ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL

Como Regularizar um Imóvel Sem Precisar Entrar na Justiça

Imagine comprar um imóvel, quitar integralmente o preço, receber a posse, pagar IPTU, realizar melhorias e, anos depois, descobrir que o imóvel continua registrado em nome do antigo proprietário.

Situações como essa são extremamente comuns no mercado imobiliário brasileiro e geram diversos problemas práticos, como dificuldades para venda, financiamento, inventário, doação e transmissão patrimonial, além de significativa insegurança jurídica para o adquirente.

Para solucionar esses casos, o ordenamento jurídico prevê a adjudicação compulsória, instrumento que permite ao comprador obter a transferência da propriedade quando o vendedor se recusa, não pode ou não é localizado para formalizar a escritura definitiva.

Atualmente, a adjudicação compulsória pode ser realizada tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial. A modalidade judicial continua sendo necessária em situações que envolvem litígio ou controvérsias relevantes. Entretanto, após as alterações promovidas pela Lei nº 14.382/2022, passou a ser possível, em muitos casos, promover a adjudicação compulsória diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis.

A adjudicação compulsória extrajudicial representa importante avanço na regularização imobiliária, pois permite solução mais célere, menos burocrática e, frequentemente, mais econômica do que o processo judicial, desde que estejam presentes os requisitos legais e a documentação necessária.

Neste artigo, explicamos o que é a adjudicação compulsória extrajudicial, quando ela pode ser utilizada, quais documentos são necessários e quais as vantagens desse procedimento para a regularização definitiva da propriedade.

1. O QUE É ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL?

A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento realizado diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis, que permite ao comprador regularizar a propriedade quando o imóvel foi quitado, mas o vendedor não formalizou a transferência definitiva.

Isso pode ocorrer, por exemplo, quando o vendedor se recusa a assinar a escritura, faleceu, desapareceu, não é localizado ou simplesmente deixou de cumprir sua obrigação de transferir o imóvel.

A possibilidade de realização pela via extrajudicial foi introduzida pela Lei nº 14.382/2022, que acrescentou o artigo 216-B à Lei de Registros Públicos, posteriormente regulamentado pelo Código Nacional de Normas do Extrajudicial.

Na prática, a adjudicação compulsória extrajudicial permite resolver muitos casos diretamente no cartório, sem a necessidade de iniciar uma ação judicial, desde que estejam presentes os requisitos legais e a documentação necessária. Por isso, pode ser uma alternativa mais célere, menos burocrática e mais eficiente para quem precisa regularizar um imóvel já quitado.

• QUANDO A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL PODE SER UTILIZADA?

A adjudicação compulsória extrajudicial é aplicável quando existe uma obrigação de transferir a propriedade do imóvel e o comprador já cumpriu integralmente sua parte no negócio, mas a formalização da transferência não foi concluída.

O procedimento é frequentemente utilizado nas seguintes situações:

• o imóvel foi integralmente quitado, mas a escritura definitiva nunca foi lavrada;
• o vendedor se recusa a comparecer para assinatura da escritura;
• o vendedor desapareceu ou não pode ser localizado;
• o vendedor faleceu e os herdeiros não promovem a regularização do imóvel;
• houve sucessivas cessões de direitos ao longo dos anos;
• existem contratos antigos que jamais foram registrados no Cartório de Registro de Imóveis;
• o adquirente possui apenas contrato particular de compra e venda e não consegue obter a transferência da propriedade.

É importante destacar que a existência do contrato, por si só, não é suficiente para viabilizar a adjudicação compulsória. A legislação exige a comprovação de que o comprador cumpriu integralmente as obrigações assumidas, especialmente o pagamento do preço ajustado.

Por esse motivo, a análise da documentação é etapa fundamental para verificar a viabilidade do procedimento e identificar a estratégia mais adequada para a regularização definitiva do imóvel.

• QUAIS CONTRATOS PERMITEM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL?

Muitas pessoas acreditam que a adjudicação compulsória somente pode ser utilizada quando existe uma promessa de compra e venda formalizada. Contudo, a legislação e a regulamentação atual conferem maior amplitude ao procedimento, permitindo sua utilização em diferentes negócios jurídicos que envolvam obrigação de transferir a propriedade imobiliária.

Entre os instrumentos mais comuns que podem fundamentar a adjudicação compulsória extrajudicial estão:

• promessa de compra e venda;
• cessão de direitos aquisitivos;
• promessa de cessão de direitos;
• contratos de permuta;
• contratos vinculados a loteamentos urbanos;
• contratos relacionados à incorporação imobiliária;
• cadeias negociais formadas por sucessivas cessões de direitos.

O elemento essencial não é a denominação do contrato, mas a existência de uma obrigação válida de transferir a propriedade e a comprovação de que o adquirente cumpriu integralmente suas obrigações contratuais.

Por essa razão, mesmo negócios antigos, contratos particulares ou situações envolvendo múltiplas cessões podem ser passíveis de regularização por meio da adjudicação compulsória extrajudicial, desde que a documentação seja suficiente para demonstrar a cadeia negocial e o efetivo adimplemento das obrigações assumidas.

Cada caso, contudo, deve ser analisado individualmente, pois a viabilidade do procedimento dependerá da situação registral do imóvel, da documentação disponível e do atendimento dos requisitos previstos na legislação e na regulamentação aplicável.

• COMO FUNCIONA O PROCEDIMENTO?

A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento técnico, realizado em etapas, que exige análise prévia da documentação, elaboração de ata notarial e protocolo do pedido perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

O primeiro passo é verificar se o caso realmente permite a adjudicação compulsória, analisando o contrato, os comprovantes de pagamento, a matrícula do imóvel, a cadeia de cessões, a identificação das partes e eventual existência de impedimentos registrais.

Após essa análise, deve ser lavrada a ata notarial, documento obrigatório no qual o tabelião reúne as informações essenciais do caso, como a identificação do imóvel, o histórico dos negócios realizados, a comprovação da quitação, a identificação do comprador e do vendedor, a demonstração do inadimplemento de quem deveria transferir a propriedade e o valor venal do imóvel.

Em seguida, deve ser apresentado requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis, acompanhado da ata notarial e dos demais documentos necessários. O registrador analisará a regularidade do requerimento, poderá solicitar complementação documental, notificará o vendedor ou demais interessados e examinará eventual impugnação apresentada.

Se todos os requisitos forem atendidos e não houver impedimento ao registro, o procedimento poderá resultar na transferência da propriedade para o nome do comprador, regularizando definitivamente a situação do imóvel.

• QUAIS DOCUMENTOS NORMALMENTE SÃO EXIGIDOS?

A documentação necessária pode variar conforme as particularidades de cada caso, especialmente quando existem cessões de direitos, sucessão hereditária, contratos antigos ou peculiaridades registrais. Contudo, alguns documentos costumam estar presentes na maioria dos procedimentos de adjudicação compulsória extrajudicial.

Entre eles destacam-se:

• requerimento assinado por advogado;
• procuração com poderes específicos para o procedimento;
• contrato de compra e venda, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou outro instrumento que comprove a origem da aquisição;
• ata notarial;
• documentos que comprovem a quitação integral do imóvel;
• matrícula atualizada do imóvel;
• documentos pessoais das partes envolvidas;
• certidões eventualmente exigidas pelo Cartório de Registro de Imóveis;
• comprovante de recolhimento do ITBI, quando exigível.

É importante destacar que a atuação de advogado é obrigatória durante todo o procedimento. Além disso, a suficiência da documentação apresentada será analisada pelo registrador, razão pela qual a organização prévia dos documentos é fundamental para evitar exigências, atrasos ou eventual indeferimento do pedido.

Por esse motivo, antes de iniciar o procedimento, recomenda-se a realização de uma análise jurídica completa da documentação e da situação registral do imóvel, permitindo identificar eventuais obstáculos e definir a estratégia mais adequada para a regularização da propriedade.

• COMO COMPROVAR A QUITAÇÃO DO IMÓVEL?

A comprovação da quitação integral do imóvel é um dos requisitos mais importantes da adjudicação compulsória extrajudicial e, ao mesmo tempo, um dos maiores desafios encontrados em negócios imobiliários antigos.

Muitas compras e vendas foram realizadas há décadas por meio de contratos particulares, pagamentos parcelados em espécie ou negociações informais, sem a emissão de recibos detalhados ou documentos capazes de demonstrar, de forma imediata, o cumprimento integral das obrigações assumidas pelo comprador.

Reconhecendo essa realidade, a legislação e a regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial passaram a admitir diversos meios de prova para demonstrar a quitação do imóvel.

Entre os documentos que podem ser utilizados estão:

• recibos de pagamento;
• transferências bancárias;
• comprovantes de PIX;
• depósitos identificados;
• mensagens eletrônicas e conversas mantidas entre as partes;
• declarações fiscais;
• notificações extrajudiciais;
• documentos relacionados à consignação em pagamento;
• declarações ou reconhecimentos expressos do vendedor acerca do recebimento dos valores.

O mais importante não é a existência de um documento isolado, mas a formação de um conjunto probatório capaz de demonstrar, de forma segura e coerente, que o comprador cumpriu integralmente sua obrigação contratual.

Por isso, mesmo quando não existe recibo formal de quitação, ainda pode ser possível promover a adjudicação compulsória extrajudicial mediante análise adequada da documentação disponível e da história negocial do imóvel.

• O IMÓVEL PRECISA POSSUIR MATRÍCULA?

Nem sempre.

Embora a maioria dos imóveis atualmente possua matrícula individualizada, ainda existem imóveis antigos registrados apenas por meio de transcrições. Nesses casos, a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser viável, desde que a situação registral permita a identificação segura do imóvel e a observância dos princípios que regem o sistema registral.

O aspecto mais importante não é a existência de matrícula propriamente dita, mas a possibilidade de preservação da continuidade registral e a existência de um imóvel apto ao ingresso do novo registro.

Por outro lado, situações envolvendo desmembramentos irregulares, frações ideais não individualizadas, áreas sem especialização registral, divergências de descrição ou outras inconsistências cadastrais podem exigir regularizações prévias antes da conclusão da adjudicação compulsória.

Por esse motivo, a análise da matrícula ou da transcrição do imóvel constitui uma das etapas mais importantes do procedimento. Em muitos casos, a identificação antecipada de obstáculos registrais permite definir a estratégia adequada para a regularização e evitar exigências futuras pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Cada situação deve ser analisada individualmente, pois a viabilidade da adjudicação compulsória dependerá não apenas da documentação contratual, mas também das condições registrais do imóvel e da possibilidade de manutenção da continuidade dos assentos registrais.

• POR ONDE COMEÇAR?

Se você possui um imóvel quitado, mas ainda não conseguiu transferi-lo para o seu nome, o primeiro passo é buscar orientação jurídica especializada em Direito Imobiliário.

A adjudicação compulsória extrajudicial exige análise técnica da documentação e da situação registral do imóvel, sendo necessário verificar aspectos como a existência de matrícula ou transcrição, a cadeia de transmissões, a comprovação da quitação, a identificação das partes envolvidas e a eventual existência de obstáculos registrais que possam comprometer o procedimento.

Muitas situações que aparentam ser simples demandam regularizações prévias, enquanto casos considerados complexos podem ser solucionados de forma relativamente célere quando existe estratégia jurídica adequada desde o início.

Por esse motivo, recomenda-se reunir toda a documentação disponível, incluindo contratos, recibos, comprovantes de pagamento, documentos pessoais e demais elementos relacionados à aquisição do imóvel, para que seja realizada uma análise completa da viabilidade da adjudicação compulsória.

A orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário permite identificar a solução mais adequada para cada caso, reduzir riscos, evitar exigências desnecessárias e aumentar as chances de uma regularização segura e definitiva da propriedade.

• QUAIS SÃO AS VANTAGENS DA VIA EXTRAJUDICIAL?

A principal vantagem da adjudicação compulsória extrajudicial é a possibilidade de regularizar o imóvel diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de iniciar uma ação judicial, quando preenchidos os requisitos legais.

Entre os principais benefícios estão a maior rapidez na tramitação, a redução da burocracia, a menor litigiosidade, a segurança registral e a valorização patrimonial do imóvel. Um imóvel regularizado possui maior liquidez, pode ser vendido com mais facilidade, facilita operações de financiamento e reduz riscos em inventários, doações e futuras transmissões.

Além disso, a via extrajudicial permite uma análise técnica mais objetiva, concentrada na documentação, na quitação do imóvel, na cadeia contratual e na situação registral.

1. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL OU USUCAPIÃO?

Embora ambos sejam instrumentos de regularização imobiliária, a adjudicação compulsória extrajudicial e a usucapião possuem fundamentos diferentes.

Na adjudicação compulsória, existe uma relação contratual anterior. Ou seja, o imóvel foi adquirido por meio de compra e venda, promessa de compra e venda, cessão de direitos, permuta ou outro negócio jurídico que gerou obrigação de transferir a propriedade.

Na usucapião, por outro lado, o fundamento é a posse qualificada, exercida de forma contínua, mansa, pacífica e pelo prazo previsto em lei.

Por isso, a escolha do procedimento correto é essencial. A utilização inadequada de um instrumento pode gerar custos desnecessários, exigências cartorárias, indeferimentos e atrasos na regularização do imóvel.

1. Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial representa uma das maiores evoluções recentes da desjudicialização imobiliária no Brasil. Entretanto, apesar da simplificação procedimental, continua sendo um procedimento técnico, que exige análise documental cuidadosa, estudo da matrícula, verificação de gravames, cadeia dominial e estratégia registral adequada.

Se você possui um imóvel quitado, mas ainda sem escritura ou registro em seu nome, realizar uma análise preventiva pode evitar anos de insegurança jurídica e permitir a regularização definitiva do patrimônio.

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ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES

Advogada especializada na área imobiliária e condominial

Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG

e-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409