A assembleia condominial constitui o principal instrumento de deliberação e governança no âmbito do condomínio edilício. É nesse espaço que os condôminos exercem o direito de participação nas decisões coletivas, deliberam sobre despesas, aprovam obras, elegem o síndico, analisam a prestação de contas e tratam de temas relevantes para a administração e preservação do patrimônio comum.
Historicamente, era comum que determinadas assembleias fossem suspensas em razão da ausência de quórum necessário para a deliberação de matérias específicas. Essa prática, embora amplamente utilizada na gestão condominial, carecia de fundamento legal, o que frequentemente gerava dúvidas quanto à validade das deliberações realizadas em sessões posteriores e, consequentemente, certa insegurança jurídica para síndicos, administradoras e condôminos.
Esse cenário foi alterado com a promulgação da Lei nº 14.309/2022, que passou a disciplinar de forma expressa, no Código Civil, a chamada assembleia permanente, conferindo respaldo jurídico à possibilidade de continuidade da assembleia em mais de uma sessão. A previsão legal trouxe maior segurança às deliberações condominiais, permitindo que os condomínios adotem esse formato de maneira estruturada e em conformidade com os parâmetros estabelecidos pela legislação.
A partir dessa inovação legislativa, tornou-se mais frequente a utilização da assembleia permanente como mecanismo de gestão condominial, especialmente em situações em que a deliberação exige quórum qualificado ou maior participação dos condôminos. Contudo, apesar de sua utilidade prática, sua aplicação demanda cautela, pois o descumprimento das formalidades legais pode comprometer a validade das decisões tomadas.
Este artigo tem como objetivo esclarecer o que é a assembleia permanente, quando ela pode ser utilizada e quais são os limites legais para sua adoção.
1. O QUE É A ASSEMBLEIA PERMANENTE
A assembleia permanente é a modalidade de assembleia condominial que, embora regularmente instalada, não é encerrada em uma única sessão, podendo ser suspensa e retomada posteriormente para continuidade das deliberações. Trata-se de mecanismo que permite que a mesma assembleia prossiga em mais de um momento, mantendo-se vinculada à convocação e à pauta originalmente estabelecidas.
Esse instituto passou a ter previsão expressa na legislação brasileira com a alteração promovida pela Lei nº 14.309/2022, que modificou o art. 1.353 do Código Civil Brasileiro, introduzindo regras específicas sobre a conversão da assembleia em sessão permanente. Confira:
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
§ 1º. Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:
I – sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;
II – fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;
III – seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;
IV – seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.
§ 2º. Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.
§ 3º. A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 dias, contado da data de sua abertura inicial.
De acordo com o §1º do art. 1.353, quando determinada deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou na convenção condominial e esse quórum não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar que o presidente da reunião converta a assembleia em sessão permanente. Nessa hipótese, a reunião é suspensa e retomada posteriormente, permitindo a continuidade das deliberações relativas às matérias que dependem do quórum qualificado não alcançado na primeira sessão.
A legislação também estabelece requisitos para que essa conversão ocorra de forma válida. Entre eles estão a indicação da data e horário da sessão de continuidade, a identificação das deliberações que dependem do quórum especial não atingido, a convocação das unidades ausentes e a lavratura de ata parcial contendo o registro das discussões realizadas até aquele momento.
Outro aspecto relevante é que os votos proferidos na primeira sessão permanecem registrados, dispensando a presença do condômino na sessão subsequente para sua confirmação. Todavia, caso o condômino participe da reunião de continuidade, poderá solicitar a alteração de seu voto até o encerramento da deliberação.
Além disso, a lei estabelece limites temporais para essa modalidade de assembleia. A sessão de continuidade deve ser marcada dentro do prazo máximo de 60 dias, e a assembleia permanente poderá ser prorrogada quantas vezes forem necessárias, desde que sua conclusão ocorra no prazo total de até 90 dias contados da abertura da assembleia inicial.
Dessa forma, a assembleia permanente representa um importante instrumento de governança condominial, permitindo maior flexibilidade na condução das deliberações, especialmente quando se trata de matérias que exigem quórum qualificado. Ao mesmo tempo, a legislação estabelece mecanismos de controle que asseguram transparência, participação dos condôminos e segurança jurídica nas decisões tomadas no âmbito do condomínio.
2. SITUAÇÕES EM QUE A ASSEMBLEIA PERMANENTE É RECOMENDADA
A utilização da assembleia permanente revela-se especialmente adequada em situações nas quais a deliberação condominial exige quórum qualificado ou demanda maior tempo de análise por parte dos condôminos. Trata-se de mecanismo que permite ampliar a participação nas decisões coletivas e viabilizar deliberações que, muitas vezes, não poderiam ser concluídas em uma única sessão, seja pela complexidade dos temas, seja pela dificuldade de alcançar o quórum exigido pela legislação ou pela convenção condominial.
Uma das hipóteses mais comuns ocorre nas deliberações que envolvem obras no condomínio. Determinadas intervenções, sobretudo aquelas classificadas como obras úteis ou voluptuárias, podem exigir quóruns específicos para sua aprovação, conforme previsto no art. 1.341 do Código Civil Brasileiro. Nessas situações, a assembleia permanente permite que a deliberação seja retomada em nova sessão, possibilitando que outros condôminos participem da votação e contribuam para a formação do quórum necessário.
Outra situação recorrente diz respeito à alteração da convenção condominial, matéria que exige aprovação de condôminos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais, nos termos do art. 1.351 do Código Civil. Considerando que a obtenção desse quórum costuma ser difícil em uma única reunião, a assembleia permanente surge como instrumento eficaz para permitir a continuidade da deliberação, ampliando a oportunidade de participação dos condôminos.
Nessas hipóteses, a adoção da assembleia permanente contribui para uma gestão condominial mais eficiente e participativa, pois evita a necessidade de nova convocação assemblear, reduz custos administrativos e assegura que as decisões sejam tomadas com maior nível de informação e participação dos condôminos.
3. PROCEDIMENTOS PARA IMPLEMENTAÇÃO DA ASSEMBLEIA PERMANENTE
A assembleia permanente constitui importante mecanismo para viabilizar deliberações que dependem de quórum qualificado ou maior participação dos condôminos. Contudo, para que sua utilização seja válida e não gere questionamentos judiciais, é essencial que o procedimento observe rigorosamente as formalidades previstas no ordenamento jurídico e as regras estabelecidas na convenção condominial.
A seguir, destacam-se os principais cuidados e etapas que devem ser observados para a correta condução da assembleia permanente.
- Convocação da assembleia:
A convocação da assembleia deve observar as regras previstas na convenção condominial, sendo indispensável que o edital indique de forma clara e objetiva os assuntos que serão submetidos à deliberação dos condôminos.
A legislação não exige que o edital de convocação mencione expressamente a possibilidade de conversão da reunião em assembleia permanente. Assim, caso durante a assembleia se verifique que determinado item da pauta exige quórum especial e este não seja alcançado, os condôminos presentes poderão deliberar pela conversão da reunião em sessão permanente naquele momento.
Ainda assim, por cautela e boa prática administrativa, recomenda-se que o edital já mencione essa possibilidade. Tal providência contribui para maior transparência do procedimento e reduz o risco de questionamentos posteriores quanto à regularidade da condução da assembleia.
Quando houver sessões subsequentes decorrentes da assembleia permanente, é igualmente recomendável que os comunicados encaminhados aos condôminos informem que se trata da continuidade de assembleia anteriormente iniciada, indicando o item da pauta cuja deliberação permanece em andamento.
- Instalação da assembleia e conversão em sessão permanente:
Na data designada no edital, a assembleia deve ser regularmente instalada, com a verificação da presença dos condôminos e a leitura da ordem do dia.
Caso algum dos itens em pauta dependa de quórum especial e este não seja atingido, a maioria dos presentes poderá autorizar a conversão da assembleia em sessão permanente, conforme previsto no art. 1.353 do Código Civil.
Essa decisão deve ser registrada em ata, consignando que a assembleia foi regularmente instalada, que o quórum exigido não foi alcançado e que houve deliberação pela continuidade da reunião em sessão permanente.
Sempre que possível, recomenda-se que a data e o horário da sessão subsequente sejam definidos ainda durante a primeira reunião. Entretanto, caso isso não seja viável, a assembleia pode autorizar o síndico a realizar nova convocação dentro do prazo legal.
A legislação estabelece dois limites temporais relevantes: a próxima sessão deve ocorrer dentro do prazo máximo de 60 dias, e todo o procedimento deliberativo deve ser concluído no prazo máximo de 90 dias, contados da abertura da assembleia inicial.
- Convocação para as sessões subsequentes:
Para garantir a ampla participação dos condôminos e a regularidade do procedimento, é fundamental assegurar que todos tenham ciência da continuidade da assembleia.
Assim, quando a nova data não for definida durante a reunião inicial, deverá ser realizada convocação formal dirigida a todas as unidades. Mesmo nos casos em que a data já tenha sido fixada na primeira sessão, é recomendável que o condomínio divulgue comunicado reforçando a realização da reunião subsequente.
Essa providência amplia a transparência do procedimento e assegura que todos os condôminos tenham a oportunidade de participar das deliberações.
- Registro das discussões e elaboração da ata parcial:
Cada sessão da assembleia permanente deve ser documentada por meio de ata parcial, na qual serão registradas as discussões realizadas, os argumentos apresentados pelos condôminos e o andamento das deliberações.
A ata não precisa reproduzir integralmente todas as manifestações ocorridas durante a reunião, mas deve apresentar de forma clara os principais posicionamentos favoráveis e contrários à matéria em debate, permitindo que os condôminos ausentes compreendam o contexto da deliberação.
Além disso, a ata deve indicar os votos já manifestados, os condôminos presentes e o estágio da votação.
Como medida adicional de transparência, muitos condomínios optam por realizar a gravação das assembleias, o que pode auxiliar na preservação das discussões e na resolução de eventuais divergências quanto ao conteúdo registrado
- Formação progressiva do quórum e registro dos votos:
Uma característica relevante da assembleia permanente é que os votos manifestados em uma sessão permanecem válidos nas sessões subsequentes.
Entretanto, a apuração do quórum necessário para aprovação da matéria deve ocorrer sempre durante uma sessão formal da assembleia. Isso ocorre porque a assembleia não se limita à coleta de votos, mas também constitui espaço de debate, no qual novos argumentos podem ser apresentados.
Além disso, os condôminos que já tenham votado podem comparecer às sessões seguintes e alterar sua manifestação, desde que o façam durante a reunião.
Por essa razão, a proclamação do resultado da votação e o encerramento da deliberação devem ocorrer somente durante uma sessão regularmente instalada.
- Encerramento da assembleia e consolidação da ata final:
Cada sessão da assembleia permanente deve gerar uma ata própria, assinada pelo presidente e pelo secretário responsáveis pela condução dos trabalhos naquele momento.
Quando a deliberação for concluída, a última sessão representará o encerramento da assembleia.
A composição da mesa diretora pode variar entre as sessões, caso haja ausência dos membros ou deliberação do plenário nesse sentido. Ainda assim, sempre que possível, recomenda-se a manutenção da mesma mesa ao longo das reuniões, para garantir maior continuidade na condução dos trabalhos.
Também deve ser elaborada lista de presença específica para cada sessão, registrando os condôminos que participaram de cada reunião.
Ao final do procedimento, é recomendável consolidar todas as atas parciais em um único documento final, no qual constem as sessões realizadas, a evolução das discussões, o quórum alcançado e o resultado final da deliberação.
Embora não seja obrigatório, o condomínio pode optar pelo registro da ata no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, conferindo maior publicidade e segurança jurídica ao ato.
4. RISCOS DA UTILIZAÇÃO INDEVIDA
Embora a assembleia permanente seja instrumento legítimo e útil na gestão condominial, sua utilização de forma inadequada pode gerar relevantes riscos jurídicos ao condomínio e à própria administração.
Entre as irregularidades mais recorrentes estão a tentativa de obtenção “artificial” de quórum por meio da realização de sucessivas sessões, a inclusão de matérias não previstas no edital de convocação, o prolongamento excessivo da assembleia em desacordo com os limites legais e a ausência de registro adequado das deliberações em ata.
Tais falhas podem comprometer a regularidade do procedimento assemblear e levar à anulação judicial das deliberações, especialmente quando demonstrado prejuízo ao direito de participação dos condôminos ou violação às regras de convocação e deliberação previstas na legislação e na convenção condominial.
A jurisprudência brasileira tem reconhecido que irregularidades na condução das assembleias condominiais podem comprometer a legitimidade das deliberações coletivas, especialmente quando não são observados os princípios da transparência, da publicidade e da efetiva participação dos condôminos nas decisões que envolvem a gestão do patrimônio comum.
Nesse sentido, os tribunais têm entendido que a validade da assembleia permanente está condicionada ao rigoroso cumprimento dos requisitos estabelecidos no art. 1.353, do Código Civil, não sendo admissível a tentativa de suprir a ausência de quórum por meio de manifestações posteriores colhidas fora do ambiente assemblear.
Ilustrando esse entendimento, o Tribunal de Justiça do Paraná já decidiu que a ratificação posterior de deliberações por condôminos ausentes, realizada por meio de assinaturas ou manifestações escritas, não substitui a participação efetiva em assembleia regularmente convocada, sendo indispensável que as deliberações ocorram em sessão assemblear válida, com observância das formalidades legais e garantia do direito de manifestação dos condôminos:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ EXECUTIVIDADE EM AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL DE OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. AFASTAMENTO DE MULTA (ARTIGO 1.337, CÓDIGO CIVIL). DEFERIMENTO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EXEQUENTE. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. QUÓRUM ESPECIAL NÃO ATINGIDO. SESSÃO PERMANENTE INVÁLIDA. IMPOSSIBILIDADE DE RATIFICAÇÃO PELOS AUSENTES. REQUISITOS DO ART. 1.353, §§ 1º, 2º E 3º, DO C.C., NÃO ATENDIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Aplicação da multa disposta no artigo 1.337, do C.C., exige aprovação por três quartos dos condôminos restantes. 2. Não atingido o quórum necessário, a reunião poderá ser convertida em sessão permanente (art. 1.353, § 1º, do C.C.), cuja validade está condicionada ao preenchimento dos requisitos dos §§ 1º, 2º e 3º do art. 1353, do C.C., os quais não foram observados na hipótese, vez que a ratificação das decisões, procedida posteriormente somente na forma escrita e assinada pelos condôminos ausentes, não é contemplada pelo ordenamento legal. 4. Deliberações devem ser efetuadas em assembleia conseguinte, com a presença daqueles ausentes na primeira reunião, em prestigio, sobretudo, ao direito de expressão, do contraditório e ampla defesa dos condôminos.
(TJPR – 10ª Câmara Cível – 0043150-44.2022.8.16.0000 – Curitiba – Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY. Data do julgamento: 10.12.2022)
Nesse contexto, outro cuidado relevante diz respeito à publicidade adequada da continuidade da assembleia. É recomendável que a administração condominial divulgue formalmente a realização da sessão de continuidade, indicando de forma clara a data, o horário e o local em que a assembleia será retomada. Embora a legislação considere automaticamente convocados os condôminos que participaram da primeira sessão, a comunicação aos demais condôminos contribui para ampliar a transparência do procedimento e fortalecer a legitimidade das deliberações.
Essa cautela reduz significativamente o risco de questionamentos posteriores quanto à regularidade da continuidade da assembleia e à validade das decisões nela proferidas.
5. IMPORTÂNCIA DA ASSESSORIA JURÍDICA NA CONDUÇÃO DA ASSEMBLEIA PERMANENTE
A realização de assembleias condominiais, especialmente quando estruturadas no formato de assembleia permanente, exige atenção a diversos aspectos legais e procedimentais. A correta observância das regras previstas no Código Civil, bem como das disposições da convenção condominial e do regimento interno, é fundamental para garantir a validade das deliberações e evitar questionamentos posteriores.
Nesse contexto, a assessoria jurídica especializada assume papel essencial na orientação da administração condominial. O acompanhamento técnico permite que o síndico e a administradora conduzam o procedimento assemblear com maior segurança, desde a elaboração do edital de convocação até a redação da ata e a consolidação das deliberações.
A atuação preventiva do advogado contribui para assegurar que todas as formalidades legais sejam observadas, evitando irregularidades que possam comprometer a legitimidade das decisões tomadas em assembleia. Além disso, o suporte jurídico auxilia na interpretação das normas aplicáveis, na condução de situações complexas e na orientação quanto aos limites e possibilidades das deliberações.
Assim, a presença de assessoria jurídica qualificada fortalece a governança condominial, promove maior transparência no processo decisório e reduz significativamente os riscos de judicialização decorrentes de falhas formais na condução das assembleias. Em temas que envolvem quórum qualificado, alterações estruturais ou matérias sensíveis, o acompanhamento jurídico torna-se ainda mais relevante para assegurar que as decisões coletivas sejam tomadas de forma legítima, organizada e juridicamente segura.
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ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
Diretora da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI
Advogada especializada na área imobiliária e condominial
e-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
