/2020 da Corregedoria Geral de Justiça, que regulamenta o procedimento extrajudicial perante o Registro de Imóveis. O instituto permite, em determinadas hipóteses, a individualização da área sem a necessidade de ação judicial e, em regra, sem a anuência de todos os coproprietários, exigindo a participação dos confrontantes da área a ser estremada e o atendimento dos requisitos previstos na norma.
Na prática, a estremação representa uma solução eficiente para regularizar imóveis que permanecem registrados em condomínio há muitos anos, apesar de já estarem divididos física e economicamente entre seus proprietários.
Com a abertura de uma matrícula individual, o proprietário passa a ter maior segurança jurídica e encontra menos obstáculos para vender, doar, financiar, oferecer o imóvel em garantia, realizar inventário ou promover outras operações imobiliárias. Além disso, a individualização registral reduz conflitos entre coproprietários e contribui para a valorização do patrimônio.
É importante destacar que a estremação não cria um novo direito de propriedade nem altera a titularidade do imóvel. O procedimento apenas regulariza, perante o Registro de Imóveis, uma situação possessória e dominial já consolidada, conferindo correspondência entre a realidade física do imóvel e a realidade registral.
- QUANDO A ESTREMAÇÃO PODE SER UTILIZADA?
A estremação pode ser utilizada quando existe um imóvel registrado em condomínio, ou seja, em nome de dois ou mais coproprietários, mas, na prática, cada um deles ocupa uma parte certa, delimitada e individualizada da área.
Isso ocorre com frequência em imóveis recebidos por herança, antigas fazendas familiares, sítios, chácaras, glebas rurais ou terrenos urbanos que, embora permaneçam com uma única matrícula no Registro de Imóveis, já se encontram divididos de fato entre os proprietários.
É comum, por exemplo, que irmãos herdem um imóvel e, ao longo dos anos, cada um passe a utilizar uma parte específica, cercando, construindo, cultivando ou explorando economicamente determinada área. Apesar dessa divisão consolidada na realidade, o registro continua indicando apenas uma fração ideal para cada proprietário, sem identificar qual parte pertence a cada um.
Nessas hipóteses, a estremação pode ser o caminho adequado para fazer coincidir a realidade física do imóvel com a realidade registral, permitindo a abertura de matrícula própria para a área individualizada.
De modo geral, a estremação costuma ser indicada quando há:
- imóvel em condomínio pro diviso, com divisão física consolidada;
- coproprietários que exercem posse exclusiva sobre áreas determinadas;
- ocupação antiga, estável e sem oposição relevante;
- áreas cercadas, construídas, cultivadas ou exploradas separadamente;
- necessidade de venda, doação, financiamento, inventário ou regularização de apenas uma das partes;
- interesse em obter matrícula individual para a área efetivamente ocupada.
Em Minas Gerais, o procedimento é disciplinado pelo Provimento Conjunto nº 93/2020 da Corregedoria Geral de Justiça, que prevê a possibilidade de regularização extrajudicial da situação por meio de escritura pública de estremação e posterior registro perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Assim, quando preenchidos os requisitos legais e normativos, a estremação permite solucionar a irregularidade diretamente na via extrajudicial, sem necessidade de ajuizamento de ação, o que pode representar economia de tempo, redução de custos e maior segurança para o proprietário.
- PRECISO DA ASSINATURA DE TODOS OS COPROPRIETÁRIOS?
Essa é uma das principais dúvidas de quem pretende regularizar uma área por meio da estremação.
Em regra, não é necessária a assinatura de todos os coproprietários constantes da matrícula do imóvel. Esse é justamente um dos aspectos que tornam a estremação um procedimento mais eficiente em comparação com outras formas de regularização imobiliária.
A lógica do instituto é permitir que o coproprietário que já exerce posse exclusiva sobre uma parte certa e delimitada do imóvel possa individualizar essa área no Registro de Imóveis, desde que sejam observados os requisitos legais e normativos aplicáveis.
Assim, a anuência normalmente exigida é a dos confrontantes diretos da área que será estremada, ou seja, daqueles que fazem divisa com a porção do imóvel a ser individualizada. Isso ocorre porque são eles os diretamente afetados pela delimitação da área, pela descrição perimetral e pela definição dos limites constantes da planta e do memorial descritivo.
Em Minas Gerais, o procedimento ocorre por escritura pública de estremação, lavrada em Tabelionato de Notas, com anuência dos confrontantes, e posterior apresentação ao Cartório de Registro de Imóveis, acompanhada de planta, memorial descritivo e ART ou RRT do responsável técnico.
Contudo, a dispensa de assinatura de todos os coproprietários não significa ausência de cautela. Se houver conflito sobre a área, oposição fundamentada de confrontante, dúvida quanto aos limites, divergência entre a posse exercida e a matrícula ou indícios de parcelamento irregular do solo, o registrador poderá formular exigências ou o caso poderá demandar outra estratégia jurídica.
Por isso, antes de iniciar o procedimento, é indispensável analisar a matrícula, a origem da aquisição, a ocupação efetiva da área, os confrontantes envolvidos e a documentação técnica do imóvel.
- COMO FUNCIONA O PROCEDIMENTO DE ESTREMAÇÃO?
Em Minas Gerais, o procedimento de estremação é realizado pela via extrajudicial, com atuação do Tabelionato de Notas e do Cartório de Registro de Imóveis. De forma prática, ele pode ser dividido nas seguintes etapas:
1º passo: análise da matrícula e da situação do imóvel
Antes de iniciar o procedimento, é necessário analisar a matrícula atualizada do imóvel, a forma de aquisição da fração ideal, a existência de coproprietários, a posse efetiva exercida sobre a área e a viabilidade jurídica da estremação.
Nessa etapa, verifica-se se o caso realmente se enquadra na hipótese de estremação ou se será necessário adotar outro caminho, como usucapião, retificação de área, desmembramento, adjudicação compulsória ou regularização fundiária.
2º passo: levantamento técnico da área
Após a análise jurídica inicial, deve ser realizado o levantamento técnico da área que será individualizada.
Esse trabalho é feito por profissional habilitado, como engenheiro, arquiteto ou agrimensor, que deverá elaborar a planta, o memorial descritivo e emitir a respectiva ART ou RRT.
Esses documentos são essenciais para identificar com precisão a área ocupada, seus limites, confrontações, medidas perimetrais e demais características técnicas.
3º passo: anuência dos confrontantes
Em regra, devem anuir ao procedimento os confrontantes diretos da área que será estremada, ou seja, aqueles que fazem divisa com a porção do imóvel a ser individualizada.
A anuência dos confrontantes é importante porque confirma os limites da área e reduz o risco de questionamentos futuros sobre a delimitação do imóvel.
4º passo: lavratura da escritura pública de estremação
Com a documentação jurídica e técnica organizada, é lavrada a escritura pública de estremação perante o Tabelionato de Notas.
A escritura formaliza a individualização da área, identifica os interessados, descreve a fração a ser destacada e reúne as declarações necessárias para o prosseguimento do procedimento.
Em Minas Gerais, o procedimento envolve a lavratura de escritura pública de estremação, com anuência dos confrontantes, e posterior apresentação ao Registro de Imóveis.
5º passo: apresentação ao Cartório de Registro de Imóveis
Após a lavratura da escritura, o título é apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis competente, acompanhado dos documentos técnicos exigidos, especialmente planta, memorial descritivo e ART ou RRT do responsável técnico.
O registrador analisará a documentação apresentada e poderá registrar o título, formular exigências ou solicitar complementações, conforme o caso.
6º passo: abertura da matrícula individual
Estando a documentação regular e atendidos os requisitos normativos, o Cartório de Registro de Imóveis realizará a abertura de matrícula própria para a área estremada.
A partir desse momento, a área individualizada passa a ter registro próprio, deixando de constar apenas como fração ideal dentro de uma matrícula compartilhada.
Com a matrícula individual, o imóvel passa a ter maior autonomia registral, facilitando futuras operações como venda, doação, inventário, financiamento, constituição de garantia e planejamento patrimonial.
- QUAIS DOCUMENTOS NORMALMENTE SÃO NECESSÁRIOS?
A documentação pode variar conforme o imóvel e as exigências do Cartório de Registro de Imóveis, mas, em regra, são necessários:
- matrícula atualizada do imóvel;
- documentos pessoais dos proprietários;
- título de aquisição da fração ideal, como escritura, formal de partilha, contrato ou outro documento equivalente;
- planta da área a ser individualizada;
- memorial descritivo;
- ART ou RRT do profissional responsável;
- anuência dos confrontantes diretos.
Em Minas Gerais, o procedimento exige a apresentação ao Registro de Imóveis da escritura pública de estremação, acompanhada de planta, memorial descritivo e ART ou RRT.
A análise prévia da documentação é essencial para verificar se a estremação é cabível ou se o caso exige outro procedimento de regularização imobiliária.
- QUAIS SÃO AS VANTAGENS DA ESTREMAÇÃO?
A principal vantagem da estremação é permitir que a área efetivamente ocupada pelo proprietário passe a ter matrícula própria no Registro de Imóveis.
Com isso, o imóvel ganha maior autonomia jurídica e econômica, facilitando sua venda, doação, financiamento, inventário ou utilização como garantia.
Entre os principais benefícios estão:
- obtenção de matrícula individual;
- regularização da situação registral;
- maior segurança jurídica sobre a área ocupada;
- valorização do imóvel;
- facilidade para venda, doação e financiamento;
- redução de conflitos entre coproprietários;
- melhor organização patrimonial e sucessória.
Na prática, a estremação permite que a matrícula passe a refletir a realidade física do imóvel, tornando o patrimônio mais regular, seguro e negociável.
- EXISTE ALGUMA LIMITAÇÃO?
Sim. A estremação não é aplicável a todos os casos.
Para que o procedimento seja realizado, é necessário que estejam presentes os requisitos previstos na legislação e nas normas da Corregedoria de Justiça, além de não haver impedimentos que inviabilizem a regularização pela via extrajudicial.
A estremação, por exemplo, pode não ser cabível quando:
- houver conflito entre os coproprietários ou confrontantes;
- existir impugnação fundamentada quanto aos limites da área;
- o imóvel estiver inserido em parcelamento irregular do solo;
- a situação exigir outro procedimento, como REURB, usucapião, retificação de área, desmembramento ou ação judicial.
Além disso, caso seja apresentada impugnação fundamentada por confrontante ou seja identificada alguma irregularidade que impeça o registro, o procedimento poderá não ser concluído na via extrajudicial, sendo necessária a adoção das medidas judiciais cabíveis.
Por isso, a análise prévia da documentação e da situação do imóvel é fundamental para definir qual é o procedimento mais adequado para cada caso.
- A ESTREMAÇÃO SERVE PARA QUALQUER IMÓVEL?
Não. A estremação não serve para qualquer imóvel.
Embora seja mais comum em imóveis rurais, como fazendas, sítios, chácaras e glebas familiares, ela também pode ser aplicada a imóveis urbanos, desde que exista uma situação de condomínio com divisão física consolidada entre os coproprietários.
O ponto central é verificar se a área já está individualizada na prática, com posse exclusiva, limites definidos e possibilidade técnica de descrição da parcela a ser estremada.
Quando o caso envolver parcelamento irregular do solo, loteamento clandestino, conflito entre ocupantes ou ausência dos requisitos exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis, a estremação poderá não ser o caminho adequado.
Nessas situações, pode ser necessário avaliar outros procedimentos, como REURB, usucapião, retificação de área, desmembramento ou ação judicial.
Por isso, cada caso exige análise jurídica, técnica e registral antes do início do procedimento.
- DA IMPORTÂNCIA DA ASSESSORIA JURÍDICA
A estremação é um procedimento técnico e registral. Por isso, antes de iniciar qualquer providência, é essencial analisar a matrícula do imóvel, a origem da aquisição, a forma de ocupação da área, os confrontantes envolvidos e a documentação técnica disponível.
A escolha equivocada do procedimento pode gerar exigências cartorárias, custos desnecessários e atraso na regularização do imóvel.
Em alguns casos, a estremação é a solução mais rápida e econômica. Em outros, o caminho adequado pode ser a usucapião, a adjudicação compulsória, a retificação de área, o desmembramento, a REURB ou até mesmo uma ação judicial.
A assessoria jurídica permite identificar a estratégia correta, organizar a documentação necessária, prevenir exigências do cartório e conduzir o procedimento com maior segurança.
Assim, a análise prévia do caso concreto é indispensável para evitar retrabalho e aumentar as chances de êxito na regularização imobiliária.
- PRECISA REGULARIZAR UMA FRAÇÃO IDEAL?
Se você possui uma fração ideal de um imóvel e deseja obter uma matrícula individual, o primeiro passo é avaliar se a estremação é o procedimento adequado para o seu caso.
Cada imóvel possui características próprias, e a definição da melhor estratégia depende da análise da matrícula, da origem da aquisição, da forma de ocupação da área, da existência de confrontantes, da documentação técnica disponível e das normas aplicáveis ao Registro de Imóveis competente.
Um planejamento jurídico adequado evita retrabalho, reduz custos e aumenta as chances de êxito na regularização imobiliária.
Antes de iniciar o procedimento, busque orientação especializada para verificar a viabilidade da estremação e organizar corretamente a documentação necessária.
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ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Advogada especializada na área imobiliária, notarial, registral e condominial
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
E-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
