A primeira premissa que precisa ser compreendida é simples, mas extremamente relevante: a posse do imóvel não se confunde com a propriedade formal. No ordenamento jurídico brasileiro, a propriedade imobiliária somente se consolida com o devido registro na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Isso significa que contratos particulares de compra e venda, recibos, cessões de direitos ou os conhecidos “contratos de gaveta” não são suficientes, por si só, para transferir juridicamente a propriedade do bem. Tais documentos podem comprovar a negociação e gerar direitos e obrigações entre as partes, mas não substituem o registro imobiliário.
Na prática, a ausência de escritura e registro pode gerar diversos obstáculos, como dificuldades para venda, financiamento, inventário, partilha, regularização em condomínio, obtenção de crédito e até insegurança patrimonial ao proprietário ou possuidor.
Por essa razão, a regularização do imóvel exige uma análise técnica e individualizada do caso concreto, considerando fatores como a origem da posse, a existência de contratos ou recibos, a situação registral do imóvel, o tempo de ocupação e a documentação disponível, a fim de identificar a medida jurídica mais adequada para assegurar a efetiva regularização da propriedade.
1. POR ONDE COMEÇAR AO DESCOBRIR QUE O IMÓVEL ESTÁ IRREGULAR?
Uma situação bastante comum no mercado imobiliário é a do comprador que acredita ter adquirido regularmente um imóvel, mas posteriormente descobre que a propriedade não possui escritura, registro ou sequer matrícula individualizada.
Em muitos casos, isso somente é percebido quando surge a necessidade de vender o imóvel, realizar financiamento, fazer inventário, regularizar construção, obter crédito bancário ou até mesmo transferir a propriedade aos herdeiros.
Diante desse cenário, o primeiro passo não deve ser a adoção imediata de uma medida judicial, mas sim a realização de uma análise técnica e documental completa do imóvel. Isso porque a estratégia adequada dependerá diretamente da origem da irregularidade.
O ponto inicial da investigação costuma ser a matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis. A partir dela, é possível identificar quem é o proprietário registral, se existem ônus, pendências, bloqueios, inventários, desmembramentos irregulares ou interrupções na cadeia dominial.
Além disso, é fundamental reunir toda a documentação disponível relacionada ao imóvel, como contratos particulares, recibos, comprovantes de pagamento, IPTU, contas de consumo, plantas, documentos antigos e eventuais cessões de direitos realizadas ao longo do tempo.
Essa análise prévia é essencial porque imóveis aparentemente semelhantes podem exigir soluções completamente diferentes. Em alguns casos, será possível resolver a situação por meio de escritura pública; em outros, será necessária usucapião, adjudicação compulsória, inventário ou até regularização fundiária urbana (REURB).
Outro ponto importante é evitar soluções genéricas ou promessas simplificadas de regularização rápida. Cada imóvel possui histórico próprio, e a adoção da medida inadequada pode gerar exigências cartorárias, aumento de custos, demora excessiva e até inviabilizar temporariamente a regularização.
Por isso, antes de qualquer providência, o ideal é compreender exatamente qual é a irregularidade existente e quais caminhos jurídicos efetivamente podem ser utilizados para solucioná-la.
2. ESCRITURA PÚBLICA: O CAMINHO MAIS SEGURO PARA REGULARIZAÇÃO DIRETA
Quando existe uma negociação formalizada entre comprador e vendedor, e ambas as partes estão disponíveis para concluir a transferência, a escritura pública costuma ser o meio mais rápido, seguro e juridicamente adequado para regularizar o imóvel.
Nesse procedimento, as partes comparecem ao Cartório de Notas para lavratura da escritura pública de compra e venda. Após a elaboração do ato, é necessário realizar o recolhimento dos tributos incidentes, especialmente o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), para, em seguida, promover o registro da escritura junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
É importante destacar que a escritura pública, isoladamente, não transfere a propriedade. A transferência somente se concretiza com o registro na matrícula do imóvel, conforme estabelece a Lei nº 10.406/2002. Sem esse registro, o comprador possui apenas um direito obrigacional perante o vendedor, mas não a propriedade formal do bem.
O ponto mais relevante nessa modalidade de regularização é a análise da situação registral do imóvel. Se o imóvel já possui matrícula individualizada e o vendedor consta como efetivo proprietário registral, o procedimento tende a ser relativamente simples e seguro.
Por outro lado, surgem obstáculos relevantes quando aquele que vende o imóvel não é o titular constante na matrícula. Situações envolvendo contratos de gaveta, sucessivas cessões de direitos, imóveis herdados sem inventário ou negociações informais podem impedir a lavratura da escritura definitiva, exigindo medidas alternativas, como adjudicação compulsória, inventário, usucapião ou regularização da cadeia dominial.
Por isso, antes de qualquer pagamento ou formalização, é fundamental realizar uma análise documental completa do imóvel e da matrícula imobiliária, a fim de verificar se a transferência poderá ocorrer de forma regular e segura.
3. USUCAPIÃO: REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA POSSE PROLONGADA
A usucapião é uma das principais ferramentas jurídicas utilizadas para regularizar imóveis que não possuem escritura ou registro adequado. Trata-se de uma forma de aquisição da propriedade baseada no exercício prolongado da posse, desde que preenchidos os requisitos previstos em lei.
A usucapião encontra fundamento na Lei nº 13.105/2015 e na Lei nº 6.015/1973, além das disposições do Código Civil e da Constituição Federal aplicáveis a determinadas modalidades.
De maneira geral, é necessário demonstrar que a posse do imóvel ocorreu de forma contínua, pacífica e sem oposição, exercida com intenção de dono durante o prazo exigido pela legislação. Esse prazo varia conforme a modalidade aplicável, podendo ser de 5, 10, 15 anos ou outros períodos específicos previstos em lei.
Entre as modalidades mais comuns, destacam-se a usucapião extraordinária, normalmente utilizada quando há longa posse sem necessidade de comprovação de justo título; a usucapião ordinária, aplicável quando existe algum documento ou justo título associado à posse; e a usucapião especial urbana, voltada a imóveis urbanos utilizados para moradia própria e familiar, observados os requisitos legais específicos.
Na prática, a primeira análise estratégica deve ser verificar a possibilidade de realização da usucapião pela via extrajudicial, diretamente em cartório, procedimento que costuma ser significativamente mais célere do que a ação judicial. Contudo, essa modalidade exige organização documental e acompanhamento técnico adequado.
Entre os documentos normalmente necessários estão planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado, certidões do imóvel e dos possuidores, além da anuência dos confrontantes quando aplicável.
Um ponto importante é que a inexistência de escritura ou de documentação formal do imóvel não impede o reconhecimento da usucapião. Entretanto, nesses casos, torna-se ainda mais relevante a produção de provas robustas da posse, como contas de consumo, IPTU, fotografias, testemunhas, contratos particulares, comprovantes de benfeitorias e demais elementos capazes de demonstrar a ocupação prolongada e o exercício efetivo da posse com aparência de proprietário.
4. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: QUANDO O VENDEDOR NÃO TRANSFERE A PROPRIEDADE
A adjudicação compulsória é uma medida jurídica utilizada nos casos em que o comprador possui um contrato válido de compra e venda, realizou o pagamento do imóvel, mas não consegue obter a escritura definitiva em razão da recusa, ausência ou impossibilidade do vendedor em concluir a transferência da propriedade.
O instituto possui fundamento na Lei nº 10.406/2002 e representa importante mecanismo de proteção ao comprador que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, mas enfrenta obstáculos para formalizar o registro do imóvel em seu nome.
Essa situação é bastante comum em negociações antigas realizadas por meio de contratos particulares, contratos de gaveta, promessas de compra e venda ou em casos em que o vendedor faleceu, desapareceu, não é localizado ou simplesmente se recusa a assinar a escritura definitiva.
De forma geral, a adjudicação compulsória pode ser utilizada quando estiverem presentes alguns requisitos essenciais: a existência de uma compra comprovada, a demonstração da quitação do preço ajustado e a impossibilidade ou resistência injustificada do vendedor em realizar a transferência formal do imóvel.
Diferentemente da usucapião, a adjudicação compulsória não depende de prazo de posse prolongada. O foco da discussão está no cumprimento do contrato e no direito do comprador à formalização da propriedade.
Atualmente, inclusive, a adjudicação compulsória pode ser realizada tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial, diretamente em cartório, conforme alterações introduzidas pela Lei nº 14.382/2022, o que trouxe maior agilidade para determinadas situações.
Ao final do procedimento, reconhecido o direito do comprador, o juiz ou o cartório, na via extrajudicial, substitui a manifestação de vontade do vendedor e autoriza o registro do imóvel em nome do adquirente, promovendo a regularização definitiva da propriedade.
Por isso, a adjudicação compulsória costuma ser uma solução extremamente eficaz quando há documentação contratual consistente e comprovação da quitação do imóvel, evitando a necessidade de recorrer à usucapião em situações onde já existe vínculo contratual formalizado.
5. REGULARIZAÇÃO POR INVENTÁRIO OU RECONSTITUIÇÃO DA CADEIA DOMINIAL
Em muitos casos, o imóvel está irregular não pela ausência absoluta de origem, mas porque alguma etapa da transferência deixou de ser formalizada ao longo do tempo. Isso ocorre, por exemplo, quando o proprietário registrado faleceu e os herdeiros passaram a negociar o imóvel sem a abertura do inventário; quando houve sucessivos contratos particulares de compra e venda; ou quando a posse foi transferida várias vezes por meio dos chamados “contratos de gaveta”, sem que essas transações tenham sido levadas ao Cartório de Registro de Imóveis.
Nessas situações, a regularização exige a reconstrução da cadeia dominial, ou seja, a análise da sequência de transmissões do imóvel desde o proprietário constante na matrícula até o atual possuidor. O objetivo é identificar onde ocorreu a quebra da formalização e qual medida será necessária para restabelecer a continuidade registral.
Quando o entrave decorre do falecimento do proprietário, pode ser necessário promover o inventário judicial ou extrajudicial, para que o imóvel seja formalmente transmitido aos herdeiros e, posteriormente, transferido ao comprador ou atual possuidor.
Já nos casos de vendas sucessivas não registradas, pode ser necessário reunir todos os contratos, recibos, comprovantes de pagamento, cessões de direitos, documentos pessoais das partes envolvidas e certidões do imóvel, a fim de avaliar se será possível formalizar as transferências pendentes ou se será mais adequado adotar outra via, como adjudicação compulsória ou usucapião.
Esse costuma ser um dos cenários mais delicados da regularização imobiliária, porque envolve análise documental minuciosa, verificação da matrícula, identificação de antigos proprietários, herdeiros, compradores intermediários e eventuais pendências fiscais ou registrais.
Por isso, nesses casos, a estratégia jurídica correta é essencial. A tentativa de regularizar o imóvel sem compreender a cadeia dominial pode gerar custos desnecessários, exigências cartorárias, negativa de registro e demora significativa na solução do problema.
6. REGULARIZAÇÃO URBANÍSTICA E REGISTRAL: QUANDO O PROBLEMA VAI ALÉM DA ESCRITURA
Em determinadas situações, a irregularidade do imóvel não está relacionada apenas à ausência de escritura ou registro da propriedade. O problema pode ser ainda mais profundo, envolvendo a própria inexistência formal ou urbanística do imóvel perante os órgãos públicos e o cartório de registro de imóveis.
Isso ocorre com frequência em loteamentos irregulares, parcelamentos clandestinos, imóveis sem matrícula individualizada, construções não aprovadas pela prefeitura ou áreas ocupadas sem observância das normas urbanísticas e registrais.
Nesses casos, antes mesmo da transferência da propriedade, torna-se necessário promover a regularização urbanística e registral do imóvel ou da área em que ele está inserido.
Uma das principais ferramentas jurídicas para solução dessas situações é a Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei nº 13.465/2017. O procedimento busca integrar núcleos urbanos informais ao ordenamento jurídico da cidade, garantindo segurança jurídica aos ocupantes e permitindo a formalização registral dos imóveis.
Dependendo do caso, a regularização pode envolver medidas como aprovação municipal do parcelamento do solo, emissão de certidões urbanísticas, individualização das unidades, abertura de matrículas perante o cartório de registro de imóveis e adequação da área às exigências legais e ambientais.
Em muitos municípios, inclusive, a REURB tem sido utilizada como importante instrumento de inclusão social e desenvolvimento urbano, permitindo que imóveis antes considerados “informais” passem a possuir matrícula regular e plena possibilidade de venda, financiamento, inventário e valorização patrimonial.
Contudo, trata-se de procedimento que exige análise técnica multidisciplinar, envolvendo aspectos jurídicos, urbanísticos, registrais e, em alguns casos, ambientais. Por isso, a identificação correta da irregularidade é fundamental para definir a estratégia adequada e evitar medidas ineficazes ou incompatíveis com a realidade do imóvel.
7. ANÁLISE ESTRATÉGICA: QUAL É O CAMINHO MAIS ADEQUADO PARA REGULARIZAR O IMÓVEL?
Um dos maiores equívocos envolvendo imóveis sem escritura é acreditar que existe uma solução única aplicável a todos os casos. Na prática, a regularização imobiliária exige análise estratégica individualizada, porque cada imóvel possui um histórico próprio de posse, negociação, ocupação e situação registral.
Imóveis aparentemente semelhantes podem demandar procedimentos completamente diferentes. Em alguns casos, a solução será simples e administrativa; em outros, poderá envolver inventário, reconstrução da cadeia dominial, regularização fundiária ou medida judicial específica.
Por isso, antes de definir qualquer providência, é essencial compreender qual é exatamente o problema jurídico do imóvel.
Quando o imóvel possui matrícula regular e o vendedor consta formalmente como proprietário registral, a escritura pública seguida do registro costuma ser o caminho mais rápido e seguro para formalização da propriedade.
Já nas hipóteses em que existe posse prolongada, sem documentação formal adequada ou sem possibilidade de localizar o proprietário registral, a usucapião pode se apresentar como medida mais eficaz, especialmente quando há elementos capazes de comprovar o exercício contínuo da posse com aparência de dono.
Por outro lado, quando há contrato válido de compra e venda, pagamento comprovado e resistência ou impossibilidade do vendedor em transferir o imóvel, a adjudicação compulsória normalmente se mostra o instrumento jurídico mais adequado, justamente porque o direito do comprador já decorre da relação contratual estabelecida.
Existem ainda situações mais complexas, envolvendo imóveis herdados sem inventário, contratos sucessivos não registrados ou interrupção da cadeia dominial. Nesses casos, torna-se necessária uma reconstrução documental e registral da trajetória do imóvel, frequentemente exigindo inventário, cessões formais, levantamento de certidões e análise aprofundada da matrícula imobiliária.
Além disso, há imóveis cuja irregularidade não se limita à ausência de escritura, mas envolve questões urbanísticas, como loteamentos clandestinos, ausência de matrícula individualizada ou construções sem aprovação municipal. Nessas hipóteses, pode ser necessária a adoção de medidas de regularização fundiária urbana (REURB) e regularização perante os órgãos municipais e registrais.
Em razão dessa diversidade de cenários, a etapa mais importante da regularização imobiliária é justamente o diagnóstico inicial. Uma análise técnica adequada permite identificar o caminho juridicamente mais seguro, evitar procedimentos desnecessários e reduzir riscos de exigências cartorárias, indeferimentos e aumento excessivo de custos.
8. ERROS COMUNS QUE DEVEM SER EVITADOS NA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS
A regularização de um imóvel exige cautela técnica e análise documental criteriosa. Muitas situações que posteriormente se transformam em litígios, prejuízos financeiros ou entraves registrais decorrem de erros que poderiam ter sido evitados ainda no início da negociação.
Um dos equívocos mais comuns é acreditar que o contrato particular de compra e venda, por si só, transfere a propriedade do imóvel. Embora esses documentos tenham validade para demonstrar a negociação realizada e gerar obrigações entre as partes, a propriedade imobiliária somente se constitui com o registro na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, o comprador não se torna proprietário formal do bem.
Outro erro recorrente é adquirir imóvel irregular sem realizar análise prévia da documentação e da situação registral. Muitas pessoas verificam apenas a existência física do imóvel e a posse exercida pelo vendedor, mas deixam de analisar matrícula, certidões, origem da propriedade, existência de inventários, ônus, ações judiciais ou eventuais irregularidades urbanísticas.
Também é comum que compradores e possuidores deixem a regularização para um momento futuro, acreditando que o problema poderá ser resolvido posteriormente sem maiores dificuldades. Contudo, o passar do tempo pode tornar o procedimento mais complexo, especialmente em casos de falecimento de vendedores, perda de documentos, sucessivas cessões informais ou alterações na situação urbanística da área.
Outro ponto extremamente relevante é a ausência de levantamento completo das certidões e do histórico do imóvel. Sem compreender a cadeia dominial e a situação registral da propriedade, existe risco de adoção de medidas inadequadas, exigências cartorárias inesperadas e até impossibilidade de regularização pela via inicialmente escolhida.
Além disso, soluções aparentemente simples podem esconder problemas jurídicos mais profundos. Imóveis situados em loteamentos irregulares, áreas sem aprovação municipal ou negociações realizadas apenas por contratos de gaveta exigem análise técnica específica e, muitas vezes, estratégias jurídicas distintas daquelas inicialmente imaginadas.
Por isso, antes de qualquer negociação, transferência ou tentativa de regularização, o mais prudente é realizar uma investigação documental completa do imóvel, identificando com precisão a origem da irregularidade e os caminhos juridicamente viáveis para solucioná-la.
9. CONCLUSÃO
A regularização de um imóvel sem escritura vai muito além de uma simples formalidade burocrática. Trata-se de medida essencial para garantir segurança jurídica, proteção patrimonial e valorização do imóvel.
A ausência de regularização pode gerar consequências relevantes, como dificuldades para venda, financiamento bancário, inventário, partilha entre herdeiros, obtenção de crédito, averbação de construções e até insegurança quanto ao próprio exercício da propriedade.
Como demonstrado ao longo deste artigo, não existe uma solução única aplicável a todos os casos. A medida adequada dependerá da análise concreta da situação do imóvel, da origem da posse, da existência de documentação, da situação registral e das particularidades urbanísticas da área.
Em alguns cenários, a escritura pública será suficiente. Em outros, será necessária usucapião, adjudicação compulsória, inventário, reconstrução da cadeia dominial ou regularização fundiária urbana. Justamente por isso, a etapa mais importante do processo de regularização é o diagnóstico jurídico inicial.
A escolha equivocada da medida pode gerar custos desnecessários, demora excessiva, exigências cartorárias e até inviabilizar temporariamente a regularização pretendida. Por essa razão, a análise técnica preventiva se torna indispensável para definir o caminho mais seguro, eficiente e juridicamente adequado.
Regularizar um imóvel é transformar uma posse ou negociação informal em patrimônio efetivamente protegido pela lei. É assegurar segurança para o proprietário, estabilidade para a família e maior liquidez e valorização para o bem.
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ELIZA MOURA NAVARRO DE NOVAES
Advogada especializada na área imobiliária e condominial
Presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG
Diretora da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI
e-mail: eliza@navarronovaesadvocacia.com.br – Tel. (31) 3567-7409
